이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 세입자가 나가지 않아 변호사 없이 직접 명도소송을 시작했거나 시작하려 합니다.
• 법원에서 보정명령이나 주소보정 안내 같은 낯선 문서를 받았습니다.
• 상대가 답변서를 냈다는 알림을 받았는데 다음 순서를 모르겠습니다.
• 판결은 받았는데 집행문, 송달 확인, 비용 예납의 순서가 헷갈립니다.

나홀로 명도소송, 본인이 직접 하는 것은 법적으로 문제없나요?

나홀로 명도소송은 법적으로 문제가 없습니다. 임대인이 본인 이름으로 원고가 되어 소장을 제출하고 기일에 출석해 변론하는 것은 법이 허용하는 본인 소송입니다. 「민사소송법」 제87조는 "법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다"고 정하는데, 이 조문이 제한하는 대상은 대리인의 자격이지 당사자 본인이 아닙니다.

명도소송은 임대차가 끝났는데도 건물을 비워 주지 않는 점유자를 상대로 건물인도를 구하는 소송이며, 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰입니다. 전체 흐름은 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 별도의 강제집행 신청 순서입니다.

임대인이 혼자 하다가 멈추는 이유는 법이 막아서가 아니라, 법원이 보내는 문서마다 정해진 대응과 기한이 있기 때문입니다. 아래 표는 명도소송 나홀로소송에서 자주 멈추는 다섯 장면을 한 장에 모은 것입니다.

가족·직원이 대신 법정에 나가도 되나요?

가족이나 직원은 원칙적으로 법원의 허가를 받은 경우에만, 그것도 일정한 사건에 한해 소송대리인이 될 수 있습니다. 「민사소송법」 제88조①은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않는다고 정합니다.

허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격 등 구체적인 사항은 대법원규칙으로 정하고(제88조②), 법원은 언제든지 그 허가를 취소할 수 있습니다(제88조③). 배우자나 자녀라도 원칙적으로 허가가 없으면 소송대리인으로 변론할 수 없습니다.

멈춤 장면 1보정명령·송달불능, 소장이 상대에게 닿지 않을 때

보정명령은 소장에 흠이 있을 때 법원이 기간을 정해 고치라고 요구하는 문서입니다. 「민사소송법」 제254조①은 소장이 제249조①이 정한 기재사항에 어긋나거나 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 않은 경우 재판장이 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다고 정하고, ②는 원고가 그 기간 이내에 보정하지 않으면 재판장이 명령으로 소장을 각하하여야 한다고 정합니다. 나홀로 명도소송에서 가장 먼저 멈추는 지점이 이 보정 기한이므로, 보정명령을 받은 날 기한부터 달력에 적어 둡니다.

송달불능은 소장 부본이 피고에게 전달되지 않았다는 뜻입니다. 이사, 폐문부재, 수취인 불명이 흔한 원인이고, 법원은 원고에게 주소를 보정하라고 안내합니다. 실무에서는 보정명령서 등을 근거로 상대방의 주민등록표 초본을 발급받아 새 주소를 확인하거나, 집행관을 통한 송달 등 다른 방식을 신청합니다.

주소를 끝내 알 수 없다면 공시송달을 검토합니다. 제194조①은 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 등에는 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다고 정하고, ②는 그 신청에는 사유를 소명하여야 한다고 정합니다. 공시송달로 소장 부본을 받은 피고에게는 30일 답변서 제출의무 조항이 적용되지 않으므로(제256조① 단서), 무변론 판결을 기대하기보다 계약서와 연체 내역 같은 증거로 청구원인을 증명할 준비를 해야 합니다.

멈춤 장면 2답변서가 들어왔을 때, 무변론과 변론의 갈림길

피고가 답변서를 내면 나홀로 명도소송은 서면 공방 단계로 넘어갑니다. 「민사소송법」 제256조①은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정하고, 제257조①은 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때 법원이 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다.

다만 제257조① 단서에 따라 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 무변론 판결을 하지 않습니다. 30일이 지난 뒤라도 선고 전에 다투는 답변서가 들어오면 변론기일이 잡힐 수 있으므로 선고 때까지 진행을 확인합니다.

답변서에 자주 나오는 주장과 확인할 점

"보증금을 돌려받기 전에는 못 나갑니다."

동시이행 주장 · 보증금 지급과 상환으로 인도하라는 형태의 판결이 나올 수 있고, 그 경우 집행할 때 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야 합니다(「민사집행법」 제41조①).

