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[실무연구자료]명도소송의 핵심 포인트 - "해지 사실 입증하기"
건물주! 한때. 우리를 칭했던 애칭과도 같았죠. 하지만 지금. 세간에서 우리를 보는 시선은 차갑기가 그지없네요. 궁중족발사건,리상사태...까지 이제 임대인은 절대악이 되어버렸어요. 피해 받는 가해자! 하지만 우리도 할 말이 있답니다! 지난해 민사소송에서 가장 많은 비율을 차지한 것이 명도소송이죠~ 세입자가 부동산을 점유한 채 건물을 넘겨주지 않으면, 우리도 피해자가 되어, 어쩔 수 없이 소송을 해야 해요~ 그게 바로 명도소송이구요! 명도소송이란! 그럼 명도소송에 대해 좀 더 알아볼까요? 명도소송은 부동산 소유자가 점유자를 향해, 건물을 인도하여 줄 것을 청구하는 소송이랍니다. 쉽게 말해 어렵게, 어렵게 세입자를 구했는데, 세입자가 월세는 안 내면서, 건물에서 나가지도 않을 경우에, 불가피하게 우리가 세입자를 향해 청구해야 하는 것이 명도소송이란 얘기죠. 명도소송 초보자를 위한 꿀팁 ^^ 명도소송에 대해서는 말씀드렸고.. 음... 명도소송비용이나 절차는, 인터넷만 타다닥 치면 쏟아지는 게 관련 내용이니. 고건 생략할게요. 우리에게 필요한 건, 어떻게 하면 명도소송을 BEST OF BEST로 잘할 수 있느냐! 이거니까요!!! 명도소송전 필수 체크사항 물론 우리도 세입자들이 마음에 안 든다고 내보낼 수 없고, 내보내서도 안되죠! 하지만 상대방이 약속을 먼저 어긴다면, 우리에게도 약속을 어길! 권리가 있습니다. 약속을 어길 권리! 라기보다는, 피해에 대한 구제를 받기 위해, 법원에 소 를 제기한다는 말이 맞겠죠. 일단 명도소송 전에 신경 쓰셔야 되는 부분이 있어요. 바로 '임대차가 종료되었는지 확인' 하는 과정이죠. 임대차를 종료시키는 사유는 두 가지인데요. 하나. 차임연체 둘. 기간만료 이외에도 무단전대나 특약사항 위반이라는 사유가 있기도 합니다. -차임연체- 차임연체는 주택의 경우 2기분, 상가의 경우는 3기분의 차임연체가 있을 경우에 임대차 계약을 해지할 수 있어요. 2기분, 3기분이 모야??? 하시는 분들을 위해 설명드리자면 기분 이라는 건, 월세가 2번, 3번 밀렸다는 뜻이 아니라, 월세를 밀린 총액이 2개월치이냐, 3개월치이냐.라는 뜻이니 오해하심 안돼요!!! 그렇기 때문에 명도소송 전에 반드시 우리가 확인해 보아야 할 건. 세입자가 몇기분의 차임연체 되었는지 입니다. 명도소송의 핵심 POINT 우리나라 분들은 성격 참~ 급하죠. 게다가 명도소송을 앞두고 있는 임대인 분들이라면, 속은 타들어가고, 마음은 바짝바짝 마르고. 그래서 거두절미하고, 단도직입적으로 명도소송의 핵심 POINT를 말씀드릴게요 ☆ 명도소송의 핵심 POINT ☆ <해지 사실 입증하기> 명도 소송 전 필수 체크사항이 계약이 해지되었는가의 여부입니다. 계약을 해지하기 위해서는, 계약 해지 통보를 발송하셔야 하는데, 구두로 해지 통보를 했다고 하더라도, 녹취록과 같은 입증할 수 있는 물적 증거가 있어야 해요! 소송은 증거 싸움이니까요!!! 따라서 임대차 계약 해지 통보를 통하여, 계약이 종료되었다는 것을 입증해야 합니다. 입증만 되면 나머지 절차는 일사천리!!! 그러므로 임차인과의 임대차 계약관계를 종료시키고 싶다면, 계약해지통보를 하시고, 해지의 의사표시가, 임차인에게 도달되었다는 것에 대한, 물적 증거를 남겨 놓으셔야 합니다. 주로 활용되는 수단은 문자, 녹취록, 내용증명, 카카오톡이 주로 활용됩니다. 하나의 소소한 팁을 알려 드리자면, 문자의 경우, 상대방이 해지 통보를 받고도, "나는 그런 문자 본적 없다. 안 왔다' 등등 발뺌을 할 수가 있어요' 따라서 메시지를 보냈을 때, 상대가 메시지를 읽었다는 것을 증명할 수 있는 카카오톡이 유용하답니다! 덤으로 팁을 하나 더 드리자면, 명도소송을 미연에 방지할 수 있는 좋은 방법도 있어요. <제소전화해>라는 방법인데요. 제소전화해에 대한 내용은 다음에 더 자세히 말씀드리도록 할게요. 여기까지 읽느라 고생이 많으셨습니다 ㅠㅠ 혹시 이해가 가지 않으신 부분이 있었나요??? 더 궁금한 부분들이 있으신가요??? 최선을 다해 말씀드렸지만, 부족한 부분이 있을 것도 같아요. 솔직히. 명도소송의 초절정 노하우나, 슈퍼 울트라 파워 비법은 공개하지 못했네요. 사실 명도소송을 준비하시는 분들이랑은, 차 한잔하면서 심도 있게 이야기를 하는 것이 참 좋은데 말이죠. 차 한잔하면서, 이야기도 들어주고 조언도 해드리고 싶은데... 혹시 명도소송을 준비 중이거나, 털어놓을 데가 없어 마음 끙끙거리는 임대인분들이 계신가요? 법도 명도소송센터로 부담 없이 전화 주세요. 전화상담은 무료니까요. 프리허그가 체온을 전달하듯이, 프리콜링으로 당신의 고민을 나누어 드리겠습니다. |
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