MAP 01명도소송 공탁금, 다섯 종류 한눈에 보기

명도소송 공탁금은 낸 사람과 낸 이유에 따라 다섯 종류로 나뉘고, 종류마다 돌려받는 길이 다릅니다. 같은 '공탁금'이라는 말로 불려도 임대인이 법원 명령에 따라 맡긴 담보인지, 임차인이 집행을 멈추려고 맡긴 담보인지, 채무를 갚으려고 맡긴 변제공탁인지에 따라 신청할 사람과 서류가 완전히 바뀝니다.

임대인이 가장 자주 헷갈리는 지점은 '내가 찾아와야 하는 돈'과 '상대가 찾아가는 돈'을 구분하지 못하는 경우입니다. 아래 표의 '낸 사람' 칸을 먼저 보고, 그다음 '회수 길' 칸으로 내려가면 지금 무엇을 해야 하는지가 정리됩니다.

표에서 1번과 2번은 '담보', 3번과 4번은 '변제', 5번은 '집행 결과'라는 점이 다릅니다. 담보는 손해가 생기면 배상에 쓰일 돈이라 담보취소라는 법원 절차를 거쳐야 풀리고, 변제공탁은 공탁소에서 채권자가 받아 가거나 공탁자가 되찾는 구조입니다. 매각대금 공탁은 임대인이 낸 돈도, 임대인에게 바로 지급되는 돈도 아니라는 점을 기억해 두면 혼동이 줄어듭니다.

MAP 02가처분 담보 공탁: 임대인이 낸 돈과 공탁 방식

점유이전금지가처분의 담보 공탁금은 임대인이 가처분을 받기 위해 법원 명령에 따라 맡긴 돈으로, 임대인이 담보취소를 신청해 되찾는 돈입니다. 흔히 점유이전가처분공탁이라고 부르는 이 돈은 가처분이 잘못된 것으로 밝혀질 경우 임차인이 입은 손해를 배상하는 데 쓰일 수 있도록 묶어 두는 성격을 가집니다.

근거는 가압류 조문을 빌려 오는 구조입니다. 「민사집행법」 제280조③은 "청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다"고 정하고, 같은 조 ②는 소명하지 않은 때에도 법원이 정한 담보를 제공하면 명할 수 있다고 정합니다. 이 조문들은 제301조로 가처분절차에 준용됩니다.

담보를 내는 방법은 민사집행법 제19조③으로 준용되는 민사소송법 제122조가 정합니다. 금전이나 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하는 방법과, 대법원규칙에 따라 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법이 있고, 당사자 사이에 특별한 약정이 있으면 그에 따릅니다. 공탁은 채권자나 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원 또는 집행법원에 할 수 있고(제19조①), 당사자가 담보를 제공하거나 공탁을 한 때 법원은 그의 신청에 따라 증명서를 주어야 합니다(제19조②).

임대인이 먼저 확인할 서류는 가처분 결정문과 공탁서, 또는 보증 문서입니다. 현금으로 공탁했다면 담보취소결정을 받은 뒤 공탁소에서 공탁금을 회수하는 순서가 되고, 보증 문서로 냈다면 되찾을 현금이 따로 없을 수 있어 회수 대상이 달라집니다.

MAP 03임차인이 낸 집행정지 담보, 임대인은 어떤 권리를 갖나요?

임차인이 낸 집행정지 담보는 강제집행이 멈춘 동안 임대인에게 생길 수 있는 손해를 담보하는 돈이고, 임대인은 그 담보의 권리자입니다. 임차인이 가집행 선고가 붙은 명도 판결에 상소하면 「민사소송법」 제501조가 제500조를 준용하고, 제500조①은 불복 이유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때 법원이 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있다고 정합니다.

임차인이 판결 확정 뒤 청구이의의 소를 낸 경우에는 「민사집행법」 제46조②가 근거입니다. 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 소명이 있으면 수소법원이 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있습니다.

임대인의 권리는 준용 조문에서 나옵니다. 민사소송법 제123조는 피고가 소송비용에 관하여 담보물에 대해 "질권자와 동일한 권리"를 가진다고 정하고, 이 조문이 제502조③(민사소송법상 집행정지 담보)과 민사집행법 제19조③(민사집행법상 담보)으로 준용됩니다. 그래서 집행 지연으로 손해를 입은 임대인은 그 담보에서 우선 만족을 얻을 여지가 있지만, 구체적인 행사 방법은 사안과 법원 실무에 따라 달라질 수 있습니다.

