"계속 되는 세입자의 임대료 연체에 결국 명도소송을 제기하여 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려고 하자 세입자가 연체금을 지급하면서 1년 정도만 장사를 하게 해달라는 겁니다. 그동안 쌓인 정에 세입자의 사정도 알지만 이대로 강제집행을 하지 않았다가 문제가 생길까 걱정입니다"

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명도소송 끝에 승소 판결문을 받은 건물주가 강제집행을 두고 망설이는 사례가 적지 않습니다. 전문가들은 승소판결문만 있다면 강제집행을 잠시 미룬다고 해서 큰 문제가 되지 않는다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 명도분쟁이 발생한다면 건물주는 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다. 반면 강제집행을 앞두고 특별한 사정으로 집행 신청을 잠시 미뤄야할 사정이 있다면 승소 판결문의 소멸시효에 혼란이 생길 수 있습니다. 하지만 소송의 판결문은 최대 10년까지 유효하기 때문에 그 기간 안에 강제집행을 미룬다고 해서 큰 문제가 발생하지 않습니다.

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이번 시간에는 명도소송 판결문의 유효기간에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 통해 확인하시기 바랍니다.

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명도소송은 승소 판결이 나오기까지 상당한 시간이 걸리게 됩니다. 이 과정 건물주는 문제의 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없고 새로운 세입자마저도 받을 수 없습니다. 마찬가지로 강제집행을 앞두고 세입자의 부탁에 건물주가 망설이는 이유가 되기도 합니다.

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혹여 다시 분쟁이 발생했을 때 명도소송부터 다시 해야 한다는 생각과 그 과정에서 겪었던 시간적 경제적 손실이 말이 아니었기 때문입니다. 하지만 명도소송에서 승소판결문을 받는다면 이야기는 달라집니다.

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법률상 명도소송의 판결문은 10년까지 유효해 지금 당장 세입자를 상대로 강제집행을 제기하지 않아도 문제가 되지 않습니다. 심지어 10년이 지난 시점에서 세입자가 문제를 일으킨다면 시효 연장을 위한 판결을 받는다면 이후에도 강제집행을 할 수 있습니다.

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반면 강제집행을 잠시 유보한 건물주 입장에서는 세입자의 선처호소에 망설여 질 수 있습니다.

지금은 당장 연체된 임대료를 납부해 신뢰를 얻으려 하지만, 세입자가 추후 언제든 다시 문제를 일으킬 수 있기 때문입니다.

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하지만 10년 간 유지되는 명도소송의 판결문과 동시에 건물주가 위법을 저지른 세입자에게 대응할 수 있는 법적 수단은 다양한 방법이 존재합니다.

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상가 임대차에서 세입자는 10년 간 갱신요구권을 행사할 권리가 있습니다. 다만 위법을 저지른 세입자는 건물주가 갱신요구권을 행사를 거절해도 법적인 문제가 되지 않아 갱신 시점에서 언제든 내보낼 수 있습니다. 아울러 이미 위법사항으로 명도소송 판결이 내려진 상황이라면 세입자의 권리금회수 기회도 거절할 수 있기에 문제를 대비할 건물주의 대응 수단은 적지 않습니다.

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만약 세입자의 위법 행위가 우려된다면 용서를 조건으로 특약이나 공증으로 '추후 위법 사항 발생 시 강제집행 절차에 동의한다'는 내용을 추가하는 방법도 존재합니다.

한편 10년간 명도소송 판결문은 유효하지만 건물주가 주의해야 할 사항은 남아 있습니다.

강제집행을 하기 위해서는 계약 당사자와 목적물이 승소 판결문에 나와있는 사항과 같아야 합니다. 마찬가지로 세입자를 용서하는 순간부터 추후 분쟁이 생겨 다시 강제집행 신청이 필요할 때도 목적물이나 당사자 변경이 없어야 한다는 점을 명심해야 합니다.

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만약 승소 판결 이후 계약 당사자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있거나 점포 자체가 변경 된다면 강제집행이 어려울 수 있습니다. 이 경우 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있기 때문에 당사자와 목적물 변경이 생기지 않도록 주의해야 합니다.

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명도 분쟁은 건물주들을 당황하게 만드는 변수와 돌발상황이 다수 존재하기에 법률적인 지식과 이해가 필요한 분쟁 중 하나입니다. 하지만 일반인들은 법률적인 지식과 정보를 얻을 시간과 상황에 제약이 크기 때문에 분쟁 시 빠르게 전문가를 찾아 도움을 받는 것이 현명한 대응 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.

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저희 법도 명도소송센터는 의뢰인분들이 쉽게 상담에 접근할 수 있도록 무료 전화상담제도를 운영하고 있습니다. 아울러 홈페이지를 통해서도 온라인 상담을 제공해 드리고 있으며, 다양한 법률 콘텐츠를 제작해 업로드하고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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