"세입자가 계약이 끝났는데도 나가기는 커녕 월세까지 밀리고 있습니다. 때문에 세입자를 내보내기 위해 명도소송이 진행 중인 상황인데요. 생각할 수록 세입자가 너무 괘씸했던터라 세입자가 들어오지 못하도록 출입문 비밀번호를 바꾸고 싶습니다. 어차피 계약이 해지됐는데 법적인 문제가 없을지 궁금합니다"

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계약을 위반한 세입자를 상대로 건물주가 출입을 막는 사례가 등장하면서 당사자간 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 전문가들은 위법을 저지른 세입자라도 권리를 함부로 막아서는 행위를 해서는 안된다고 조언합니다.

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건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 하는 이유는 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 합법적인 절차로 내보내기 위해입니다. 하지만 건물주가 마음만 앞서다보면 판결문이 나오기도 전에 세입자를 직접 내보내려거나 출입을 통제하려는 착오를 범하기 쉬윈데요. 만약 건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 건물의 출입을 방해 한다면 형사상 처벌 대상이 될 수 있기 때문이 주의해야 합니다.

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이번 시간에는 위법을 저지른 세입자를 상대로 건물주가 건물 출입을 통제한다면 법적으로 어떠한 문제가 있는지 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자가 법률상 계약해지에 해당하는 행위를 하거나 명도소송 과정에서 세입자의 권리를 너무 가볍게 여기는 일이 심심치 않게 발생합니다. 법률상 계약해지에 속하는 행동을 했으니 더 이상 계약 관계가 아니고 어차피 나가야 하니 건물의 소유자인 자신이 마음대로 할 수 있다는 생각 때문입니다.

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이 경우 건물주가 쉽게 범할 수 있는 행동에는 강제집행 절차를 거치지 않고 건물주가 직접 세입자를 내좇는 행위를 꼽을 수 있습니다. 하지만 현행법상 건물주가 세입자를 상대로 직접 내쫓는 행동은 위법행위임을 명심해야 합니다. 즉 법률에서는 개인의 권리를 또 다른 개인이 빼앗는 행위를 금지한다는 뜻입니다.

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위법을 저지른 세입자라도 엄연히 점포에 대한 점유권이 유지되고 있기 때문에 명도소송절차가 끝나기 전까지는 세입자를 내쫓는 행위는 피하셔야 합니다. 설령 명도소송에서 승소판결이 나왔음에도 세입자가 버티고 있는 경우에도 마찬가지로 건물주가 직접 강제집행은 할 수 없고 합법적인 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

반면 건물주가 세입자를 직접 내쫓는 행위는 하지 않았지만, 세입자의 점포 출입을 막는 행위를 했다면 법률상 정당한 행위라고 볼 수 있을까요?

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가령 위법을 저지른 세입자를 괘씸하게 여겨 세입자 몰래 출입문 비밀번호를 바꾸거나 추가로 잠금장치를 설치하는 경우가 있습니다. 하지만 명도소송과 강제집행 절차가 끝나지 않는 상황에서는 세입자의 출입을 막는 모든 행위는 위법에 해당합니다.

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만약 건물주가 마음대로 세입자의 출입을 통제한다면 형법 제323조에 의거 권리행사방해죄가 성립될 수 있습니다. 권리행사방해죄란 타인의 점유 또는 권리의 목적을 방해함으로써 성립되는 범죄로 행사상 책임에 해당하기 때문에 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처할 수 있어 주의해야 합니다.

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따라서 명도소송 후 강제집행이 진행되기 전까지는 여전히 점유권은 세입자에게 있고 권리행사도 가능합니다. 때문에 건물주가 직접 세입자의 짐을 치워서도 안되며, 세입자의 출입을 통제하는 행위를 해서는 안됩니다.

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한편 위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 때는 반드시 함께 진행해야 하는 절차가 있습니다. 위법을 저지른 세입자 가운데는 명도소송 진행에 방해를 일으키기 위해 무단으로 점유자를 바뀌는 사례가 적지 않습니다.

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이 경우 건물주가 명도소송에서 승소하더라도 세입자가 다른 사람으로 점유자를 바꾼다면 강제집행에 어려움이 생길 수 있는데요. 이러한 상황을 대비하기 위해 필요한 절차가 바로 점유이전금지가처분입니다.

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점유이전금지가처분이란 소송 도중 점유권을 다른 사람에게 넘기지 말 것을 제한하는 가처분 절차로 만약 가처분이 완료된 후 다른 사람에게 점유권이 넘어가더라도 문제 없이 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

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명도분쟁은 세입자의 점유권을 강제로 가져오는 법절차인 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 물론 세입자가 위법을 저질렀기 때문에 발생한 문제지만, 그럼에도 법률에서는 개인이 개인에게 함부로 물리력을 행사하는 것을 금지하고 있기 때문입니다.

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따라서 명도 분쟁이 발생하면 개인이 혼자 고민하고 판단하는 것보다는 법률 전문가를 찾아 도움을 구하는 것이 가장 현명한 방법이라 말씀드리고 싶습니다. 저희 법도 명도소송센터는 여러분들의 부담을 줄여드리면서 편리한 상담을 위해 무료전화상담 제도를 운영하고 있습니다.

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아울러 홈페이지를 통해서도 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 다양한 법률 콘텐츠를 제작해 업로드하고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.