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[실무연구자료] 건물명도소송과 계약갱신요구권
지난시간에 건물명도소송에서 중요한 계약갱신요구권에 대한 설명을 드렸습니다. 지난 글을 요약을 하자면, 임차인은 계약만료 6개월 전부터 1개월전까지 계약갱신을 임대인에게 요구할 수 있는 권리가 있는데, 요건을 만족할 경우 임대인은 이를 거절하지 못한다는 것입니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 오늘도 지난 글에 이어서 임차인의 계약갱신요구권에 대해 살펴보겠습니다. 건물명도소송에서 임차인은 계약갱신요구권을 자주 사용합니다. 요건을 만족하는 경우 임대인이 건물명도소송을 패소하기도 하죠. 그러나 요건이 만족하지 않는 경우는 임대인이 건물명도소송에서 승소합니다. 임대인이든 임차인이든 상가건물임대차보호법에서 정한 자신의 권리가 무엇이고 의무가 무엇인지 명확히 구분할 때 건물명도소송의 승패를 좌우하게 될 것입니다. 임차인의 계약갱신요구권은 크게 8가지 조건에 해당하지 않아야 합니다. 첫 번째는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 없어야 합니다. 이 부분에 관해 지난 글에 다루었습니다. 오늘은 8가지 중 두 번째에 해당하는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우’에 관해 알아보도록 하겠습니다. 보시다시피 상가건물임대차보호법 제10조1항 제2호는 '임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우' 에는 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법에 관해서는 상황별로 판단해야 할 사항입니다. 이런 상황을 예를 들어드립니다. 계약을 체결할 때 임대인은 일반적인 상가를 임대하고 싶었습니다. 슈퍼마켓 정도라면 임대하는데 전혀 무리없다고 생각했습니다. 이런 상황에서 임차인이 자신은 슈퍼마켓을 하고 싶다 하여 임대차계약을 했습니다. 그러나 실제로 임차인은 슈퍼마켓을 하는듯 해 보였으나 일부의 공간만 슈퍼마켓이고 대부분의 공간은 불법 도박업소를 운영하고 있었다면 이런경우는 임차인이 임대인에게 심각한 거짓말을 한 경우라 볼 수 있을 것입니다. 이런 경우는 임차인이 계약갱신요구권을 가지고 갱신을 요구하더라도 임대인은 거절 할 수 있을 것입니다. 다른 사람의 명의를 도용해서 임대차 계약을 한 상황에 대한 예를 하나 더 이야기 해 보겠습니다. 임차인 홍길동은 자신의 진정한 명의를 숨기고 임대차계약서를 작성할 때 김을동 명의로 계약체결 했습니다. 계약만료가 다가오는 어느날 이때서야 임대인이 이 사실을 알았습니다. 이 경우 또한 임대인에게 거짓말을 했을 뿐만 아니라 명의도용이라는 부정한 방법으로 임대차 계약을 체결 한 경우이므로 임차인 홍길동이 계약갱신요구권을 가지고 갱신요구를 한다 하더라도 임대인은 거절 할 수 있습니다. 위 두가지 예처럼 '임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우'는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하려 하더라도 임대인은 거절할 수 있습니다. 법은 상식안에 있습니다. 상식적으로 생각해 볼 때 계약은 신의성실의 원칙하에 이루어 져야 할 것입니다. 어느 한쪽이 거짓말을 해서 계약을 한다면 그것은 속아서 한 계약이므로 상식에 벗어났다 할 수 있을 것입니다. 상식적으로 속인 사람의 권리를 보장해서는 안될 것입니다. 법은 지극히 상식적입니다. 상가건물임대차보호법은 '상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법' 입니다. 민법에서 나온 특별법이라는 이야기입니다. 아무리 특별법이라 하더라도 민법을 모체로 하고 있는 이상 상식의 범주를 벗어나지 않는 것이죠. 건물명도소송에서 계약갱신요구권이 대두 되었을 때, 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우가 아닌지 잘 살펴보아 권리를 찾기 바랍니다. 반대로 임차인의 경우는 자신의 행위가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우가 아님을 잘 입증하여 권리를 찾기 바랍니다. |
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