"세입자가 3기 이상 임대료를 연체하고 있습니다. 여러번 사정도 봐주고 경고했음에도 여전히 임대료를 내지 않아 명도소송을 제기하려고 합니다. 문제는 법률상 세입자의 잘못이 명확한거 같은데 지금 당장 소송을 제기할 수 있는지 판단이 서지 않는다는 겁니다. 명도소송은 세입자가 위법을 저질렀을 때 바로 제기할 수 있는건가요?"

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임대차 계약 사항을 위반했음에도 뻔뻔하게 버티는 세입자들이 등장하면서 마음고생 하는 건물주들이 수두룩합니다. 임대차 관계에서 세입자가 계약 사항을 위반한다면 건물주나 집주인은 세입자에게 계약해지 통지와 명도소송을 제기할 권한이 주어집니다. 하지만 건물주(혹은 집주인)가 명도소송을 제기할 수 있는 시점을 판단하기엔 어려움이 따르는 것도 사실입니다.

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현실에서 세입자를 상대로 한 명도소송 제기 시점을 두고 집주인이 혼란을 겪는 일이 종종 발생합니다. 세입자가 잘못을 저지르는 순간 바로 소송을 제기할 수 있는지 아니면 다른 선순위 절차가 필요한지 법률적 판단이 필요하기 때문입니다.

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이에 이번 시간에는 임대차 계약 사항을 위반한 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 때 어느 시점에서 소송을 제기해야 법률상 문제가 없는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼은 참고해 주시기 바랍니다.

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명도소송은 원칙상 계약 관계에 있을 때는 제기할 수 없습니다. 즉 명도소송은 계약이 해지된 사실을 세입자에게 알렸음에도 임차한 목적물을 반환하지 않아 제기하는 소송입니다. 하지만 계약해지 사실을 알리지도 않았고 그 사실을 알지 못하는 세입자가 버티는 상황도 아니기 때문에 소송이 성립할 근거 자체가 없다는 말입니다.

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가령 세입자가 잘못은 저질렀지만 건물주(혹은 집주인)이 계약 해지 통보를 하지 않았다면 법률상 임대차 관계가 지속되는 것으로 판단됩니다.

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따라서 위법을 저지른 세입자를 내보내기 위해서는 반드시 계약해지 통보 후 세입자의 반응에 따라 명도소송을 제기 해야 합니다. 계약해지 통보에도 주의해야 할 점이 존재합니다. 상대방, 다시 말해 세입자에게 계약해지 의사가 전달되어야 해지 효력이 발생한다는 말입니다. 단순히 세입자가 법률을 위반했으니 자동으로 계약이 해지 됐다는 판단은 주의하셔야 합니다.

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그럼 세입자에게 계약해지를 통보할 때는 어떤 방식을 선택해야 할까요? 여러가지 방법이 있지만, 이후 법적 절차에서 안전하고 객관적인 증거가 될 수 있는 내용증명 방식을 선택하는 게 좋습니다. 만약 내용증명 방식을 진행하기가 부담스럽다면 통화녹취, 문자 메시지, 이메일 등으로 증거를 남겨두는 방법도 있습니다.

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명도소송을 제기할 수 있는 시점은 계약해지 통보 이후에 본격적으로 판단됩니다. 세입자가 건물주의 계약해지 통보 의사를 정확히 통보 받았음에도 약속된 날짜까지 건물을 비워주지 않고 버틴다면 비로서 명도소송을 제기할 근거가 마련되는 셈입니다.

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반면 건물주의 해지통보를 받은 세입자가 보증금을 돌려주지 않으면 나갈 수 없다고 맞서는 경우가 있을 수 있습니다. 비록 잘못을 저지른 세입자라도 건물주와 각각 지켜야 할 법적 의무가 있기 때문입니다.

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먼저 건물주는 계약 기간이 끝날 때 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다. 반대로 세입자는 계약해지 및 만료 시기가 되면 건물주에게 임차한 목적물을 돌려줘야 하는 명도의무가 있습니다. 법률상 각각의 의무는 동시이행관계에 놓여 있습니다. 동시이행이란 동시에 의무를 지켜야 한다는 뜻입니다.

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하지만 법률상 동시이행일 뿐 실무에서는 선행관계를 판단하기가 쉽지만은 않습니다. 이 경우 세입자와 합의를 통해 실마리를 찾는 게 좋은데요. 비록 세입자의 잘못으로 일어난 계약해지지만, 세입자의 전부 혹은 큰 부분을 차지하는 보증금이 있어야 다른 곳으로 거주지 혹은 점포를 이동할 수 있으니 보증금을 먼저 반환하는 쪽으로 진행하되, 약속 날짜를 지정해 세입자의 명도 각서를 받아두도록 해야 합니다.

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한편 계약해지는 명도소송을 제기하기 전 중요한 요소가 되지만 법률상 해지 요건에 맞지 않는다면 절차 진행이 어려워 집니다. 건물주가 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있는 건 임대차 보호법 상 계약해지 사유에 해당하는 법률에 의해 판단해야 합니다.

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대표적으로 ▲계약 기간이 끝날 때 ▲임대료 연체 시 (상가 3기 이상, 주택 2기 이상) ▲건물주의 동의 없는 무단 전대 시 ▲기타 상가 및 주택 임대차 보호법 상 해지 사유에 해당할 때 건물주는 세입자에게 계약해지 통보를 할 수 있습니다.

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만약 법률상 계약해지 조건에 충족하지 않았음에도 세입자에게 계약해지를 통보했다면 소송을 제기할 근거가 없기 때문에 소송 이전에 법원에서 기각이나 각하 명령이 내려져 소송진행이 불가합니다.

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지금까지 임대차 계약 사항을 위반한 세입자를 내보낼 명도소송 제기 시점에 대해 살펴보았습니다. 오늘 내용에서 알 수 있듯이 제 아무리 잘못을 저지른 세입자라도 마음껏 소송을 제기하는 것조차 쉬운일이 아니라는 점인데요.

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따라서 명도소송이 필요한 순간에는 개인이 판단하기 보다는 빠르게 법률 전문가를 찾는 것이 시간과 비용을 아낄 수 있는 지름길입니다.

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