임차인과 어렵게 합의를 마쳤는데, 정작 약속한 날짜가 되어도 임차인이 이런저런 이유를 대며 부동산을 비워주지 않는 경우가 있습니다. 각서에 서명까지 받아 두었으니 안심하고 있던 임대인 입장에서는 당혹스러울 수밖에 없습니다. 그런데 여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 임차인과 주고받은 합의서나 각서는 그 자체만으로는 강제집행을 할 수 있는 근거, 즉 집행권원이 아니라는 점입니다. 합의서는 나중에 소송에서 유리한 증거로 쓰일 수는 있어도, 곧바로 집행관을 통해 부동산을 인도받을 수 있는 서류는 아닙니다. 이 글에서는 합의서가 갖는 법적 한계와, 실제로 집행권원을 확보하려면 어떤 절차를 거쳐야 하는지를 정리했습니다.

명도소송은 대개 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송 본안, 강제집행(별도 계약)으로 이어지는 절차를 거칩니다. 합의는 이 절차 중 어느 단계에서든 이루어질 수 있는데, 문제는 합의가 이루어졌다는 사실 자체가 절차를 자동으로 완결시켜 주지는 않는다는 점입니다. 합의 내용을 어떤 형태의 서류로 남기느냐에 따라, 임차인이 약속을 어겼을 때 임대인이 곧바로 대응할 수 있는지, 아니면 처음부터 다시 시작해야 하는지가 완전히 달라집니다.

특히 임대인 입장에서는 "합의까지 봤는데 또 돈과 시간을 들여야 하느냐"는 억울함이 클 수밖에 없습니다. 다만 여기서 중요한 것은 이미 지나간 합의를 탓하기보다, 지금부터라도 정확한 절차를 밟아 남은 시간과 비용을 최소화하는 것입니다. 어떤 서류를 이미 갖추고 있는지, 소송이 진행 중이었는지 여부에 따라 남은 절차의 범위가 크게 달라지기 때문에, 이 글에서 안내하는 기준에 따라 지금 상황을 먼저 정리해 보시길 권합니다.

• 합의서·각서까지 썼는데 임차인이 안 나가고 있다
• 합의서만으로 강제집행이 가능한지 궁금하다
• 공증을 받아두면 되는 것인지 헷갈린다
• 집행권원을 어떻게 확보해야 하는지 알고 싶다
• 불이행에 따른 손해배상까지 함께 받고 싶다

합의서만 쓰면 안 나가는 임차인을 강제로 내보낼 수 있나요?

내보낼 수 없습니다. 임대인과 임차인이 사적으로 작성한 합의서(사서)만으로는 강제집행을 신청할 수 없습니다. 강제집행은 확정판결, 화해조서, 화해권고결정, 조정조서, 일정 요건을 갖춘 공정증서처럼 법이 정한 집행권원이 있어야만 가능하기 때문입니다. 합의서는 나중에 소송에서 상대방의 약속 위반을 증명하는 유력한 증거는 될 수 있지만, 그 자체가 곧바로 집행관을 통한 강제집행의 근거가 되지는 않습니다.

이 부분에서 오해가 자주 생깁니다. "임차인이 직접 서명한 각서인데 왜 효력이 없느냐"고 묻는 임대인 분들이 많은데, 정확히는 효력이 아예 없는 것이 아니라 효력의 종류가 다른 것입니다. 합의서는 계약으로서 유효하고, 임차인이 이를 어기면 채무불이행에 해당해 손해배상 등을 청구할 근거가 됩니다. 다만 부동산을 비워달라는 청구를 국가 공권력(집행관)을 통해 강제로 실현하려면 별도의 집행권원이 필요하다는 것이 핵심입니다.

