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[실무연구자료] "묵시적 갱신 중인데.." 명도소송 하겠다며 나가라는 집주인 어쩌나..
"전세 계약 기간이 끝날 때까지 집주인에게 연락이 오지 않아 이후로도 쭉 해당 주택에 거주하고 있습니다. 그런데 어느날 갑자기 집주인이 자신이 들어가 살테니 나가라고 합니다. 저는 묵시적갱신임을 주장하며 버티고 있지만 집주인은 명도소송을 해서라도 저를 내보내 싶어 합니다. 묵시적갱신 기간인데 명도소송으로 저를 내쫓을 수 있나요?"  주택 임대차 보호법에는 집주인이 실거주 목적일 때는 갱신을 거부하고 계약해지를 할 권리와 임대차 계약 기간 안에는 세입자의 주거권리를 보호하고 있는습니다. 그런데 앞서 사례는 양측의 권리가 충돌한다고 볼 수 있죠. 집주인 입장에서야 '내가 내집에 들어가 살겠다는데 무엇이 문제냐' 할 수 있지만 세입자 입장에서 보면 묵시적 갱신도 엄연히 계약 유지로 봐야 하는데 말이죠. 그래서 오늘 이 시간에는 묵시적 갱신 중 집주인이 실거주 목적으로 계약을 해지하거나 명도소송을 할 수 있는지 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼 글이 있습니다. 자세한 사항을 알고 싶다면 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
그럼 오늘 주제를 살펴보기 앞서 서두에서 등장한 묵시적 계약갱신에 대해 살펴보도록 하겠습니다. '주택 임대차보호법 6조'에는 집주인과 세입자 사이에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 계약 조건을 변경하는 취지의 의견을 나누지 않았을 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차 조건과 동일하게 다시 임대차 한 것으로 보게됩니다. 이를 묵시적 계약 갱신이라고 합니다. 즉 서로 계약을 연장하거나 해지하겠다 또는 계약 조건을 변경하겠다는 등의 상의가 없었다면 계약 기간이 종료된 날로부터 다시 재계약이 자동으로 맺어진다는 뜻입니다. 따라서 집주인과 세입자는 계약 연장으로 인한 계약 유지 관계라고 볼 수 있습니다.
그렇다면 먼저 집주인의 경우부터 살펴보겠습니다. 주택 임대차 보호법에는 집주인이 실거주를 목적으로 한 계약갱신 거절과 계약해지 통보를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 단 이 법규는 권리를 주장할 수 있는 기간이 정해져 있는데요. 바로 앞서 설명드렸던 계약이 끝나기 전 6개월 전부터 세입자에게 실거주를 목적으로 한 계약 갱신 거절과 계약 해지 통보를 미리 하셔야 합니다.
그럼 다시 오늘의 주제로 돌아와 묵시적 계약 갱신이 된 상태에서 집주인이 실거주를 목적으로 한 계약해지가 가능한가에 대해 말씀드리겠습니다. 묵시적 갱신은 재계약을 맺은 것과 동일합니다. 따라서 계약 기간 안에서 세입자가 법의 보호를 받는 기간이라고 할 수 있습니다. 주택 임대차에서 묵시적 갱신이 된 경우 세입자의 존속 기간은 2년이며, 해당 기간 안에는 집주인이 정당한 사유가 없는 한 세입자에게 임대차 계약 해지를 하거나 명도소송을 제기할 수 없습니다.
여기서 말하는 정당한 사유란 실거주 목적이 아닌, 임대료 2기분 연체나, 무단 전대 같은 세입자가 법 규정을 어긴 경우에만 해당됩니다. 즉 묵시적 갱신이 된 이후에는 집주인은 실거주 목적이 있다고 하더라도 계약 기간이 끝날 때까지는 세입자를 내보낼 수 없다는 말입니다.
한편 세입자는 묵시적 갱신 기간 중 집주인에게 언제든 계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 다만 해지 통보 후 3개월 후에 해지 효력이 발생하고 이 때 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 묵시적 갱신이 된 상태에서 집주인이 직접 들어와 살겠다며 나가라고 하는 행동에 겁 먹을 필요는 없습니다.
만약 반드시 실거주를 해야 하는 상황이라면 집주인은 어떻게 대처해야 할까요. 월세 연체나 무단전대 등 법으로 문제가 없는 세입자를 내보내려면 원만한 합의가 필요합니다. 세입자가 요구하는 합의 조건을 들어주시는 것도 좋습니다. 원만한 합의로 기간을 지정했다면 해당 일자에는 임대차 계약 해지가 된 것으로 보여집니다. 여기서 세입자 입장에서 주의해야 할 점은 나갈 생각은 없었지만 집주인의 말에 함부로 대답해서는 안된다는 겁니다. 묵시적 갱신은 세입자의 거주 기간을 보호하는 기간이지만 그 전에 계약 해지 일자를 엉겁결에 정해 버린다면 후회해도 임대차는 해지되는 것으로 보기 때문입니다.
지금까지 묵시적 갱신 때 집주인이 실거주를 목적으로 세입자를 내보낼 수 있는지에 대해 알아보았습니다. 오늘은 간단히 묵시적 갱신 때 집주인이 실거주를 목적으로 집을 빼달라는 사례만 소개해 드렸지만, 사실 집을 안빼주면 보증금이나 월세를 올리겠다는 식의 협박이 등장하는 경우가 많습니다. 이럴 때는 혼자 고민했다간 당연히 세입자가 누려야 할 권리를 제대로 행사하지 못한 채 낭패를 보실 수 있습니다. 일반인들은 법에 관해 잘 모르기 때문입니다. 그래서 법률 전문가의 도움이 필요한 것입니다. "분명 이 상황에서는 내가 권리가 있을텐데.."라고 생각은 하지만 잘 모르기 떄문에 현명한 대처가 나오지 않습니다. 저희 법도 명도소송센터는 임차인이나 임대인 모든 분들의 연락을 기다리고 있습니다.  전화 상담은 무료이기 때문에 비용에 관한 걱정을 내려놓으셔도 좋습니다. 공휴일이나 업무 시간 이외에는 무료 온라인 상담으로 문의사항을 접수해 드리고 있습니다. 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 홈페이지를 찾으실 수 있습니다.  법적 분쟁은 언제나 타이밍이 생명입니다. 망설이는 순간 다시는 돌이킬 수 없는 결과를 낳을 수 있습니다. 고민 마시고 지금 바로 전화주시기 바랍니다. |
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