임대인이 특히 놓치기 쉬운 장면은 소송이 완결된 뒤 임차인이 담보취소를 신청하면 법원이 보내는 권리행사 최고서입니다. 법원이 정한 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 담보취소에 동의한 것으로 보므로(제125조③), 최고서를 받는 즉시 손해가 있는지와 무엇으로 행사할지를 정리해야 합니다.

위 갈림길 가운데 어느 쪽인지, 임차인에게 청구할 손해가 남았는지는 공탁서와 결정문을 보아야 정확히 판단됩니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

MAP 04차임 변제공탁과 보증금 변제공탁, 언제 할 수 있나요?

변제공탁은 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때, 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없을 때 할 수 있는 공탁입니다. 「민법」 제487조는 이 경우 변제자가 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다고 정하고, 제488조는 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 하며(①) 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다(③)고 정합니다.

임차인의 차임 변제공탁은 명도소송에서 "월세를 안 낸 게 아니라 임대인이 받지 않았다"는 항변과 함께 나오는 경우가 많습니다. 임대인이 실제로 수령을 거부했는지, 공탁한 금액이 연체 차임 전부인지에 따라 연체 판단이 달라질 수 있고, 수령 거부 기간이 연체 사실에 들어가는지는 판례로 판단되는 영역이라 사안별로 보아야 합니다.

임대인의 보증금 변제공탁은 임대차 종료 뒤 임차인이 보증금을 받지 않을 때 검토하는 선택지입니다. 보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결의 취지이고, 그 바탕인 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 보증금 공탁은 임대인이 보증금 반환 의무의 이행을 제공했다는 점을 보여 주는 방법의 하나가 될 수 있지만, 공탁해야만 명도를 청구할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

공탁한 쪽이 돈을 되찾을 수 있는 시한도 있습니다. 민법 제489조①에 따르면 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 공탁물을 받겠다고 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기까지는 변제자가 공탁물을 회수할 수 있고, 회수하면 공탁하지 아니한 것으로 봅니다.

MAP 05집행 뒤 남은 짐 매각대금 공탁

매각대금 공탁은 강제집행 뒤 채무자가 남은 짐을 찾아가지 않을 때 집행관이 짐을 팔고 남은 돈을 맡기는 공탁입니다. 「민사집행법」 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, 채무자가 없으면 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인·고용인에게 인도하여야 하며(④), 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤).

제258조⑥은 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산 매각절차 규정에 따라 "그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다"고 정합니다. 수취를 게을리 한 주체는 채무자이고, 매각과 공탁은 집행관의 의무입니다.

이 공탁금은 채무자 몫이라 임대인이 공탁소에 가서 바로 받을 수 있는 돈이 아닙니다. 밀린 차임 등 받을 돈이 있다면 집행권원을 갖춘 상태에서 그 공탁금에 대한 별도의 집행 절차를 검토할 여지가 있고, 절차 선택은 판결 내용에 따라 달라집니다.

MAP 06명도소송 공탁금 회수 방법, 종류별로 어떻게 다른가요?

명도소송 공탁금 회수 방법은 담보면 법원의 담보취소결정, 변제공탁이면 공탁소의 출급·회수 절차로 갈립니다. 담보취소는 「민사소송법」 제125조의 세 경로 가운데 하나를 골라 신청하고, 담보취소결정을 받은 뒤 공탁소에서 공탁금을 돌려받는 순서로 진행됩니다.

변제공탁금은 담보취소가 필요하지 않습니다. 채권자는 공탁소에 출급을 청구하고, 공탁자는 민법 제489조①이 허용하는 범위에서 회수를 청구하며, 세부 서류는 공탁소 절차에 따릅니다. 임대인이 오늘 정리해 둘 1차 조치는 공탁서 원본이나 공탁통지서, 가처분 또는 집행정지 결정문, 본안 판결정본과 확정증명, 임차인의 동의서 확보 가능성 네 가지를 한 파일에 모으는 일입니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 가처분 600건 이상을 처리하면서 공탁서 한 장으로 회수 경로를 가려 온 경험을 바탕으로 안내합니다. 강동구 명도소송 변호사처럼 가까운 사무소를 먼저 찾는 분도 많지만, 담보취소는 서류 중심 절차라 방문 없이 전화로 선임해 전국 사건을 진행할 수 있습니다.

MAP 07명도소송 공탁금 자주 묻는 질문

명도소송 공탁금에 관한 질문 가운데 임대인이 실제로 가장 많이 묻는 세 가지를 골라 조건별로 답했습니다.