그래서 합의서에 아무리 "이행하지 않으면 즉시 강제집행에 응한다"는 문구를 넣어도, 부동산 인도(명도)와 같은 청구에는 그 문구만으로 집행력이 생기지 않는다는 것이 실무의 일반적인 설명입니다. 임대인 입장에서는 이 지점을 정확히 이해하고 있어야, 합의 이후 불이행이 발생했을 때 시간을 낭비하지 않고 곧바로 올바른 절차로 넘어갈 수 있습니다.

사서 합의서가 갖는 법적 한계

사서(私書) 합의서란 공증인이나 법원을 거치지 않고 당사자끼리 작성한 문서를 말합니다. 임대인과 임차인이 마주 앉아 "언제까지 나가겠다", "이사비로 얼마를 지급한다"는 내용을 종이에 적고 서명·날인한 각서 대부분이 여기에 해당합니다. 이런 합의서는 계약서로서는 유효하지만, 국가가 강제로 이행을 실현시켜 주는 절차(강제집행)의 근거로는 인정되지 않습니다.

그렇다고 사서 합의서 작성이 무의미하다는 뜻은 전혀 아닙니다. 오히려 합의 당시 어떤 내용을 주고받았는지를 구체적으로 남겨 두는 것은 이후 절차에서 매우 중요한 역할을 합니다. 다만 "합의서를 썼으니 이제 안심해도 된다"고 여기고 후속 절차를 준비하지 않는 것이 문제입니다. 합의서 작성과 동시에, 혹은 그 직후에 이 내용을 집행력 있는 형태로 전환하는 절차를 함께 진행해야 실질적인 안전장치가 완성됩니다.

비유하자면 사서 합의서는 "문을 열어 두겠다는 약속"이고, 화해권고결정이나 판결 같은 집행권원은 "문을 열지 않을 경우 대신 열어 줄 수 있는 열쇠"에 가깝습니다. 약속만 받아 둔 상태에서는 상대방이 마음을 바꾸면 임대인이 할 수 있는 일이 많지 않지만, 열쇠(집행권원)까지 갖추어 두면 약속이 지켜지지 않을 때 곧바로 국가의 힘을 빌려 문제를 해결할 수 있습니다. 지금 불이행을 겪고 계신 상황이라면, 지금이라도 이 열쇠를 만드는 절차부터 시작하는 것이 가장 빠른 길입니다.

공증(공정증서)을 받아두면 명도도 강제집행할 수 있나요?

시점이 맞아야 가능합니다. 건물 명도에 관한 공정증서는 임대차 기간이 만료된 후 6개월 이내에만 작성할 수 있다는 것이 실무상 통용되는 기준입니다. 즉 임대차 계약이 아직 끝나지 않은 시점이거나, 만료된 지 6개월이 지난 시점이라면 공정증서로 명도를 담보해 두는 방법 자체가 성립하기 어렵습니다.

그래서 계약을 새로 체결하는 시점에 미리 명도 불이행에 대비하고 싶다면, 이 시점에는 임대차 기간이 아직 시작도 하지 않았으므로 공정증서 대신 제소전화해 제도를 활용하는 것이 일반적입니다. 제소전화해는 소송을 제기하기 전에 법원에 화해를 신청해 화해조서를 미리 받아 두는 절차로, 화해조서 역시 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원이 됩니다. 계약 체결 시점부터 만약의 불이행에 대비하려는 임대인이라면, 공정증서의 시점 제한 때문에라도 제소전화해를 함께 검토해 보는 것이 안전합니다.

지금 다루고 있는 "합의 후 불이행" 상황, 즉 이미 임대차 기간 중 또는 만료를 전후해 임차인과 합의가 이루어진 경우라면, 공정증서를 새로 준비할 수 있는 시점인지부터 확인해야 합니다. 시점 요건이 맞지 않는다면 공정증서보다 화해권고결정, 조정조서, 명도소송 판결 등 법원 절차를 통한 집행권원 확보를 우선 검토하는 것이 실질적인 대안이 됩니다.