"갱신을 요구했으니 계약은 아직 끝나지 않았습니다."

갱신요구 주장 · 상가는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(「상가건물 임대차보호법」 제10조①), 주택은 제6조의3①이 정한 제6조① 전단의 기간인 6개월 전부터 2개월 전까지(「주택임대차보호법」) 한 요구인지와 거절 사유가 쟁점입니다.

"밀린 월세는 그 정도가 아닙니다."

연체액 다툼 · 상가는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 주택은 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조) 해지할 수 있으므로 입금 내역표로 기수를 다시 계산합니다.

이런 주장이 섞이면 혼자 감당하기 어려워집니다. 결론은 계약서 특약, 통지 시점, 입금 내역에 따라 달라지므로 주장마다 반박할 서류를 짝지어 두는 것이 첫 대응입니다.

멈춤 장면 3점유자가 바뀔 위험, 가처분을 혼자 넣을 때

점유이전금지가처분은 소송 도중 점유자가 바뀌어 판결을 받고도 집행하지 못하는 상황을 막기 위한 보전처분입니다. 「민사집행법」 제300조①은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 강제집행은 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 개시할 수 있으므로(제39조①), 피고와 실제 점유자가 달라지면 집행 현장에서 멈출 수 있습니다.

가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정이 준용됩니다(제301조). 그래서 제301조로 준용되는 제280조③에 따라 법원은 청구채권과 보전의 이유를 소명한 때에도 담보를 제공하게 하고 가처분을 명할 수 있으며, 실무상 담보 제공을 마친 뒤 결정이 나오는 흐름입니다.

임대인 쪽에 걸리는 기한도 있습니다. 제301조로 준용되는 제292조②는 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다고 정합니다. 조문이 막는 것은 2주가 지난 뒤의 집행 자체이므로, 고지일을 기준으로 집행 신청을 서둘러 기간 안에 집행이 이뤄지도록 날짜부터 정해 둡니다.

가처분 집행 뒤 점유가 넘어간 경우의 처리 방식은 판례 법리로 다뤄지는 영역이라 사안별 확인이 필요합니다. 가처분 없이 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 할 수 있어, 소장 접수 전이나 접수와 함께 넣는 경우가 많습니다.

멈춤 장면 4판결 뒤 집행문과 송달, 판결문만으로는 시작되지 않는다

판결을 받았다고 바로 강제집행이 시작되지는 않습니다. 「민사집행법」 제28조①은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정하고, ②는 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 준다고 정합니다.

집행문을 받을 수 있는 시점도 정해져 있습니다. 제30조①은 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다고 정합니다. 명도 판결에 가집행 선고가 붙어 있다면 확정 전에도 집행문을 신청할 수 있으므로, 판결 주문에 가집행할 수 있다는 문구가 있는지부터 확인합니다. 항소기간은 판결서 송달일부터 2주이므로 확정 여부는 그 뒤에 확인합니다.

마지막 요건은 송달입니다. 제39조①은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 송달증명원, 확정된 경우 확정증명원을 함께 발급받아 집행 신청서에 붙입니다.

판결에서 본집행까지 6단계

1. 판결 선고와 판결정본 송달
2. 확정 여부 또는 가집행 선고 여부 확인
3. 집행문 부여 신청(제1심 법원 또는 기록이 있는 상급심의 법원사무관등)
4. 송달증명원 등 첨부 서류 준비
5. 집행관 사무실에 강제집행 신청, 비용 예납
6. 고시문 계고를 거쳐 정해진 날 본집행

멈춤 장면 5집행 신청·예납·당일 출석, 마지막에 멈추지 않으려면

강제집행 단계에서도 임대인 쪽 의무가 있습니다. 「민사집행법」 제18조①은 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 정합니다. ②는 채권자가 그 비용을 미리 내지 아니한 때 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다고 정하므로, 예납 안내를 받으면 금액과 기한부터 확인합니다.

예납한 비용이 끝까지 임대인 몫으로 남는 구조는 아닙니다. 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 다만 실제로 얼마나 돌려받을 수 있는지는 채무자의 재산 상황에 따라 달라집니다.

집행 당일에는 출석이 요건입니다. 제258조②는 부동산 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(①), 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(③). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥).

강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이며 사안에 따라 달라집니다. 아래 같은 진행 일지를 두고 법원 문서가 올 때마다 칸을 채우면 기한 관리가 쉬워집니다.

명도소송 셀프 소송 방법, 자주 묻는 질문