명도소송이나 임대차 관련 분쟁이 조정으로 마무리되면 대부분의 임대인은 '이제 곧 문제가 풀리겠구나'라고 안도합니다. 그런데 실제로는 조정조서에 적힌 이행기한을 상대방이 지키지 않아, 오히려 성립 이전보다 더 답답한 상황에 놓이는 경우가 적지 않습니다. 이 글은 바로 그 순간, 즉 조정조서까지 받아두었는데도 상대방이 나가지 않을 때 임대인이 어떤 순서로 대응해야 하는지를 강제집행의 관점에서 정리한 내용입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 조정 성립 후 정해진 기한이 지났는데도 상대방이 여전히 부동산을 점유하고 있다.
• 다시 명도소송을 새로 제기해야 하는 것인지, 조정조서만으로 되는 것인지 헷갈린다.
• 조정 당시 살던 사람과 지금 점유자가 달라진 것 같아 걱정된다.
• 강제집행까지 얼마나 걸리는지, 비용은 얼마나 드는지 감이 잡히지 않는다.

조정조서 불이행, 다시 소송해야 하나요?

임대차 관계에서 임대인과 임차인이 소송 도중 또는 소송 전 조정절차를 통해 '언제까지 건물을 비우겠다'는 내용으로 합의하고, 법원이 이를 조정조서로 작성해 주는 경우가 실무에서 상당히 많습니다. 문제는 조정이 성립되었다는 안도감에 후속 절차를 미뤄두다가, 막상 상대방이 약속한 날짜를 넘기고도 나가지 않을 때 어떻게 대응해야 할지 몰라 시간을 허비하는 경우입니다.

이때 가장 먼저 확인해야 할 것은 조정조서 정본에 인도 대상 부동산의 지번·구조·면적이 구체적으로 적혀 있는지, 그리고 이행기한이 특정 날짜나 기간으로 명시되어 있는지입니다. 표시가 불명확하면 집행문을 받더라도 실제 집행 단계에서 대상을 특정하지 못해 절차가 지연될 수 있으므로, 이 단계에서부터 변호사의 검토를 받아두는 것이 안전합니다.

결국 조정조서 불이행 상황에서 임대인이 해야 할 일은 새 소송이 아니라, 이미 확보한 집행권원을 실제 집행으로 연결하는 실무 절차, 즉 집행문 부여신청과 강제집행 신청입니다. 아래에서 그 법적 근거와 순서를 하나씩 설명합니다.

특히 상가 임대차의 경우 조정 성립에 이르기까지 이미 상당한 기간 차임을 받지 못한 채 버텨온 임대인이 많습니다. 조정으로 사건을 마무리했는데도 다시 상대방이 기한을 어기면 심리적으로 크게 지치게 되지만, 이 시점에서는 오히려 새로운 소송 부담 없이 곧바로 집행 절차로 넘어갈 수 있다는 점이 조정조서를 미리 받아둔 실익이라 할 수 있습니다.

조정조서가 집행권원이 되는 이유

민사조정법은 조정이 성립되어 조서에 기재되면 그 조정에 재판상 화해와 동일한 효력을 인정합니다. 재판상 화해와 같은 효력이라는 것은 곧 확정판결과 마찬가지로, 별도의 재판을 다시 거치지 않고도 강제집행을 할 수 있는 집행권원이 된다는 의미입니다.

민사집행법이 정한 집행권원에는 확정판결뿐 아니라 조정조서, 이의 없이 확정된 화해권고결정, 청구의 인낙조서 등도 포함됩니다. 명도소송을 진행하다가 판결까지 가지 않고 조정으로 사건이 종결된 경우라도, 판결을 받은 것과 실무적으로 거의 같은 효과를 이미 확보한 셈입니다.

다만 집행권원이 있다고 해서 자동으로 집행관이 나서서 집행을 진행해 주는 것은 아닙니다. 집행권원에 집행문을 부여받는 절차를 거쳐야 하고, 그 집행문을 근거로 관할 지방법원 소속 집행관에게 강제집행을 신청해야 실제 절차가 시작됩니다. 이 두 단계를 순서대로 밟는 것이 조정조서 불이행 대응의 핵심입니다.