집행권원이 되는 서류들 비교

임대인들이 흔히 헷갈리는 지점은 "어떤 서류가 있으면 강제집행을 곧바로 할 수 있는가"입니다. 아래 표로 정리했습니다. 표에서 보듯 사서 합의서와 나머지 서류들 사이에는 근본적인 차이가 있으며, 공정증서 역시 시점 요건을 갖추었을 때만 활용할 수 있다는 점에서 완전한 만능 대안은 아닙니다.

이 가운데 이미 합의가 깨진 뒤라면 남은 선택지는 사실상 법원 절차를 통한 방법으로 좁혀집니다. 소송이 진행 중이었다면 화해권고결정이나 조정, 판결 중 하나로 마무리하는 것이고, 아직 소송을 시작하지 않았다면 이번 기회에 명도소송을 제기해 집행권원부터 확보하는 것이 순서입니다.

표에 정리된 서류 가운데 임대인 스스로 판단하기 어려운 부분은 "지금 내가 가진 서류가 실제로 어느 칸에 해당하는가"입니다. 예를 들어 임차인과 공증사무소를 함께 방문해 서류를 작성한 적이 있다고 해서 그것이 곧바로 집행력 있는 공정증서라는 뜻은 아닐 수 있고, 법원에서 받은 서류라고 해서 전부 확정된 것도 아닐 수 있습니다. 실제로 손에 쥐고 있는 서류의 제목과 도장, 발급 기관을 직접 확인해야 정확한 판단이 가능하므로, 서류를 준비해 상담을 통해 확인해 보시길 권해 드립니다.

합의 이후 불이행 시 어떻게 대응해야 하나요?

단계별로 접근해야 합니다. 먼저 지금 이 사안이 소송이 진행 중인 상태에서 합의가 이루어진 것인지, 아니면 아직 소송 없이 사적으로만 합의한 것인지를 구분해야 합니다. 전자라면 진행 중인 소송을 활용해 화해권고결정이나 조정, 필요하다면 판결까지 받는 방향으로 대응하고, 후자라면 합의 불이행 자체를 새로운 청구원인으로 삼아 명도소송을 제기하는 절차를 밟게 됩니다.

여기서 시간이 무엇보다 중요한 변수가 됩니다. 불이행이 확인된 즉시 대응을 시작하는 경우와, "혹시나 마음이 바뀌겠지" 하고 몇 주, 몇 달을 더 기다리다 대응을 시작하는 경우는 이후 회수할 수 있는 손해의 범위와 절차에 걸리는 총 기간에서 차이가 날 수밖에 없습니다. 임차인이 명확히 약속한 날짜를 넘겼는데도 구체적인 이행 계획을 제시하지 않는다면, 그 시점부터는 추가로 기다리기보다 다음 단계 절차를 준비하시길 권해 드립니다.

이미 명도소송을 진행하다가 소취하까지 마친 상태에서 합의가 깨진 경우라면, 판결 선고 전 취하였는지 후 취하였는지에 따라 대응이 달라집니다. 판결 선고 전 취하였다면 같은 청구로 다시 소송을 제기하는 것 자체는 가능하지만 절차는 처음부터 다시 밟아야 합니다. 만약 이미 본안에 대한 종국판결이 선고된 뒤에 취하한 것이라면 같은 소를 다시 제기할 수 없다는 것이 민사소송법 제267조 2항의 재소 금지 원칙이므로, 이 경우에는 청구원인 자체를 다르게 구성해야 하는 등 훨씬 더 신중한 접근이 필요합니다.

강제집행 단계까지 가게 되면 신청부터 실제 집행(본집행)까지 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다. 집행 과정에서 임차인에게 자진 이행을 촉구하는 고시문이 부착되는 절차를 거치며, 실제 짐 반출은 이삿짐센터 직원이나 별도 노무자가 아니라 법원 소속 집행관의 지휘 아래 이루어집니다. 이 절차는 명도소송과는 별도의 계약과 절차가 필요하다는 점도 함께 안내해 드립니다.

