부동산점유이전금지가처분이란?

부동산점유이전금지가처분은 명도소송 중에 임차인이 무단 전대차를 하는 등 다른 타인으로 하여금 임대차 목적물인 부동산을 점유하고 사용하도록 할 수도 있습니다. 이 경우에 점유이전금지가처분을 해놓지 않고 명도소송만을 진행한다면 판결을 받고도 집행불능이 되어 건물인도가 되지 못하는 사례가 빈번하게 발생되고 있습니다. 점유이전금지가처분을 명소소송과 동시에 진행하거나 가처분을 먼저하고 명도소송을 진행하면 소송 중에 다른 사람이 점유를 하게 되더라도 판결 후 강제집행에 대항하지 못하는 효과가 있는 것입니다.

#1.부동산점유이전금지가처분 절차

가처분 절차는 크게 "신청서 제출 -> 법원의 담보제공명령 -> 담보의 제공 -> 가처분 결정 -> 집행관의 가처분 집행" 순서로 진행하게 됩니다.

실제 개인이 직접 진행하시면서 가처분 결정만 받은 후 효력이 발생되는 것으로 착각해서 집행관의 가처분 집행을 신청하지 않고 저희 사무실에 사건을 의뢰한 분도 있습니다. 가처분 결정이 나온 것으로 효력이 발생되는 것이 아니고 그 결정으로 집행관이 현장에 나가서 가처분에 대한 고시를 마쳐야 효력이 발생하는 것입니다.

#2.담보제공명령

법원은 점유이전금지가처분을 신청하는 경우 아직 판결이 나오지 않은 상태에서 임차인 등 점유자의 권리를 제한하는 결정을 내리게 됩니다. 그러한 위험 부담 때문에 현금공탁 등 금전을 담보로 제출하도록 절차를 두고 있습니다. 저희 법도에서 진행되는 거의 모든 사건은 현금담보가 아닌 보증보험 증권을 제출하는 방식으로 결정을 받고 있습니다. 보증보험 증권 비용은 5만원 이내가 대부분입니다.

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현금공탁을 담보로 제공하는 경우는 사건이 종료되고 담보를 회수하기 위해서 담보취소 신청을 해야하고 많은 시간과 노력이 허비되게 됩니다. 보증보험 제출 방식이 월등히 편리하다는 설명입니다.

#3. 가처분 결정 및 강제집행

담보제공까지 마치는 경우 법원으로부터 가처분 결정문을 받게 됩니다. 이 결정문으로 강제집행을 하게 되는데 제한된 기간이 있습니다. 결정문을 송달받은 때로부터 2주이내에 집행이 완료되어야 한다는 것입니다(민사집행법 제292조 제2항, 제301조).

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따라서 결정문을 받게 되면 즉시 관할 집행관 사무실에 가처분에 대한 강제집행 신청을 하여야 합니다. 강제집행 신청서를 집행관 사무실에 제출하면 비용납부 안내를 해주고 비용을 납부하면 통상 집행관 사무실에서 집행일의 하루전에 일정을 알려주고 있습니다.

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집행당일 집행관은 현장에 나가서 임차인이나 점유자가 있는 경우 가처분 내용을 설명해주고 고시문을 건물 내부에 붙이는 방식으로 가처분 집행을 마치게 됩니다. 현장에 임차인 등이 없는 경우를 대비해서 열쇠수리공과 입회인 2명을 준비해야 합니다. 문이 잠긴 경우 집행관은 열쇠수리공에게 강제로 문을 열도록 하고 이러한 강제개문에 불법성이 없다는 점을 입회인을 통해 확인시키게 됩니다. 사람이 없는 경우에도 건물 내부에 고시문을 붙이고 집행이 종료하게 됩니다.

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실제적 도움은?

부동산점유이전금지가처분에 대해 설명드렸습니다. 하지만 현실에서는 혼자 진행 해 보려면 할 수 있는것이 아닙니다. 법률적인 실무지식이 없기 때문인데요, 현실에서 실무를 해보면 여러가지 상황에 따라 변수들이 일어납니다. 이변수들을 어떻게 처리하느냐에 따라 결과가 달라지기도 하는데요, 이는 법률전문가가 필요한 이유이기도 합니다. 저희 법도 명도소송센터는 실제로 명도소송을 500건 이상 진행해온 경험을 갖추고 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 명도소송과 부동산점유이전금지가처분은 밀접한 관계이기 때문에 이것 또한 500건 이상 진행 한 경험을 가지고 있습니다. 실무에서 가처분에 대해 궁금한 사항이 있으시면 법도 명도소송센터에 전화주셔서 도움 받으시기 바랍니다.