"권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하는 과정에서 건물주의 방해가 있었습니다. 저는 건물주의 과실을 주장하며 신규 세입자를 구할 기간을 달라 요구했습니다. 그러자 건물주는 계약 기간이 끝나면 바로 나갈 것과 이에 불응하면 명도소송을 제기할 것이라는 내용증명을 보내왔습니다. 이렇듯 건물주의 과실이 분명한데도 세입자에게 명도소송을 제기할 수 있나요?"

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계약이 해지됐다는 이유만으로 명도소송을 제기하는 건물주들이 등장하면서 마음고생 하는 세입자가 수두룩합니다. 명도소송은 임대차 계약해지에도 건물을 돌려주지 않는 세입자를 상대로 건물주가 제기할 수 있는 소송인 것은 맞지만, 그 과실이 건물주에게 있다면 상황은 복잡해 집니다.

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종종 건물주에게 과실이 있음에도 앞뒤를 살피지 않고 명도소송을 제기하는 건물주가 있습니다. 물론 명도소송은 건물주에게 유리한 소송인 것은 사실이나 명도소송을 제기하게 된 근본적 과실이 건물주에게 있다면 소송 진행이 어렵다는 사실을 명심해야 합니다.

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대표적으로 건물주가 지켜야 할 의무를 지키지 않았다면 명도소송을 제기할 수 없는데요. 더 큰 문제는 자신이 의무를 지키지 않았기 때문에 비롯된 결과인데 그 과정을 이해 못한 채 무조건 명도소송을 제기하면 된다고 믿는 경우가 많다는 겁니다.

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이에 이번 시간에는 명도소송을 진행하기 힘든 건물주의 3가지 과실에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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계약 기간이 끝나거나 해지되면 세입자는 당연히 건물주에게 임차한 부동산을 명도해야 합니다. 그것이 세입자가 마지막으로 지켜야할 의무기 때문입니다. 하지만 세입자가 누려야 할 권리를 박탈당한다면 명도 시 분쟁이 일어나기도 합니다.

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대표적으로 권리금 분쟁을 들 수 있습니다. 상가 임대차보호법(이하 상임법)상 세입자는 권리금 회수 기회를 보장받게 됩니다. 하지만 건물주가 이를 거부하거나 방해한 것도 모자라 빨리 나가라고 독촉한다면 세입자 입장에서는 도저히 명도의무를 지킬 수 없게 됩니다.

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법적으로 당연히 보장받아야 할 권리인데 건물주가 방해해놓고 명도의무를 지키라고 하니 말입니다. 종종 권리금 거래를 방해해 놓고 막무가내로 명도소송을 제기하는 건물주의 사례까 있는데요. 이 경우 세입자에게는 명도를 하지 못하는 정당한 사유가 있기 때문에 명도소송을 제기할 근거부족으로 소송 진행이 어려울 수 있습니다.

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물론 세입자 입장에서도 대비는 필요합니다. 비록 건물주의 책임으로 권리금 회수가 어렵더라도 건물주의 책임을 입증할 근거자료만 있다면 계약이 끝난 후 3년 이내에는 권리금에 관한 손해배상청구소송을 제기할 소멸시효가 마련되어 있기 때문에 마냥 버티면서 스트레스를 받을 필요는 없습니다.

반면 명도소송을 제기할 근본적인 원인 자체가 황당한 경우도 있습니다. 세입자와 건물주는 동시이행관계에 있습니다. 동시에 의무를 이행해야 한다는 말인데요. 지금 당장은 돌려줄 보증금이 없다면서 일단 세입자가 나가면 추후에 보증금을 반환한다고 말하는 건물주와 집주인이 있습니다.

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이 경우 세입자는 보증금을 돌려줄 때까지 임차한 부동산에 머물더라도 불법이 될 수 없습니다. 동시에 지켜야 할 의무인데 세입자만 명도의무를 지키라는 법은 없기 때문입니다. 따라서 보증금반환을 하지 않는 건물주나 집주인이 있다면 보증금을 돌려받을 때까지 세입자가 머물거나 문을 걸어잠가도 건물주는 명도소송을 제기할 근거가 부족하게 됩니다.

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명도소송을 제기하는 사례가운데는 본인도 보증금반환 의무를 지키지 않았으면서 세입자의 명도의무를 요구한 채 소송을 제기하는 경우가 있는데요. 이는 결코 건물주에게 유리한 상황으로 흘러갈 수 없음을 명심해야 합니다.

마지막으로 명도소송 시 건물주가 범할 수 있는 과실은 세입자의 갱신요구권을 묵살한 채 명도소송을 제기하는 경우입니다. 상가 임대차의 경우 세입자는 최초 계약 시부터 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

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물론 갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 대해 상임법에 규정되어 있지만, 이에 충족하지 못한다면 세입자를 함부로 내보낼 수 없습니다. 이 부분에서 크게 실수하는 사항에는 건물매도나 사전통보 없는 재건축으로 세입자를 내보내고 버티면 명도소송을 제기하려는 경우가 종종 있는데요.

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두 가지 사항 모두 법률상 계약해지나 명도소송을 제기할 근거가 될 수 없기 때문에 오히려 건물주 본인이 낭패를 볼 수 있습니다. 심지어 상가 임대차는 주택과 달리 건물주의 실거주로 인한 갱신요구권 거절이 불가능하기 때문에 웬만한 사유로는 세입자의 갱신요구권에 대응하는 명도소송은 제기할 수 없음을 명심하시기 바랍니다.

한편 명도소송을 제기하는 근거에 대한 정당성이 부족하다면 세입자는 적극적으로 의사표시를 해야 한다는 점을 명심해야 합니다.

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건물주는 명도소송을 제기하기 전 세입자에게 계약해지를 통보하고 명도소송을 제기할 수 있음을 알리는 내용증명을 보내기 마련입니다. 세입자가 이를 확인한다면 그때부터 의사표시에 대한 효력이 발생하게 되는데요. 만약 계약해지 사유가 정당하지 않다고 판단된다면 즉시 법률적인 검토를 진행하여 답변서, 이의제기, 반소제기, 보정명령, 증인신문, 조정합의 등의 유효적절한 조치를 내려야 합니다.

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만약 부당한 절차에 세입자가 반응을 보이지 않는다면 건물주는 법원에 소송을 위한 소장을 제기할 것이고 반론하지 않는 세입자는 건물주가 주장한 부당한 의사에 대해 인정하는 모습으로 비춰질 수 있기 때문에 적극적으로 의사표시를 하시어 자신의 권리를 찾으셔야 합니다.

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오늘 주제를 통해 명도소송 시에도 건물주에게 마냥 유리한 것만은 아니라는 점을 알게 되셨을 겁니다. 모든 소송이 그러하듯 소송을 제기할 수 있는 전제조건이나 당사자의 과실 여부에 따라 소송 성립이 불가능할 때도 있기 때문입니다.

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따라서 명도소송이 필요할 땐 법률 전문가에게 우선 자신의 상황부터 자문을 받는 것이 현명합니다. 저희 법도 명도소송센터는 무료 전화상담 제도를 운영하고 있어 가벼운 문의나 변호사 의뢰를 위한 법률 상담까지 심도 있게 진행해 드리고 있습니다.

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