• 명도소송 중 임차인이 날짜를 정해 나가겠다며 합의를 제안해 왔다
• 밀린 차임과 보증금 정산을 합의서에 어떻게 적을지 막막하다
• 합의했으니 소를 먼저 취하해 달라는 요청을 받았다
• 법원에서 화해권고결정을 받았는데 이의를 할지 고민이다

명도소송합의서, 소송 중에 쓰는 합의서는 무엇이 다른가

소송 중에 쓰는 명도소송합의서는 이미 법원에 걸린 명도청구를 어떻게 끝낼지까지 정해야 한다는 점에서 일반 명도 합의서와 다릅니다. 소송 밖의 합의서는 이사 날짜와 정산 조건을 적으면 되지만, 소송 중 합의는 사건을 판결로 끝낼지, 화해로 끝낼지, 취하로 끝낼지를 함께 결정하는 문서입니다.

임대인이 가장 많이 놓치는 부분은 합의서와 집행권원의 차이입니다. 민사집행법 제56조는 판결 외에 강제집행의 기초가 되는 문서를 열거하는데, 그 제5호가 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것입니다. 당사자끼리 서명한 합의서는 이 목록에 들어가지 않으므로, 임차인이 약속한 날 나가지 않으면 그 합의서를 근거로 다시 소송을 해야 하는 구조가 됩니다.

소송 중 합의는 내용을 정하기 전에 담을 그릇을 먼저 고르는 것이 순서입니다. 같은 이사 날짜·같은 정산 조건이라도 사적 합의서, 법정 화해조서, 화해권고결정 가운데 어디에 담느냐에 따라 약속이 깨졌을 때 임대인이 할 수 있는 일이 달라집니다.

세 가지 방식 비교표: 집행력·이의 가능성·시간

명도소송합의서를 어떤 방식으로 남길지는 집행력, 상대방이 뒤집을 여지, 걸리는 시간 세 가지로 비교하면 정리됩니다. 아래 표는 조문이 정한 효력을 기준으로 한 일반적인 비교이고, 실제 일정은 재판부와 기일 사정에 따라 다릅니다.

사적 합의서는 속도가 빠른 대신 안전장치가 가장 약하고, 화해조서와 화해권고결정은 약속이 깨졌을 때 새 소송 없이 집행 절차로 넘어갈 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다. 임차인이 합의를 지킬 것이라는 믿음이 강하더라도 이사 날짜까지 시간이 남아 있다면 조서 쪽을 먼저 검토하는 이유가 여기에 있습니다.

화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 기일에서 인도일·정산 방식·보증금 반환 시점이 합의한 그대로 적혔는지 그 자리에서 확인해야 합니다.

합의했으니 소를 취하하면 되나요? 소 취하의 함정

합의만 믿고 소를 취하하는 것은 명도소송합의서에서 가장 위험한 선택이 될 수 있습니다. 민사소송법 제267조 제1항은 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 본다고 정합니다. 그동안 진행한 변론과 증거 제출의 결과가 사라지고, 임차인이 약속을 어기면 소장부터 다시 시작해야 합니다.

소 취하가 언제나 원고 뜻대로 되는 것도 아닙니다. 같은 법 제266조 제2항에 따라 상대방이 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 한 뒤에는 상대방의 동의를 받아야 취하가 효력을 가집니다. 같은 조 제6항은 소취하의 서면이 송달된 날부터 2주 이내에 상대방이 이의를 제기하지 아니하면 취하에 동의한 것으로 본다고 정하고, 취하는 서면으로 하는 것이 원칙이며 변론 또는 변론준비기일에서는 말로 할 수 있습니다(제3항).

가장 무거운 함정은 판결 뒤의 취하입니다. 제267조 제2항은 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다고 정합니다. 1심에서 이긴 뒤 항소심 중에 나가겠다는 말을 믿고 소를 취하했다가 임차인이 버티면, 같은 명도청구로 다시 소를 내는 길은 이 조문에 막힙니다. 어떤 청구가 같은 소에 해당하는지는 청구 원인과 사정을 놓고 판단하므로, 판결 뒤 단계라면 취하서를 내기 전에 반드시 확인이 필요합니다.

취하서 제출 전 확인 3가지

화해권고결정은 언제 확정되나요?

