오늘은 부동산명도소송에서 임대인이 패소한 판례를 설명드리겠습니다. 법도 명도소송센터는 지금까지 500건 이상의 명도소송을 직접 진행해 왔지만 단 한건도 같은 사례의 사건은 없었습니다. 사건마다 상황이 다르기 때문인데요, 상황에 따른 법률해석을 잘못한다면 부동산명도소송에서 패소 할 수도 있습니다.

오늘 설명드릴 내용은 부동산명도소송에서 동시이행항변권에 대한 내용입니다.

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우리는 가끔씩 생활이 어려워 월세를 지급하지 못하는 경우가 있습니다. 그렇게 되면 임대인은 임차인이 지불했었던 보증금에서 밀린 월세의 금액만큼 차감하게 됩니다. 그리고 후에 임차인이 이사 가게 되면 차감되고 남은 보증금을 받게 됩니다. 하지만 문제는 늘 이 부분에서 일어나기 마련이죠. 예를 들면, 임대인은 임차인에게 밀린 월세금액을 제외한 보증금 중 일부분만 반환하는 경우가 있습니다. 혹은 월세가 밀렸으니 보증금을 못 돌려주겠다는 경우입니다. 이러한 일이 생기면 임차인이 거주이전 해도 열쇠를 임대인에게 돌려주지 못 하는 상황이 생기게 됩니다.

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그럼 어떻게 해야 부동산명도소송까지 번진 이 문제를 해결할 수 있을까요? 정답은 한 가지 뿐입니다. 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고 임차인은 임대인에게 건물을 인도하는 것입니다. 이 상황을 법적인 용어로 얘기하자면 '동시이행' 이라고 하는데요 오늘은 동시이행의 항변권에 대해서 얘기하고 이와 관련된 판례를 살펴보겠습니다.

동시이행의 항변권이란?

A는 본인의 채무를 이행하거나 혹은 이행제공을 하지 않은 상태에서 B(상대방)에게 채무의 이행을 청구하는 경우가 있습니다. 이때 B는 A가 자신의 채무를 이행할 때까지 B 자신의 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 이를 동시이행의 항변권이라 합니다. 동시이행의 항변권은 여러 가지 특징들이 있겠지만 그 중에서 가장 중요한 특징 한 가지가 있습니다. 바로 재판 중 동시이행항변권을 행사하여야만 효력이 생긴다는 것입니다.

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그렇다면 어떠한 조건이 있어야 동시이행항변권이 인정이 되는가가 의문이 들겠죠!?

인정되는 조건은 다음과 같습니다.

① 같은 법률상 원인으로 발생한 채무관계이어야 합니다.

② 쌍방의 채무 변제기가 도래되어야 합니다.

③ 상대방이 본인의 채무 이행 또는 이행의 제공을 하지 않고 청구해야 합니다.

그러면 동시이행항변권을 어떻게 어느 시점에서 주장해야할까요? 이 부분은 혼자서 해결하기 힘들고 전문가의 도움이 필요하기 때문에 저희 법도 명도소송센터와 같이 부동산 관련 사건을 전문적으로 다루고 있는 변호사님의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법도 명도소송센터는 오랜 경력을 가진 부동산 전문 변호사님이 계시니 저희에게 도움을 요청하는 것도 하나의 방법이겠죠?

판례 속 이야기

법도 명도소송센터는 동시이행의 항변권과 관련된 판례가 있는지 살펴보았고, 많은 판례들 중 건물명도와 관련된 판례를 설명 드리고자 하는데 내용은 재구성 하였습니다.

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임대인 이ㅇㅇ씨와 임차인 오ㅇㅇ씨는 1년을 약정으로 건물 인대차계약을 체결하였습니다[보증금 2000만원/월세 40만원]. 오ㅇㅇ씨는 만기일 1년이 되기 3달 전에 계약 연장을 안 하기로 결심하였습니다. 그래서 오ㅇㅇ씨는 이ㅇㅇ씨에게 계약연장을 안 하겠다고 통보 하였으며 이ㅇㅇ씨도 수긍 했습니다. 그리고 이ㅇㅇ씨는 오ㅇㅇ씨에게 월세 한 달 분 밀린 게 있으니 보증금을 반환할 때 그 금액을 제외하고 주겠다고 하였습니다.(금 1960만원 반환받아야 함)

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그리고 3개월 후, 오ㅇㅇ씨는 이사 갈 준비를 마쳐놨고 보증금을 반환받으려고 하는데 이ㅇㅇ씨가 보증금 1000만원만 지급하는 것이었습니다. 960만원을 돌려받지 못한 것입니다. 그래서 오ㅇㅇ씨는 거주이전 하였지만 열쇠를 이ㅇㅇ씨에게 돌려주지 못하고 있었습니다. 열쇠를 돌려주지 않는다는 것은 건물을 임대인에게 돌려주지 않았음을 의미합니다. 이러한 상황까지 오게 된 오ㅇㅇ씨와 이ㅇㅇ씨는 결국 부동산명도소송까지 가게 되었습니다.

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결국 이 재판에서 대법원 판결은 임차인이 주장한 동시이행항변권을 인정해주었습니다. 그리고, 임대인이 주장한 '부당이득반환청구권'에 대한 부분도 인정되지 않았습니다. 이는 오ㅇㅇ씨가 목적물을 계속 점유함으로서 어떠한 이익을 얻지 않았기 때문입니다. 한마디로, 동시이행항변권과 부당이득청구권에 대해서 임대인이 모두 패소한 것입니다.

그럼 나는?!

오늘은 동시이행의 항변권에 대해 소개해드렸는데요 이 글을 보시면서 '그럼 나는?!' 이라는 의문이 생길 수 있을 것입니다. 예를 들면 '저는 지금 월세가 4달 정도 밀렸었고 보증금을 돌려받지 못한 상황입니다. 아직 열쇠는 임대인에게 안돌려 주고 있습니다. 그럼 이럴 때도 동시이행에 해당되는 건가요?' 혹은 '제가 임차인에게 계약연장을 안하겠다고 통보를 했는데 임차인이 계속 점유하고 있습니다. 그래서 제가 보증금을 안돌려 주고 있는데 이 또한 동시이행에 해당되는 건가요?' 등의 질문들일 것입니다.

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부동산명도소송에서는 상황에 따라 적용될 수 있는 법률조항들이 있고 그렇지 못한 법률조항들이 있습니다. 때문에 여러분들의 머릿속에 상단의 예시와 같은 궁금증들이 남아있다면 법도 명도소송센터를 찾아주세요. 궁금증들은 해결하면서 더불어 가지고 계신 문제들 또한 해결될 수 있도록 도와드리겠습니다.