"몇 개월 째 공실인 점포에 장사를 하겠다며 신규 세입자가 계약을 희망했습니다. 마침 해당 점포가 상가 용도라 별다른 의심없이 신규 세입자와 계약을 맺었습니다. 문제는 이후 해당 점포를 방문했더니 세입자가 상가가 아닌 주거용도로 사용하고 있다는 겁니다. 세입자는 문제될께 없다며 맞서고 있어 황당하기만 합니다"

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상가 임대차에서 세입자가 임차한 점포를 건물주의 동의 없이 다른 용도로 사용하는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 건물주의 동의 없는 용도 변경은 임대차 해지 사유가 될 수 있다고 조언합니다.

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건물주와 세입자는 계약 초 문서나 구두상 합의로 임차한 점포의 용도를 정하게 됩니다. 반면 세입자가 합의로 정해진 임차한 점포의 용도를 자기 마음대로 바꾼다면 건물주와 명도분쟁으로 이어질 수 있는데요. 만약 세입자가 상가 용도로 계약을 했지만, 추후 건물주의 동의없이 주거용으로 사용한다면 이는 명백한 계약 위반으로 건물주가 명도소송까지 제기할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 상가 임대차에서 용도를 변경한 세입자를 상대로 명도소송이 가능한지에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 세입자가 계약 초기 때 밝힌 용도 이외에 점포를 사용한다면 임대차 계약해지 사유가 된다고 규정하고 있습니다. 즉 세입자는 계약 때 건물주에게 어떤 용도로 점포를 사용할 것인지 밝혀야 하고 계약 기간이 끝날 때까지 정해진 용도로 사용해야 한다는 뜻입니다.

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가령 계약 초기 때는 세입자가 장사를 하기 위해 계약을 했지만 건물주의 동의 없이 주거용도로 점포를 사용하고 있었다면 계약해지 사유가 됩니다. 따라서 건물주는 다른 용도로 점포를 사용 중인 세입자를 상대로 계약해지도 할 수 있고 세입자가 이에 불응해 계속 버틴다면 명도소송까지 제기할 수 있습니다.

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아울러 상가 임대차에서 2가지 법률 사항 위반으로 세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금 회수 기회도 보장받지 못합니다.

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상임법 제10조 제1항 제2호에는 '세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우' 세입자의 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 건물주가 거절해도 정당하다고 규정하기 때문입니다.

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그 뿐 아니라 상가가 아닌 주거용도로 점포를 사용한 세입자는 상입법상 '1년 6개월 이상 영리 목적으로 해당 점포를 사용하지 않았다면 권리금회수와 갱신요구권 회수 기회가 보장되지 않는다'라는 규정이 존재하기도 합니다(상임법 10조의4 제2항 제3호).

반면 무단으로 변경된 용도가 건물주에게 피해로 이어져 빠른 판단이 요구될 때가 있습니다. 대표적으로 세입자가 건물주를 속이고 성매매 업소로 용도를 변경했을 경우입니다.

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가령 세입자가 무단으로 용도를 변경한 경우 건물주가 합의만 해준다면 현실에서는 큰 문제가 없기도 합니다. 건물주 입장에서는 월세만 밀리지 않는다면 포용할 수 있는 범위 내에서 합의만 해준다면 되기 때문입니다. 하지만 성매매 업소로 용도로를 변경한 경우에는 이야기가 달라집니다.

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세입자가 건물주의 동의 없이 변경한 성매매 업소는 국가가 지정한 범법행위로 건물주가 몰랐다고 하더라도 함께 처벌을 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 세입자가 무단으로 성매매 업소를 운영하고 있다면 건물주는 신속한 명도절차를 통해 세입자를 내보내야 하는데요.

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이 경우 필요한 절차는 명도단행 가처분입니다. 명도단행가처분이란 세입자로부터 부동산을 신속히 돌려받아야 할 사유가 있는 경우 법원의 승인으로 부동산을 인도받는 가처분 절차입니다.

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명도단행가처분은 강제집행까지 2~3개월이면 절차가 마무리되는 것이 특징으로 판결만 수 개월에서 최대 1년 이상 소요될 수 있는 명도소송과 달리 빠르게 해결이 가능합니다. 다만 명도단행가처분은 건물주에게 심각한 피해를 입을 수 있는 상황이 아니라면 법원에서 쉽게 받아드려지는 절차가 아니므로 일반적인 명도분쟁에서는 이용할 수 없습니다.

한편 세입자가 건물주의 동의 없이 용도를 변경했다하더라도 건물주가 직접 세입자를 내 쫓는 행위는 피해야 합니다.

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먼저 세입자에게 계약해지를 통보하고 그런데도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 명도소송과 강제집행 절차를 통해 합법적으로 내보내야 안전한 부동산 인도가 가능합니다.

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만약 세입자가 잘못을 저질렀다며, 세입자가 점포에 함부로 들어가 짐을 치웠다간 재물손괴죄나 주거침입죄로 형사처벌 대상이 될 수 있기에 주의해야 합니다.

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생각보다 많은 분들이 '명도소송은 건물주에게 유리한 소송이다'라고 알고 계십니다. 물론 틀린말은 아닙니다. 하지만 법률을 제대로 이해하지 못한 채 명도분쟁이 발생한다면 오히려 건물주가 더 큰 피해를 입을 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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따라서 명도 분쟁이 발생하면 빠르게 법률 전문가를 찾아 조언을 구하는 것이 현명한데요. 저희 법도 명도소송센터는 부담없고 간편한 조언을 드리기 위해 무료전화상담 제도를 운영하고 있습니다. 간단한 문의부터 변호사 선임까지 친절히 도와드리고 있으니 참고해 주시기 바랍니다.

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아울러 홈페이지를 통해서도 온라인 상담 접수와 다양한 법률 콘텐츠를 제공하고 있는데요. 홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있습니다.