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[실무연구자료]부동산 명도소송의 핵심은 '점유자'와 '해지사유' 확인!
안녕하세요. 명도소송 전문 사무실 법도 명도소송센터입니다. 오늘은 부동산 명도소송 전반에 관한 정보를 여러분들에게 드리고자 합니다. 먼저는 부동산 명도소송의 정의에 대해 알아보고, 핵심적인 사항인 점유자와 해지사유 확인에 대해 알알보도록 하겠습니다. 저희 법도 명도소송센터는 명도소송에 대한 다양하고 깊이 있는 노하우를 보유하고 있는데요. 오늘은 부동산 명도소송 전반에서 중요한 것이 무엇인지 여러분들께 말씀드리고자 합니다. 부동산 명도소송이란? 부동산 명도소송은 부동산의 소유자 혹은 임대인이 원고가 되어 임차인이나 불법점유자에게 부동산을 인도하여 줄 것을 청구하는 소송입니다. 명도소송이라는 말이 다소 어색하여 최근에 법원에서 '인도소송'으로 바꿔쓸 것을 권고하고 있는데, 워낙 오래전부터 사용하는 표현이다보니 지금도 계속해서 명도소송이라는 표현을 사용하고 있습니다. 어렵사리 건물주가 되었는데 세입자가 돈도 내지 않고 점유를 계속한다면 소유자로서는 그에 상응하는 법적 조치를 취할 수밖에 없겠죠? 건물의 세입자 혹은 불법 점유자에게 강제로 점유를 빼앗아 원고에게 이전하는 판결을 받아내는 소송이 바로 부동산 명도소송인 것입니다. 건물 뿐만 아니라 토지의 불법 점유에 대해서도 청구가 가능합니다. 점유자 확인하기 부동산 명도소송의 궁극적인 목적은 세입자로부터 점유를 빼앗아 나에게로 점유를 옮기는 것입니다. 하지만 판결만으로는 그것이 불가능합니다. 판결을 받고도 세입자가 나가지 않을 경우 판결문에 기해 강제집행을 실시해야 합니다. 하지만 때때로 강제집행 단계에서 판결문에 피고로 지정되어 있지 않은 새로운 점유자가 발견되어서 집행이 불능되기도 합니다. 소송 도중에 세입자가 무단 전대를 한 경우에 이런 상황이 종종 발생합니다. 따라서 명도소송을 진행하기 전에 건물의 점유자가 누구인지 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 이 절차를 거치지 않았다가는 위에서 말씀드린 것처럼 집행 불능으로 인해 새로운 점유자를 상대로 또 다시 소송을 하게되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이럴 경우에는 시간도 두배, 비용도 두배가 소요됩니다. 이로 인해 받게되는 정신적 스트레스는 두배 이상입니다. 부동산 명도소송을 진행하기 전에 점유자를 확인하여야 한다는 사실을 꼭 기억해두시기 바랍니다. 상가 건물의 경우에는 관할 세무서에서 상가건물임대차현황서를, 주택의 경우에는 동사무소 등에서 전입신고열람내역서를 발급받는 방법으로 점유자를 확인하실 수 있습니다. 해지사유 확인하기 부동산 명도소송에서 중요한 또 다른 한가지는 해지사유를 명확하게 확인하는 것입니다. 일반적으로 건물명도소송의 경우에 임대차 계약 관계에서 발생하게 되는데, 이 경우 해지통보를 통하여 임대차가 종료되었다는 사실이 적극적으로 입증이 되어야 합니다. 그렇지 않을 경우 당연히 이길 것이라고 예상했던 명도소송에서 패소하게 될 수도 있습니다. 부동산 명도소송에서 대표적인 해지사유는 차임연체와 기간만료입니다. 차임연체는 상가의 경우 3기분, 주택의 경우에는 2기분의 차임연체가 있어야 합니다. 그리고 세입자가 차임을 연체하는 동안 해지의 의사표시가 도달해야 적법하게 해지가 된 것입니다. 차임연체가 있었다는 사실만으로는 자동적으로 해지가 되는 것은 아니며, 해지의 의사표시가 세입자에게 도달을 해야 해지가 되는 것입니다. 해지통보를 하는 방법에는 제한이 없는데, 소송에서 사용할 증거를 남기기 위해서는 내용증명이나 문자, 카카오톡 메시지가 좋습니다. 기간만료 해지의 경우에는 일반적으로 임대차가 종료되기 1개월 전까지는 해지통보를 발송하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우 계약이 묵시적으로 갱신되어 명도소송을 위해서는 1년을 더 기다려야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 계약기간 만료가 2018. 9. 1.인 경우, 적어도 한달 전인 2018. 8.1.까지는 해지하겠다는 의사를 상대방에게 표시하셔야 합니다. 그리고 소송에 사용할 수 있는 증거를 만들어두셔야 재판에서 입증이 가능합니다. 부동산 명도소송은 전문가와 함께! 오늘은 부동산 명도소송에 대해서 함께 살펴보았습니다. 저희 법도 명도소송센터는 다수의 명도소송 진행 경험으로 부동산 명도소송에 대한 깊이 있는 노하우를 보유하고 있습니다. 명도소송에 대해서 궁금하신 분들은 언제든지 저희 법도 명도소송센터로 연락을 주시기 바랍니다. 친절하게 설명드리도록 하겠습니다. 다음에는 더 유익한 주제로 여러분을 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다. |
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