가. 점유이전금지가처분이란

점유이전금지가처분이란 임차인이 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 임대인이 법원에 신청하는 가처분 제도다. 임차인이 차임을 장기간 연체할 때 임대인은 법원에 명도소송을 진행한다. 임대인 중에는 명도소송이 쉽다는 생각에 소위 '나홀로 소송'을 진행하는 사람도 있다. 법률전문가가 아닌 일반인은 가처분 절차를 간과한 채 소송만 진행하는 실수를 많이 한다.법률상으로 명도소송을 제기하기 이전 점유이전금지가처분이 필수적인 절차는 아니다. 소송과정 중에 점유자가 변경될 가능성이 있거나, 소제기 이전부터 실제 점유자가 누구인지 불분명한 상태라면 안전한 소송 및 원활한 인도 집행을 위해 가처분을 필수로 진행해야한다. 다시 말하지만, 가처분절차는 법적인 필수절차는 아니지만 명도소송을 제기하기 이전이라면 사실상 필수절차라고 해도 과언이 아니다. 가처분이 무엇인지와 가처분제도의 특징을 살펴본다.

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나. 가처분 필요성

명도소송 판결문으로 안전하게 집행 마치도록 하기 위함

임차인이 소송중에 무단으로 점유자를 변경하는 행위는 '불법 전대차'에 해당한다. 임대인은 임차인과 불법전차인에게 무효주장과 동시에 계약해지를 통보할 수 있다. 소송을 진행하고 있을 때 불법 전차인을 발견했다면 심각한 문제가 발생한다. 불법전차인을 내보내기 위해서는 진행 중인 소송사건에 단순히 피고를 추가하는 방법으로 소송절차를 진행할 수 없기 때문이다. 우리나라 민사소송절차상 필수적 공동소송형태가 아니면 피고를 추가하는 형태의 소송절차는 허용하지 않고 있기 때문이다. 불법전차인을 상대로 한 새로운 소송을 처음부터 다시 진행해야 한다. 불법전대행위는 무효지만, 이를 바로 잡기 위해서는 불법전차인을 상대로 한 새로운 소송절차를 시작해야 하므로 시간이 많이 든다. 임차인을 상대로 한 판결문으로 무효인 불법전차인에게 집행할 수 없는 지 궁금할 수 있겠다. 원칙은 불법전차인을 내보내려면 불법전차인에 대한 판결문을 받아야 하고, 임차인을 상대로 한 판결문으로는 불법전차인에게 집행할 수 없는 것이다.

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<하략>