"세입자가 계약 기간이 끝났음에도 나가지 않고 버티고 있습니다. 분명 계약 기간이 끝나기 전까지 계약을 연장할 것인지 종료할 것인지 저에게 통보가 되지 않은 상황입니다. 그래서 명도소송을 진행해려고 합니다. 주택 명도소송에서 주의해야할 사항에는 어떤 것들이 있을까요?"

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주택 명도소송을 진행할 때 생각지 못한 변수로 소송 진행에 차질이 생기는 일이 종종 발생합니다. 명도소송은 대부분 높은 확률로 집주인에게 유리한 소송입니다. 하지만 세입자의 잘못이 분명하다 생각해 주택 명도소송을 무턱대고 진행하다간 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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명도소송은 상가 및 주택 임대차에서 세입자를 합법적으로 내보내기 위한 소송입니다. 상가나 주택 명도소송의 취지는 비슷하지만 법률적인 근거나 상황이 달라 주의가 필요합니다. 따라서 만약 주택 명도소송을 제기하려한다면 집주인 입장에서 3가지 주의사항을 꼭 지켜야 명도소송 진행에 차질이 없습니다.

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이에 이번 시간에는 주택 명도소송 시에 집주인이 지켜야 하는 3가지 주의사항에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 '세입자가 2기 이상 월세를 연체하게 되면 임대차 해지 사유'에 해당한다고 규정하고 있습니다.

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주목해야 할 점은 상임법 규정에서 말하는 '2기'라는 대목이입니다. 집주인 가운데는 법 규정의 '2기'를 단순히 2개월 동안 월세를 내지 않은 개념으로 이해하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 제대로 된 이해가 맞다고 하기에는 부족한 면이 있습니다.

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법 규정에서 말하는 '2기 이상 월세란' 2개월 치의 월세 총합을 말합니다. 세입자가 2개월치에 해당하는 월세를 한푼도 내지 않았다면 주임법 상 위법해당에 해당합니다. 다만 연체 회수가 2개월은 맞지만 총합이 2개월치가 아니라면 소송을 제기할 수 없습니다.

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가령 세입자가 1개월은 한푼도 내지 않았고 그 다음달 월세는 절반만 냈다면 총합이 2개월치에 해당하지 않음으로 소송을 제기할 근거가 없다는 뜻입니다.

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반면 상가 임대차에서는 3기 이상 임대료를 연체하게 되면 임대차 해지 사유에 해당한다는 점에서 주택과 상가 임대차의 가장 큰 차이점으로 볼 수 있습니다.

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주택 명도소송 시 주의해야할 점 두 번째는 계약해지 통보는 필수라는 점입니다. 간혹 집주인 가운데는 세입자가 계약이 종료되기 전까지 계약을 연장한다는 통보가 없었다는 이유 또는 갱신요구권을 다 사용한 기간이라 계약이 자동적으로 종료된다고 생각하는 경향이 있습니다.

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하지만 해당 사유는 주택 명도소송에서 집주인이 범할 수 있는 가장 흔한 실수 중 하나입니다.

주임법 제6조 제1항에는 '임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 상대방에게 갱신거절이나 해지에 관한 통지를 하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다'고 규정하고 있습니다.

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즉 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자가 계약갱신이나 해지에 관해 서로간 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장된다는 말입니다. 주택 임대차를 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

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이는 갱신요구권을 다 사용한 세입자의 경우에서도 마찬가지로 갱신요구권을 사용한 계약 기간이 끝났더라도 집주인이 계약해지 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 됩니다.

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명도소송에서는 계약 관계가 유지되고 있다면 소송을 제기할 수 없습니다. 반면 뒤늦게 사실을 파악한 집주인이 세입자에게 계약해지 통보를 한다면 법적인 효력을 인정받을 수 있을까요?

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계약 해지나 갱신은 계약이 끝나기 6개월전부터 2개월 전까지만 가능합니다. 이 기간이 지났다면 이미 묵시적 갱신이 된 상태이기에 세입자에게 다시 2년의 거주 기간 보장해야 합니다.

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따라서 명도소송이 성립하기 위해서는 계약해지 통보가 필수이며, 세입자가 위법을 저질렀든 일반적인 상황이든 반드시 지켜야할 선행 절차임을 명심해야 합니다.

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한편 명도소송을 할 때에도 세입자가 소송 진행을 어렵게 만들 수 있는 변수도 주의해야 합니다. 주택 임대차에서 집주인과 세입자는 동시이행관계입니다. 동시이행이란 동시에 의무를 지켜야한다는 뜻으로 집주인에게는 전세금반환 의무와 세입자에게는 명도의무(집을 집주인에게 돌려주는 의무)가 있습니다.

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제 아무리 위법을 저지른 세입자라도 집주인으로부터 전세금을 돌려받아야 할 권리가 있는데요. 만약 집주인이 세입자가 잘못해 명도소송을 진행해 승소판결문을 받더라도 전세금을 돌려받지 못했다며, 세입자가 항변하여 소송 진행이 길어질 수 있습니다.

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이에 명도소송을 진행할 때는 세입자에게 전세금반환 의무를 이행해야 하며, 소송 진행을 어렵게 만들기 위해 세입자가 전세금을 받지 않는다면 공탁 제도를 이용해 전세금반환 의무를 인정받을 수 있습니다.

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명도소송은 대부분 세입자의 잘못이 분명함에도 나가지 않고 버틸 때 제기하는 소송입니다. 그만큼 집주인이나 건물주에게 유리한 소송으로 볼 수 있는데요. 다만 몇 가지 주의사항을 지키지 않는다면 소송을 제기할 근거가 성립되지 않아 시간과 비용을 낭비하는 상황이 생길 수 있습니다.

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때문에 명도 분쟁은 법률전문가와 함께 하시는 것이 현명한 방법입니다. 저희 법도 명도소송센터는 부담없고 신속한 고민 해결을 위해 무료 전화상담 제도를 운영하고 있습니다.

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뿐만 아니라 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 요청 시 명도소송과 관련된 자료를 이메일로 제공해 드리고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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