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[실무연구자료]부동산명도소송, "내용증명으로 해지통지하라!"
오늘은 부동산명도소송과 관련하여 해지사유(차임연체, 기간만료 등)가 발생했을때 임대차계약을 종료시키는 해지통지에 대해 알아보겠습니다. 명도소송에서 가장 중요한 사안은 임대차계약이 해지되었는지에 대한 여부입니다. 계약이 정상적으로 해지되지 않으면 첨예한 대립이 일어날 확률이 큽니다. 그러나 법적인 절차에 따라 정상적으로 해지된 경우 승소의 확률은 95%이상 높아지는 것이 저희 경험입니다. 그러나 소송은 100%는 없습니다. 각자의 상황이 다르기 때문입니다. 이 글을 읽으시는 분 중에 본인의 상황에서 승패여부가 궁금하신 분든 법도 명도소송센터로 전화주세요. 명도소송 전담 직원의 전화상담은 무료입니다. 또한 이 블로그에는 부동산명도소송에 관련한 핵심정보들이 많이 있습니다. 블로그 내에서 검색을 이용해서 찾아보시는 것도 많은 도움이 될 것입니다. 오늘 주제인 명도소송 해지통지에 대해 설명 시작합니다. 해지통지 내용증명 법적으로 해지통지는 의사표시를 임차인에게 전달하면 효력이 발생됩니다. 의사표시 전달에는 말로 표시해도 되고 문자나 카톡으로도 가능합니다. 하지만 대부분의 경우 해지통지를 내용증명서로 하고 있습니다. 그런 이유는 말로 전달하면 녹음을 하고 다시 녹취서를 만들어야 하는 불편함이 있고, 문자나 카톡의 경우 상대방의 답변이 없으면 의사표시가 도달하였는지에 대한 입증 문제가 발생됩니다. 내용증명서로 해지통지를 하게되면 계약 종료와 소송에 필요한 증거를 쉽게 확보하실 수 있겠습니다. 해지통지 시점 - 기간만료의 경우 해지통지 시점은 먼저 기간만료의 경우를 알아보겠습니다. 주택은 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절통지가 없으면 묵시적갱신이 되는 것으로 규정되어 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 따라서 기간만료로 임대차를 종료하고자 한다면 임대인은 위 기간내에 해지통지를 하여야 부동산명도소송이 가능한 것입니다. 상가의 경우도 임대인은 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제4항). 다만 상가는 임차인의 갱신요구권 보호규정이 있어서 임대인이 갱신거절 통지를 하더라도 갱신요구권이 있는 임차인이 갱신요구를 한다면 임대차는 종료되지 않습니다. 해지통지 시점 - 차임연체의 경우 둘째로 차임연체로 인한 해지통지의 경우를 살펴보겠습니다. 주택은 '2기분', 상가는 '3기분'의 차임연체가 있으면 해지통지가 가능합니다. 주의할 점은 차임연체 사유가 유지되는 동안 해지통지가 도달되어야 한다는 것입니다. 예를 들어 매월말일 월차임을 지급하여야 하는 경우 임차인이 2018. 10. 31.까지 3기분의 차임을 연체하였고, 2018. 11. 1. 임대인이 해지통지 내용증명을 발송하여 다음 날 그 내용증명서가 임차인에게 도달하였는데, 임차인은 2018. 11. 1. 1기분의 차임을 임대인에게 송금하였다면 해지효력이 발생될까요? 정답은 "해지효력이 없다"입니다. 해지통지가 도달된 2018. 11. 2.에는 전날 임차인이 1기분을 지급하여 '2기분'의 차임만 연체된 상태에서 해지통지가 도달되었기 때문입니다. 저는 해지통지를 제대로 한게 맞나요? 이 글을 여기까지 읽으셨다면 "나는 해지통지를 제대로 한걸까?" 하는 질문이 생길 것입니다. 해지는 어떤 방식으로 했는지도 중요하고 시점도 중요합니다. 내용증명으로 해지통지를 하기도 하지만 구두(말)로 하기도 하고, 전화로 하기도 하고, 문자로 하기도 합니다. 부동산 명도소송 재판에서 어떤 경우에는 인정이 되기도 하고, 인정이 되지 않기도 합니다. 이글을 읽으시는 분의 상황의 해지통지 여부는 모두 글로 설명드릴 수는 없습니다. 궁금한 사항은 저희 법도 명도소송센터로 전화주시기 바랍니다. 궁금증을 풀어드리겠습니다. 물론 명도소송 전담 상담원의 전화상담은 무료입니다. |
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