합의 불이행으로 다시 절차를 진행하면 비용은 얼마나 드나요?

이미 진행 중이던 소송을 활용하는지, 처음부터 새로 시작하는지에 따라 달라집니다. 소송이 진행 중인 상태에서 화해권고결정이나 조정으로 전환하는 경우에는 이미 납부한 인지대를 그대로 활용하므로 별도의 소 제기 비용이 추가되지 않는 것이 일반적입니다. 반면 소송 없이 사적으로만 합의했다가 처음부터 명도소송을 새로 제기해야 하는 경우라면, 내용증명부터 다시 시작하는 데 따르는 비용을 고려해야 합니다.

저희 사무소 기준으로 안내해 드리면, 선임료는 사건 내용에 따라 200만원부터 책정되며, 선임을 통해 진행하는 경우 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 별도로 청구되지 않습니다. 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원이 소요됩니다. 여기에 더해 인지대·송달료·열쇠수리공 비용·우편료 등 법원에 실제로 납부해야 하는 실비가 합계 대략 50만원에서 100만원 정도 추가로 필요합니다. 점유이전금지가처분을 신청할 때의 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원 수준입니다.

다만 이 수치는 어디까지나 참고용이며, 청구 금액(연체 차임 규모 등)이나 사건 난이도, 진행 단계에 따라 실제 비용은 달라질 수 있습니다. 지금 상황이 소송 진행 중인지, 아직 소송 전 단계인지에 따라서도 필요한 비용 항목 자체가 달라지므로, 정확한 안내는 서류를 확인한 뒤 상담을 통해 받아 보시는 것이 정확합니다.

비용을 따질 때 놓치기 쉬운 부분은, 절차가 늦어질수록 임대인 쪽에서 부담하는 비용이 소송 비용에만 그치지 않는다는 점입니다. 새 임차인을 들이지 못해 발생하는 공실 기간의 임대료 손실, 관리비·공과금을 임대인이 계속 부담해야 하는 상황 등이 함께 누적됩니다. 그래서 단순히 "소송 비용이 얼마인가"보다 "지금 절차를 시작하는 것과 몇 달 더 기다리는 것 중 무엇이 총비용 면에서 유리한가"라는 관점으로 판단하시길 권해 드립니다.

제소전화해로 계약 시점부터 미리 대비하는 방법

지금 겪고 있는 불이행 문제를 해결하는 것과 별개로, 앞으로 새로 계약을 맺는 임차인에 대해서는 애초에 이런 상황을 예방하는 장치를 마련해 두는 것이 장기적으로 훨씬 효율적입니다. 대표적인 방법이 제소전화해입니다. 제소전화해는 정식 소송을 제기하기 전 단계에서 법원에 화해를 신청해 화해조서를 받아 두는 절차로, 계약 체결과 동시에 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

앞서 설명했듯 공정증서로 명도를 담보하려면 임대차 기간 만료 후 6개월이라는 시점 요건을 갖춰야 하기 때문에, 계약을 맺는 시점에는 활용할 수 없습니다. 반면 제소전화해는 계약 체결 시점에 곧바로 진행할 수 있어, "임차인이 계약 종료 후에도 나가지 않으면"이라는 조건을 화해조서에 담아 두는 방식으로 활용됩니다. 이렇게 미리 화해조서를 받아 두면, 실제로 계약이 종료되었는데도 임차인이 버티는 상황이 발생했을 때 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

이번에 합의 불이행을 겪고 있는 임대인이라면, 이번 사건을 해결한 뒤 같은 부동산에 새로운 임차인을 들일 때는 계약과 동시에 제소전화해를 진행해 두는 것을 권해 드립니다. 한 번 이런 상황을 겪어 본 임대인일수록, 다음 계약에서는 이런 안전장치의 필요성을 절실히 느끼는 경우가 많습니다.

