"세입자가 3기 이상 임대료를 연체했습니다. 몇 번의 경고에도 나아지지 않아 명도소송을 제기하겠다는 내용증명을 발송했습니다. 문제는 세입자가 스스로 나가겠다며 저에게 열쇠를 넘겨주었는데 사용했던 짐은 그대로라는 겁니다. 이후로 연락도 받지 않아 그냥 제가 치우고 써야 하는지 명도소송을 제기해야 하는지 혼란스럽기만 합니다"

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임대차 계약이 해지됐음에도 명도의무(건물을 건물주에게 반환하는 의무)를 제대로 지키지 않은 세입자가 등장하면서 마음고생 하는 건물주들이 수두룩합니다. 이 경우 명도소송과 강제집행 절차를 통해 강제로 건물을 인도받는 절차가 존재하지만, 어느날 세입자가 열쇠만 반납한 채 짐은 그대로 놔둔 상황이라면 문제는 간단치 않습니다.

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명도의무는 세입자가 건물주에게 점유권을 반환하는 의무로 문개방에 필요한 열쇠나 정보를 제공해야 합니다. 하지만 문개방에 필요한 정보만 제공했을 뿐 점포를 비우지 않은 채 짐은 그대로 놔둔 상황이라면 세입자가 명도의무를 지킨 것인지 판단하기가 쉽지 않습니다.

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이에 이번 시간에는 열쇠만 반납한 채 짐은 그대로 남기고 간 세입자에 대응하는 방법에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자가 지켜야 할 명도의무를 판단할 때는 건물주가 해당 점포에 들어갈 수 있도록 문을 개방했느냐 안했느냐로 결정되는 것이 일반적입니다. 다만 열쇠만 내어줬을 뿐 세입자 소유의 짐들이 그대로 있다면 이야기는 달라지는데요.

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만약 세입자가 열쇠만 넘겨줬을 뿐 소유권에 대해 별다른 언급이 없었다면 명도의무를 완벽히 지켰다고 볼 수 있을까요? 명도는 임차한 부동산을 반환했다고 해서 지켜진 것으로 볼 수 없습니다. 세입자 즉 사람 자체는 나갔지만 세입자 소유의 짐이 남아 있다면 법률상 아직까지도 세입자가 점유한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

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이 경우 오히려 세입자의 짐을 치우거나 처분한다면 제물손괴죄 등으로 처벌을 받을 위험이 있습니다. 마치 아직 명도를 하지 않은 상황에서 건물주가 세입자의 점포에 함부로 문을 따고 들어간 행위와 같다고 이해하시면 됩니다.

그렇다면 열쇠만 인계했을 뿐 세입자가 짐을 그대로 놔둔 상황이라면 건물주는 어떻게 대처해야 현명할까요? 건물주는 우선 세입자에게 연락해 소유물에 관한 의사를 적극적으로 확인하셔야 합니다.

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즉 치우지 않은 짐을 어떻게 처리할 것인지 건물주가 직접 치워도 되는지 확인해야 한다는 말입니다. 세입자가 짐의 소유권에 대해 의사를 표시했더라도 주의할 점이 있습니다.

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세입자의 말만 믿고 짐을 처리했는데 이후에 그런적이 없다며 오히려 소송을 제기할 수 있기 때문입니다. 따라서 짐 소유권에 대한 의사를 전달 받을 때는 통화녹취, 카톡, 이메일, 소유물 포기 각서 등으로 의사표시에 대한 증거를 남겨두는 것이 추후 발생하게 될 문제를 예방할 수 있는 좋은 방법입니다.

반면 몸만 빠져나간 세입자는 겉으로 보기엔 의무를 지킨 것 같지만 세입자가 지켜야 할 또 다른 의무를 저버린 행위가 될 수 있습니다. 세입자는 계약 기간이 끝날 때 원래 상태로 점포를 복구 시켜야 할 의무가 있습니다. 이를 법률용어로 원상회복 의무라고 합니다.

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그런데 짐과 시설물을 건물주 동의 없이 놔두고 왔다면 완벽한 명도의무를 지키지 않았을 뿐더러 원상회복 의무까지 위반한 사항이기에 건물주는 이에 대해 법적으로 책임을 물을 수 있습니다.

한편 건물주는 세입자가 저지른 행동에 대해 유불리를 파악해 이익이 되는 방향으로 법 절차를 진행해야 합니다. 다시 말해 오랫동안 버텨온 세입자가 하루라도 빨리 나가주길 원한다면 세입자의 의사를 확인해 자신이 직접 짐을 치우거나 처분할 수 있지만, 반대로 짐 처분에 들어가는 비용이 부담스럽다면 이에 동의하지 않으면 된다는 말입니다.

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이 경우 명도소송과 강제집행을 통해 짐을 먼저 처리하고 나중에 비용을 청구하는 방법도 고려할 수 있습니다. 정리하면 이 같은 상황이 발생하면 건물주의 선택에 따라 직접 처리든 명도소송이든 할 수 있기 때문에 자신에게 이익이 되는 방향대로 방법을 선택하시면 됩니다.

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오늘 주제에서 볼 수 있듯이 명도소송을 제기하기 전에는 세입자의 명확한 명도의사를 파악하는 것이 중요합니다. 어찌보면 임차한 부동산만 반환하면 된다는 의사 판단이 상황에 따라 애매한 경우가 많기 때문입니다.

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따라서 세입자의 명도의사를 정확히 판단하기 어려울 때는 법률 전문가를 찾아 도움을 받는 것이 현명한데요. 저희 법도 명도소송센터는 여러분들의 고민을 빠르고 부담 없이 해결해 드리기 위해 무료상담 전화 서비스를 운영 중에 있습니다.

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뿐만 아니라 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있는데요. 요청 시에는 명도소송과 관련된 법률 자료를 이 메일을 통해 제공해 드리고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 찾으실 수 있습니다.