"2년 전 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 연장됐고 이제 곧 만료일이 다가오고 있습니다. 갱신된 기간이 끝나면 실거주를 계획하고 있었는데요. 문제는 세입자가 계약 기간이 끝났음에도 나가지 않는다는 겁니다. 세입자는 제가 계약해지 통보를 하지 않았다며 이미 묵시적계약 기간이라도 맞서고 있습니다. 이 경우 명도소송을 통해 세입자를 내보낼 수 있나요?"

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세입자의 명도(집을 집주인에게 돌려주는 의무) 시기를 두고 집주인과 분쟁이 일어나는 일이 종종 발생합니다. 세입자의 명도 의무는 법률상 계약 기간이 끝날 때 발생하지만, 갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 수 있습니다. 다만 갱신요구권으로 연장된 계약 기간이 끝날 때 집주인이 계약해지에 대한 통보를 하지 않았다면 명도의무에 문제가 생길 수 있습니다.

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집주인들은 세입자가 갱신요구권을 모두 행사한 상황에서 계약 기간이 끝나면 따로 언급하지 않아도 세입자가 알아서 나가야 한다고 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 세입자가 갱신요구권을 모두 행사해 계약이 끝나더라도 계약해지 통보를 하지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 '집주인은 세입자의 갱신요구권을 정당한 사유 없이 거절할 수 없다'고 규정하고 있습니다. 즉 주택 임대차에서 갱신요구권은 법으로 규정된 강행법규이기 때문에 집주인도 이를 지켜야 할 의무가 있다는 말입니다.

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이러한 사유로 주택 임대차에서는 2년을 거주한 세입자가 추가로 2년을 더 거주할 수 있는 기회를 보장받게 되는데요. 다만 이 경우 주의해야 할 점은 갱신요구권을 다 사용한 직후라도 집주인이 계약해지 통보를 하지 않았다면 세입자가 무조건 명도의무를 지켜야 할 법적 근거가 없다는 점입니다.

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주임법에는 집주인과 세입자가 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 해지에 관한 언급을 하지 않았다면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 된다고 규정하고 있습니다. 다시 말해 갱신요구권을 다 사용했으니 계약도 자동으로 끝난 다는 생각은 법률과 맞지 않는다는 뜻이다.

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오히려 묵시적 계약 갱신이 되어 버리면 주임법상에는 기존 계약과 동일한 계약 조건과 기간이 적용된다고 규정하기 때문에 2년 동안에는 세입자를 내보낼 수 없다.

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따라서 집주인 입장에서 실거주 목적이나 다른 신규 세입자를 받을 계획이 있다면 법률상 명시된 기간을 참고하여 반드시 세입자에게 계약 해지 통보를 해야 한다.

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반면 갱신요구권을 한번도 행사하지 않은 최초 계약에서 집주인과 세입자가 계약 갱신에 대한 언급을 하지 않아 묵시적 갱신이 먼저 진행된 경우라면 어떨까?

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이 경우에는 먼저 묵시적 갱신이 시작됐기 때문에 2년의 거주 기간을 보장 받습니다. 이 기간 동안에는 당연하게도 집주인은 세입자를 내보낼 수 없는데요. 묵시적 갱신이 끝나면 세입자는 갱신요구권을 사용하지 않은 상황이기에 계약을 추가로 연장할 수 있습니다. 다시 말해 이 경우 세입자는 최초 계약 2년과 묵시적 갱신 2년 그리고 갱신요구권 2년까지 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다.

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다만 세입자가 갱신요구권을 행사하기 전에는 집주인이 실거주를 목적으로 한 갱신거절과 계약해지 통보를 할 수 있기 때문에 이 경우에도 법률상 정해진 기간에 따라 의사표시를 세입자에게 전해야 한다는 사실을 명심하셔야 합니다.

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한편 갱신요구권이나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태에서 세입자는 언제든 계약해지가 가능합니다. 즉 집주인은 계약 갱신이 시작되면 최초 계약과 마찬가지로 세입자를 함부로 내보낼 수 없지만 반대로 세입자는 갱신된 계약 기간 중에 언제든 계약해지가 가능하다는 말입니다.

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따라서 계약이 갱신된 이후에는 건물주는 세입자의 거주 기간을 보호해야 하기 때문에 뒤늦게 세입자를 내보내려 하거나 명도소송을 제기했다가는 낭패를 볼 수 있습니다.

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명도소송은 계약이 끝났음에도 나가지 않는 세입자를 내보내기 위해 제기하는 소송을 말합니다. 다만 '계약이 끝났다는 의미'가 소송에서 가장 큰 역할을 하게 되는데요. 계약해지는 명도소송을 성립하게 만드는 중요한 요소가 되기 때문에 명도소송을 제기하기 이전에 법률전문가에게 조언을 먼저 구하고 진행하는 것이 안전합니다.

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저희 법도 명도소송센터는 부담없는 조언과 도움을 드리기 위해 무료 법률상담 전화 제도를 운영하고 있습니다. 전화 상담만으로 상담료를 요구해 상담을 꺼리게 만드는 다른 변호사 사무실과는 차원이 다르다고 말씀드릴 수 있습니다.

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또한 홈페이지에서는 무료 온라인 상담 접수와 요청 시 명도소송에 관련된 자료를 제공해 드리고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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