"10년 이상 옷가게를 운영하고 있는 세입자가 있는데, 임대료와 관리비를 연체하였지만 3개월 이상 연체 하지 않아서 계약해지를 할 수 없는 상황이고, 계약만료일이 얼마 안남아서 갱신거절의 통지를 하였습니다. 명도소송 신청은 계약만료 이후에만 가능할까요 "

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계약기간은 아직 남아있지만 임대료와 관리비 연체가 지속되어 계약만료일 전에 명도소송을 진행하고 싶다는 상담이 늘고 있는데요. 일반적으로 계약만료일에 이르러 세입자를 내보내고 싶어하는 경우가 대부분 이지만, 이런 경우에는 세입자가 임대료와 관리비를 연체하고 있기 때문에 계약만료일 전에 세입자를 상대로 법적 조치를 취하고자 하는 마음을 가지게 되는 것 같습니다.

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명도소송은 계약만료일에 세입자가 건물을 인도하지 않고 이를 거절하는 경우에 제기하는 소송인데, 계약만료 이후에만 소제기가 가능한지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 보시기 바랍니다.

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명도소송을 하려면 해지사유가 발생하여야 하는데, 대표적인 해지사유로는 차임연체(예: 주택 2기분 이상, 상가 3기분 이상) 또는 기간만료가 있습니다.

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차임연체의 경우에는 문자나 카카오톡 메세지, 전화, 내용증명 등의 방법으로 세입자에게 해지통보를 보내고, 세입자에게 의사표시가 도달하면 임대차계약이 그 즉시 해지가 됩니다. 기간만료의 경우에는 갱신거절의 통지가 세입자에게 도달하면 계약만료일에 계약이 종료됩니다.

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따라서 차임연체의 경우에는 계약이 중도해지되면 계약만료일 전에도 명도소송 제기가 가능하고, 기간만료의 경우에는 법률요건에 맞게 갱신거절의 통지를 하였다면 계약만료일에 계약이 종료되므로 계약만료일 이후에 명도소송 제기를 할 수 있습니다.

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예외적으로 계약만료일 이전에 명도소송 제기가 가능한 상황이 있습니다. 세입자가 계약종료 전에 인도하지 않겠다는 의사를 분명히 하는 경우에는 장래이행의 소로 미리 명도소송을 청구하는 방법을 이용할 수 있습니다.

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장래이행의 소는 장래에 이행할 것을 청구하는 소송으로 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있는 것입니다(민사소송법 제251조 참조). 대법원 판례에 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단되고 있습니다.

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명도소송에서 장래이행의 소는, 현재 세입자의 태도로 보아 임대차계약의 종료일이 되어도 세입자가 명도를 거부할 것이 명확하고 세입자의 이행을 기대할 수 없음이 명백한 경우에 해당하여 미리 청구할 필요가 인정되어야 명도소송을 제기할 수 있습니다.

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만일 건물주가 미리 명도소송을 청구할 필요가 있어서 세입자를 상대로 계약만료일 전에 장래이행의 소를 제기하였고, 건물주의 청구가 인정된다면 어떤 판결이 나오게 될까요.

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판결주문에 "피고는 20○○. ○.○○.이 도래하면 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라."는 판결이 나오게 됩니다. 건물주가 계약만료일 전에 즉시 인도할 것을 청구하였지만, 미리 청구할 필요가 있다 하더라도 세입자에게 기한의 이익이 있는 이상 즉시 인도를 할 수는 없으므로, 세입자는 계약만료일 전에 인도할 의무는 없고, 계약만료일이 도래하면 건물을 인도하면 될 것입니다.

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그렇다면 건물주는 장래이행의 소를 제기하여 미리 판결을 받아두고, 계약만료일에 세입자가 나가지 않으면 바로 명도집행 절차에 들어갈 수 있습니다.

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