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[실무연구자료]점포명도소송에서 임대인의 권리금 회수기회 방해행위란?
상가건물에 관한 상가명도소송 또는 점포명도소송에 있어서 임대인의 권리금 회수기회 방해행위란 무엇인가라는 주제로 이번 포스팅을 다뤄보도록 하겠습니다! 일단 그 유명한 상가임대차보호법(이하 '상임법')의 대상 조문을 살펴보겠습니다. 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 위 조문을 구체적으로 쉽게 설명하자면, 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 달라고 요구하거나 자기가 권리금을 수수할 경우, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 할 경우, 주선된 신규임차인에게 현저히 고액의 월세와 보증금을 요구하여 신규임차인이 임대차계약을 체결하지 못하게 하는 경우 등이 상임법상 임대인의 권리금 회수기회 방해행위로 열거된 것들입니다. 이러한 제한적으로 열거된 요건들이 임대인의 권리금 회수기회 방해행위로 평가되는 것들이므로 임차인이 임대인에게 권리금을 주장할 경우 이러한 사실들이 실제로 존재하였는지 잘 따져보아야 합니다. 그러기 위해서는 실제로 임차인은 임대차계약이 종료되기 3개월 전부터 임대차계약 종료시까지 임대인에게 신규임차인을 주선하여야 합니다. 이렇게 임차인이 임대인에게 신규임차인을 계속하여 주선하려는 노력을 보였음에도 불구하고, 임대인이 위 상임법상의 정당한 사유 없이 위와 같은 방해행위를 통해 신규임차인이 임대차계약을 체결하지 못하게 한 상황에서 기존 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 임대인에게 손해배상청구소송을 통하여 권리금을 주장할 수 있는 것입니다. 오늘은 점포명도소송에서 임대인의 권리금 회수 기회 방해란 무엇인지에 대하여 알아 보았습니다. |
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