"어느날 갑자기 집주인이 월세를 올린다고 통보해왔습니다. 문제는 지금까지 아무런 말이 없다가 계약 기간이 한달도 안남은 상태에서 통보를 했다는 겁니다. 저는 당연히 묵시적 갱신이 된 줄 알았는데 막막하기만 합니다. 만약 제가 집주인의 월세 증액 요구를 거부한다면 명도소송을 당할 수도 있나요?"

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집주인은 세입자와 재계약을 할 때 5% 이내로 전, 월세 금액에 대해 증액 요구를 할 수 있습니다. 그런데 계약이 한 달 도 채 남지 않은상태에서 세입자에게 증액요구를 했다면 법률상 정당한 행위로 볼 수 있을까요? 또 세입자가 이를 거부하자 명도소송을 해서라도 내보내겠다는 집주인들이 종종 있습니다.

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그래서 이번 시간에는 한 달도 채 남지 않은 상황에서 집주인의 전, 월세 증액요구가 정당한지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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앞서 집주인은 세입자와 계약이 끝날 때쯤 전, 월세 증액요구를 할 수 있다고 말씀드렸습니다. 하지만 이 요구도 법률상 정해진 기간 안에 해야 합니다.

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만료일로부터 1개월 전까지(구법 적용 사례, 신법 2개월 전까지) 갱신거절통지나 계약 조건 변경 통지 등이 있어야 합니다.

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즉 구법이 적용된 계약일 경우 계약이 끝나기 1개월 전, 신법 적용 후 계약일 경우 계약이 끝나기 2개월 전까지 세입자와 앞으로 계약 관계나 계약 내용을 변경할 것인지 합의해야 한다는 말입니다.

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이 기간 안에는 당연히 전, 월세 증액과 관련된 내용도 포함해 재계약 조건으로 넣을 수 있습니다.

오늘 사례에서 집주인은 구법도 아닌 신법도 아닌 1개월이 채 남지 않은 상황에서 월세 증액요구를 했습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면 전, 월세 증액을 요구할 수 있는 타이밍을 놓친 것과 마찬가지입니다.

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주택 임대차보호법(이하 주임법) 제6조 제1항에는 '임대인(집주인)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인(세입자)이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다'고 규정하고 있습니다.

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즉 집주인과 세입자가 계약이 끝나기 2개월 전까지 앞으로의 계약 관계에 대해서 상호 아무런 말이 없었다면 기존과 동일한 조건으로 계약이 갱신된다는 말입니다. 일명 '묵시적 갱신'이라고 합니다.

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다시 오늘 사례에 비춰 보면 집주인과 세입자는 이미 묵시적 계약 관계기 때문에 집주인의 월세 증액을 필자로 한 계약조건 변경은 법률상 타당하지 않습니다. 또한 이를 거부한다고 해서 세입자를 상대로 명도소송을 진행할 수도 없습니다. 이미 계약이 묵시적 갱신이 된 상황에서 세입자가 임대차 해지에 해당하는 잘못을 하지 않았기 때문입니다.

묵시적 계약 갱신이 된 이후에는 세입자에게 막강한 힘이 실린다고 해도 무방합니다. 주임법 제6조 제2항에는 '묵시적갱신이 된 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 본다'고 규정하고 있습니다.

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따라서 세입자는 2년동안 임대차 보호를 받는다는 것입니다. 여기에 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않고 묵시적 갱신이 된 상태라면 묵시적 갱신이 끝난 후 갱신요구권을 1회 사용해도 문제가 없습니다.

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뿐만 아니라 세입자에게 법률상 명백한 잘못이 없는 한 집주인은 세입자에게 계약 해지를 통보할 수 없는 반면 세입자는 아무 때나 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 그날로부터 3개월 후 해지효력이 발생됩니다.

그렇다면 집주인이 세입자에게 안전하게 증액요구를 하려면 어떻게 대처해야 할까요.

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법률상 나와있는 계약 변경 가능일을 지켜야합니다. 앞서 살펴본 계약이 끝나기 1개월 전과 2개월 전을 말합니다. 집주인은 해당 기간을 잘 숙지하다가 해당 기간이 다가오면 전, 월세 요구를 하면 되고 증가 폭은 최대 5%를 넘어서는 안됩니다. 또한 전, 월세를 증액한 후 1년 내에는 증액을 할 수 없다는 점을 명심해야 합니다.

한편 전, 월세 증가 요구 시기를 놓친 집주인은 억울함을 호소할 수 있습니다. 주변 시세가 눈에 띄게 증가했거나 경제적인 사정 때문일 수도 있습니다.

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만약 집주인에게 이러한 사정이 있다면 묵시적갱신 기간이라도 '차임증액청구소송' 을 제기하면 됩니다. 다만 실무에서는 재계약 이후 뒤늦게 소송을 제기하는 경우는 드물며, 세입자가 꼭 받아드려야 하는 사항은 아닙니다. 또한 집주인과 세입자 사이에 차임(월세 및 전세보증금) 증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

지금까지 뒤늦은 집주인의 전, 월세 증액요구에 대해 살펴봤습니다. 오늘 사례에서 볼 수 있듯이 법에 대해 잘 모른다면 집주인 뿐 아니라 세입자도 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

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때문에 분쟁에 소지가 있는 상황에서는 개인이 혼자 판단하기보다는 법률전문가의 도움을 받으셔야 합니다. 저희 법도 명도소송센터는 여러분들의 연락을 기다리고 있습니다. 전화 상담이 무료이기 때문에 언제든 상담의 문이 열려있습니다.

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