화해권고결정은 정본을 송달받은 날부터 2주 안에 어느 쪽도 이의하지 않으면 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 되는 법원의 결정입니다. 민사소송법 제225조 제1항에 따라 법원·수명법관 또는 수탁판사가 소송에 계속중인 사건에 대하여 직권으로 당사자의 이익과 그 밖의 모든 사정을 참작해, 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 할 수 있습니다. 당사자가 합의 사정을 재판부에 알릴 수는 있지만, 결정을 할지는 법원이 정합니다.

결정 내용을 적은 조서 또는 결정서의 정본은 당사자에게 송달하여야 하고, 그 송달은 제185조 제2항·제187조 또는 제194조에 규정한 방법으로는 할 수 없습니다(제225조 제2항). 제194조는 공시송달 규정이므로, 임차인이 연락을 끊고 주소를 알 수 없는 사건이라면 이 방식이 맞지 않을 수 있습니다.

이의는 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 할 수 있고, 정본이 송달되기 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(제226조). 제231조는 기간 안에 이의신청이 없는 때, 이의신청에 대한 각하결정이 확정된 때, 당사자가 이의신청을 취하하거나 이의신청권을 포기한 때 화해권고결정이 재판상 화해와 같은 효력을 가진다고 정합니다. 반대로 적법한 이의신청이 있으면 소송은 화해권고결정 이전의 상태로 돌아갑니다(제232조 제1항).

임대인이 따로 살필 부분은 합의 내용이 청구 취지 안에 들어가는지입니다. 원래 명도청구에 없던 이사비 지급 같은 조항을 결정에 어떻게 담을지는 재판부 판단이 필요해 단정하기 어렵고, 그런 조항이 많다면 기일에서 양측이 직접 화해를 성립시켜 조서에 적는 방식이 함께 검토됩니다.

명도소송합의서 필수 조항 7가지

명도소송합의서는 어떤 그릇에 담든 조항이 구체적이어야 집행 단계의 다툼이 줄어듭니다. 아래 7조항은 화해조서 문안을 짤 때도 그대로 쓰이는 뼈대이고, 흔한 실수는 대부분 날짜와 범위를 비워 두는 데서 생깁니다.

보증금 반환과 인도는 시점을 맞물려 적는 것이 기본입니다. 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무를 동시이행 관계로 보는 취지이고, 그 바탕에는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 민법 제536조 제1항이 있습니다. 합의서에 인도와 동시에 보증금 잔액을 반환한다고 적어 두면 어느 한쪽이 먼저 이행해 손해를 떠안는 상황을 줄일 수 있습니다.

위약금 조항은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약금을 크게 잡는다고 효과가 커지는 것이 아니므로, 지연 기간에 비례하는 방식처럼 근거를 설명할 수 있는 구조로 적는 편이 다툼이 적습니다.

부동산 명도 합의서 문구 예시와 넣으면 불리한 문구

부동산 명도 합의서 문구는 한 줄 차이로 집행 단계의 다툼이 갈립니다. 아래 예시는 일반적인 문안 구조를 보여 주는 것이고, 실제 효력은 사건 기록과 조서 문안 전체를 보고 판단해야 합니다.

특히 즉시 소를 취하한다는 조항은 이사가 끝나기 전에 임대인 스스로 집행 수단을 내려놓는 구조라 주의가 필요합니다. 취하가 꼭 필요하다면 인도 완료가 확인된 뒤 취하한다는 식으로 순서를 조건으로 거는 편이 안전하고, 화해를 조서로 남기면 그것으로 소송이 끝나 취하 자체가 필요 없습니다.

남은 물건을 둘러싼 다툼도 흔합니다. 화해조서로 인도 집행을 하면 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(민사집행법 제258조 제3항), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(같은 조 제6항). 합의서에 포기 문구를 넣었더라도 임대인이 남은 물건을 임의로 처분하면 별개의 분쟁을 부를 수 있어, 처리 방식은 신중하게 정합니다.

소송 단계별 선택 기준: 1심 판결 전과 후

명도소송합의서의 방식은 지금 사건이 어느 단계에 있는지로 가장 먼저 갈리고, 상대방의 소송 진행 정도와 합의 조항의 범위도 선택에 영향을 줍니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 해당하면 소장·기일 진행 상황·합의 초안을 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

명도소송합의서 자주 묻는 질문