제소전화해를 진행해 두면 얻는 실질적인 이점은, 계약 기간이 끝난 뒤 임차인이 나가지 않더라도 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행 단계로 넘어갈 수 있다는 데 있습니다. 지금처럼 합의가 깨진 뒤 다시 처음부터 소송을 준비해야 하는 부담을 아예 겪지 않아도 되는 셈입니다. 다만 제소전화해도 신청 서류를 어떻게 작성하느냐에 따라 실제 효력 범위가 달라질 수 있으므로, 계약서 조건과 함께 검토해 진행하는 것이 안전합니다.

불이행에 따른 지연손해·위약금 청구

임차인이 합의를 어기고 인도를 지연시키는 동안에도 임대인에게는 실질적인 손해가 계속 발생합니다. 새로운 임차인을 들이지 못해 놓치는 임대료, 부동산을 활용하지 못해 생기는 기회비용 등이 대표적입니다. 합의서에 지연손해금이나 위약벌 조항을 명확히 기재해 두었다면, 이를 근거로 별도의 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.

다만 이런 금전 청구 역시 임차인이 임의로 지급하지 않으면 결국 소송을 통해 확정판결 등 집행권원을 받아야 강제집행(이 경우는 금전채권에 대한 강제집행)으로 이어질 수 있다는 점은 명도 청구와 마찬가지입니다. 그래서 실무에서는 부동산 인도 청구와 지연손해금·위약벌 청구를 하나의 소송(명도소송)에 함께 담아 진행하는 경우가 많습니다. 이렇게 하면 하나의 판결이나 화해권고결정으로 인도와 금전 지급 모두에 대한 집행권원을 동시에 확보할 수 있어 효율적입니다. 두 청구를 따로 진행하면 기일과 서류 작업이 그만큼 늘어나므로, 특별한 사정이 없다면 처음부터 함께 청구원인을 구성해 두는 편이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

구체적으로 어떤 금액을 어떤 근거로 청구할 수 있는지는 합의서에 어떤 조항을 넣어 두었는지, 실제 손해를 어떻게 입증할 수 있는지에 따라 사안별로 크게 달라집니다. 지레짐작으로 금액을 산정하기보다는 자료를 갖추어 상담을 받아 보시는 것이 정확합니다.

한 가지 유의할 점은, 지연손해금이나 위약벌을 청구하려면 합의서에 그 근거가 되는 조항이 있었는지가 출발점이 된다는 것입니다. 합의서에 별다른 금액 조항 없이 "언제까지 나가겠다"는 취지만 적어 두었다면, 불이행에 따른 손해를 청구하더라도 그 액수를 입증하는 과정이 더 필요해질 수 있습니다. 이번 사안을 정리하면서 향후 비슷한 상황을 막고 싶다면, 합의서 문구 자체를 더 구체적으로 다듬는 작업을 함께 진행하시길 권해 드립니다.

자주 묻는 질문

저희 법도종합법률사무소는 『명도소송 매뉴얼』을 펴낸 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 분야에서 부동산 소송 7,000건 이상, 그중 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상, 강제집행 200건 이상을 직접 진행해 온 경험을 바탕으로 합의 불이행처럼 까다로운 상황에 맞는 대응 방향을 안내해 드리고 있습니다. 합의서·각서·공정증서·법원 서류 중 무엇을 갖고 계시든, 먼저 그 서류가 어떤 효력을 갖는지부터 정확히 짚어 드립니다. 1차 상담과 서류 확인, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 순서로 진행되며, 방문 없이 전화(02-591-5657)로도 상담과 선임이 가능해 전국 어디서든 이용하실 수 있습니다. 지금 갖고 계신 합의서나 각서, 문자·통화 기록만 정리해 두셔도 첫 상담에서 충분히 상황을 판단해 드릴 수 있습니다.