"세입자와 1년 계약을 맺고 주택을 임대해줬습니다. 문제는 계약이 끝나기 4개월 전쯤 다시 의사를 물어보자 2년을 채워서 거주하겠다는 겁니다. 저는 실거주를 해야 하는데, 말이 바뀐 세입자 때문에 힘이 듭니다. 명도소송이라도 제기해서 세입자를 내보낼 수 있나요?"

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주택 임대차에서 단기 계약을 할 경우 계약 기간을 놓고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나기도 합니다. 처음부터 일반적인 2년 계약과 달리 1년 계약을 약속한 세입자가 1년 더 살겠다고 한다면 문제는 간단치 않습니다.

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그래서 이 경우 명도소송까지 고려하는 집주인들도 있는데요. 단기계약에서 계약 기간을 지키지 않은 세입자를 명도소송 할 수 있는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자는 분명 처음에 단기 계약을 목적으로 부동산을 임차한 것입니다. 마찬가지로 집주인도 단기 계약을 원했기 때문에 세입자에게 부동산을 임대 해준 것일텐데요. 하지만 세입자가 1년이 끝나가는 시점에서 1년을 마저 살겠다고 한다면 법률상 문제는 없는 것일까요?

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주택임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제1항에는 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다'고 규정하고 있습니다.

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즉 임대차 계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약했다면 법률상 그 기간을 2년으로 인정한다는 말입니다.

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따라서 세입자는 1년으로 체결한 임대차 기간에 대해 2년 거주를 주장할 수 있습니다.

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앞서 법률 근거로 인해 집주인은 억울할 수도 있을 것입니다. 그래서 "계약서상에 분명히 약정을 했다"라고 주장하시곤 합니다.

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하지만 약정이 법률 규정을 앞설 수 있는지부터 따져봐야 합니다.

물론 약정이 법률 규정을 앞서는 경우가 있지만, 강행규정으로 정해진 법규는 약정이 있더라도 법규를 앞설 순 없습니다.

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즉 주임법 자체가 세입자를 우선 보호하는 강행법규기 때문에 집주인은 법률상 정해진 세입자의 거주 기간을 보호해줘야 한다는 말입니다.

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주임법 제10조에는 '이 법(주임법)에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 그 효력이 없다'고 규정하고 있습니다.

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다시 말해 주임법에 규정된 세입자의 거주 보호 기간을 지키지 않은 약정은 무효라는 뜻입니다. 따라서 1년 단기 계약이 끝났으니 무조건 세입자에게 나가라는 건 강행법규 위반이 될 수 있습니다.

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법률을 뒤늦게 안 집주인들은 말을 바꾼 세입자에게 괘씸해 무리한 방법을 선택하게 됩니다. 자기 멋대로 계약을 연장한 것이니 실거주 통보로 내쫓거나 전, 월세를 증액하는 방법으로 말입니다.

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하지만 실거주 통보로 인한 갱신요구권 거부나 전, 월세 증액은 계약이 끝나야 가능합니다. 1년 거주를 약속한 세입자가 뒤늦게 2년 기간을 채우겠다고 한 것은 법률상 계약 갱신이나 연장이 아니라는 말입니다.

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앞서 설명해 드린 바와 같이 1년을 계약했더라도 법률상 세입자 거주가 보호되는 기간은 2년이기 때문에 2년이 끝나기 전까지는 실거주 통보나 전, 월세 증액을 할 수 없습니다.

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주임법은 짧은 거주 기간에 따른 여러 피해로부터 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 비록 1년을 거주하기로 해놓고 말을 바꾼 세입자가 밉겠지만, 원칙적으로는 법률상 보장된 2년의 기간은 집주인이 기다리는 게 가장 현명한 방법입니다.

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다만 2년 미만의 단기 계약을 체결한 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는데요. 즉 단기 계약을 맺은 세입자는 2년 미만 기간에 아무 때나 해지 통보가 가능하다는 말입니다.

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따라서 집주인은 처음에 정한 계약 기간 종료가 다가오면 세입자에게 계약을 계속 유지할 것인지 물어보고 확답을 받는다면 그날로부터 계약이 해지되는 것이기 때문에 반드시 집을 인도받길 원한다면 세입자의 의사를 물어보는 것이 가장 확실합니다.

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지금까지 2년 미만의 단기 계약에서 법률상 계약 종료 기간을 언제로 설정해야 하는지에 대해 살펴보았습니다.

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사실 집주인과 세입자 각각의 입장에서 본다면 억울한 측면도 있고 개인만의 사정도 있습니다. 다만 최소한 법을 준수하여 서로를 배려하는 부분도 필요하다고 말씀드리고 싶습니다.

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저희 법도 명도소송센터는 건물주나 집주인, 그리고 세입자 분들의 연락을 기다리고 있습니다. 법률 정보에 어두워 무엇을 물어봐야 하는지, 법률상 내가 정당한 주장을 하고 있는지 혼란스러워 상담조차 부담이 생길 수 있습니다.

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그럴 땐 저희 법도 명도소송센터의 홈페이지를 이용하시면 임대차 분쟁의 다양한 정보를 제공해 드리고 있어 여러분의 판단에 도움이 될 것입니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 찾을 수 있습니다.

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어느 정도 정보를 습득하신 분들은 법도 명도소송센터의 무료 상담 전화를 통해 보다 확실한 해결책을 자문받으시길 바랍니다.