"임대료를 수시로 연체하는 세입자를 상대로 명도소송이 진행 중입니다. 명도소송이 제기된 후에도 임대료 연체는 계속 되었고 괘씸한 마음이 들어 건물 사용을 제한했습니다. 문제는 세입자가 영업을 방해했다며 저를 형사고소 했다는 겁니다. 잘못을 저지른 세입자가 이렇게 나오니 황당하기만 합니다"

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명도소송 중 건물주의 섣부른 파단으로 오히려 세입자에게 고소를 당하는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 세입자에게 잘못이 있더라도 명도소송이 끝날 때까지는 무리한 행동을 삼가해야 한다고 당부합니다.

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임대차 관계에서 명도소송이 제기되는 상황은 대부분 건물주에게 경제적, 심리적 피해가 많았다는 것을 의미합니다. 이러한 탓에 위법을 저지른 세입자를 못마땅하게 여긴 건물주가 소송이 끝나기 전 감정적인 판다으로 세입자를 대하기 쉽습니다. 명도소송 중 건물주가 해서는 안되는 행동은 크게 3가지로 경우에 따라 형사 처벌이 따를 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 명도소송이 끝날 때까지 건물주가 해서는 안되는 행동 3가지에 관해 알아보는 자리를 마련했습니다. 만약 명도소송을 앞두고 있거나 소송이 진행 중인 건물주 분들은 해당 글을 잘 참고해 주시기 바랍니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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명도 분쟁에서 건물주가 흔히 저지를 수 있는 감정적 대응에는 세입자가 점유 중인 목적물에 함부로 침입한다는 점입니다. 이 과정에서 건물주는 내 건물 혹은 내 소유의 주택이니 위법을 저지른 세입자의 점유지에 찾아가 짐을 빼내는 상황으로 번지기 쉽습니다.

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하지만 건물주의 이러한 행동은 형사법상 처벌 대상이 될 수 있습니다.

법률상 건물주는 세입자가 점유중인 목적물에 소유자라는 사실은 부정할 수 없습니다. 하지만 임대차 관계에 놓여있다면 세입자가 위법을 저지른 상황에서도 점유자는 세입자이기에 동의없이 세입자의 영업장이나 주거지에 함부로 들어가다간 영업방해죄나 주거침입죄로 형사 처벌을 받을 수 있습니다.

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아울러 세입자의 짐을 함부로 빼내는 과정에서 세입자의 짐이 파손된다면 재물손괴죄로 가중 처벌이 될 수 있기에 섣불리 세입자의 점유지에 들어가서는 안됩니다. 세입자가 통보없이 영업장이나 주거지에서 나간 경우에도 짐이 남아 있다면 세입자에게 명도의사를 물어보거나 명도소송이 끝날 때까지는 함부로 들어가거나 짐을 빼낼 수는 없습니다.

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명도소송 과정에서 건물주가 입을 수 있는 피해는 단순히 문제의 세입자가 임대료를 연체하는 것에서 끝나지 않습니다.

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다른 세입자를 구해 정상적인 임대차 수익을 낼 수 있는 기회마저 박탈하기 때문입니다. 마찬가지로 명도분쟁이 진행 중인 세입자가 법적으로 나갈 때까지는 신규 세입자를 받을 수 없습니다. 현실에서도 문제를 일으킨 세입자를 내 쫓기 위해 신규 세입자를 구해 압박을 가하는 경우가 있습니다.

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하지만 명도소송이 끝나지 않은 상황에서 문제의 세입자가 계속해서 버틴다면 건물주가 신규 세입자를 구하더라도 법률상 임대차 관계를 맺을 수 없습니다. 더 큰 문제는 새로운 세입자가 장사나 입주를 시작하려면 기존 세입자의 짐을 빼내야 하는데 이 과정에서도 주거 침입죄나 영업 방해죄가 성립될 수 있습니다.

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따라서 지금은 당장 임대차 수익에 제약이 있더라도 명도 분쟁을 일으킨 세입자가 스스로 나가거나 강제집행을 통해 합법적으로 세입자를 내보낸 후 신규 세입자를 받아야 합니다.

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마지막으로 명도소송 중 건물주가 섣불리 판단할 수 있는 위험 요소에는 세입자의 출입을 제한하는 행위입니다.

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현실에서 건물주들이 세입자의 점유지에 함부로 침입하거나 짐을 빼내면 안된다는 사실은 알고 있지만, 괘씸한 마음이 앞서다 보니 세입자의 출입이라도 막겠다는 생각을 하기 쉽습니다. 가령 세입자가 장사를 하지 못하게 거주에 방해를 주기 위해 건물의 출입 제한하는 경우가 적지 않습니다.

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만약 건물주가 세입자의 동의 없이 점유물 출입을 제한한다면 권리행사방해죄로 처벌받을 수 있습니다.

권리행사뱅해죄란 형법 제323조에 의거 타인의 점유 또는 권리의 목적을 방해함으로써 성립되는 범죄로 5년 이하 또는 700만 원 이하의 무거운 책임이 따를 수 있어 주의해야 합니다.

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기본적으로 명도소송은 건물주에게 유리한 법적 분쟁입니다. 하지만 세입자에게 괘씸한 마음이 앞서 섣불리 판단한다면 오히려 건물주에게 불리한 상황이 생길 수 있기 때문에 신중한 대응이 필요합니다. 따라서 명도 분쟁이 발생한다면 빠르게 법률 전문가를 찾아 대응을 준비하는 게 좋습니다.

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