표에서 보듯 조정조서가 있는 경우의 가장 큰 차이는 판결을 새로 받을 필요 없이 곧바로 집행 단계로 넘어갈 수 있다는 점입니다. 다만 집행문 부여와 송달 절차 자체는 생략할 수 없으므로, 다음 항목에서 그 실무 절차를 구체적으로 안내합니다.

조정조서와 제소전화해조서, 화해권고결정은 어떻게 다른가요?

제소전화해조서는 임대차 계약을 체결하는 단계에서 앞으로 발생할 수 있는 분쟁에 대비해 미리 화해를 성립시켜 두는 절차입니다. 다만 이 방식으로 확정된 조서는 계약 종료 예정일로부터 6개월 이내에 신청해 두어야 실효성이 있다는 점에서, 계약 초기에 이미 인도 시점이 정해져 있는 상가·건물 임대차에서 주로 활용됩니다.

화해권고결정은 소송이 진행되는 중에 법원이 직권으로 화해안을 제시하고, 양쪽 당사자가 결정서를 송달받은 날로부터 2주 안에 이의를 제기하지 않으면 그대로 확정되는 방식입니다. 이의 없이 확정되고 나면 조정조서와 마찬가지로 재판상 화해와 동일한 효력이 인정되어 집행권원이 됩니다.

세 가지 서류 중 무엇으로 집행권원을 확보했는지에 따라 집행문 신청 시 첨부해야 할 서류의 종류나 확정 여부를 증명하는 방법이 조금씩 달라집니다. 예를 들어 화해권고결정은 확정증명원을 별도로 발급받아야 하는 경우가 있어, 어떤 서류로 사건이 종결되었는지부터 정확히 확인하는 것이 집행 절차의 출발점입니다.

임대인 입장에서는 계약 시점에 제소전화해를 받아두었는지, 분쟁이 생긴 뒤 조정이나 화해권고결정으로 마무리했는지에 따라 이번에 확인해야 할 서류와 절차가 달라지므로, 보유하고 계신 서류를 변호사에게 먼저 보여주고 집행문 신청 방법을 안내받는 것이 가장 정확합니다.

세 가지 서류의 공통점은 모두 소송의 승패를 다투는 판결이 아니라 당사자 간 합의를 법원이 확인해 주는 방식이라는 점입니다. 그만큼 이행 조건이 유연하게 정해질 수 있는 대신, 문구 하나하나가 나중에 집행 단계에서 그대로 기준이 되므로 합의 당시부터 인도 대상과 기한을 명확히 특정해두는 습관이 중요합니다.

집행문은 어디서, 어떻게 받나요?

집행문을 받으려면 먼저 이행기한이 지났다는 사실, 즉 상대방이 조정 조항을 지키지 않았다는 점이 전제되어야 합니다. 기한부 조정인 경우 이행기한이 도과했는지, 조건부 조정인 경우 조건이 성취되었는지를 법원사무관등이 확인한 뒤에 집행문을 내어주기 때문에, 신청 시 이행기한 도과를 소명할 자료를 함께 준비해두는 것이 좋습니다.

집행문을 받은 뒤에는 그 정본을 상대방에게 다시 송달해야 강제집행 신청이 가능한 경우가 대부분이므로, 송달 절차도 함께 챙겨야 합니다. 이 단계에서 서류 준비가 미비하면 집행문 부여가 지연되어 전체 일정이 늘어지므로, 실무 경험이 있는 변호사를 통해 진행하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

서류가 모두 갖춰지면 법원사무관등이 심사를 진행해 통상 며칠 안에 집행문을 내어 주지만, 이행기한 도과 여부를 다투는 사정이 있으면 심사가 길어질 수 있습니다. 집행문 신청서에는 어떤 조항을 근거로 집행을 구하는지, 즉 조정조서 중 몇 번째 항의 인도 의무를 근거로 한다는 점을 명확히 기재해야 심사가 지체되지 않습니다.

실무적으로는 조정 성립 직후부터 이행기한을 달력에 표시해 두고, 기한이 지나는 즉시 송달증명원 발급부터 신청하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다. 임대인이 개인적으로 서류를 준비하다가 첨부서류 누락으로 반려되는 사례가 적지 않으므로, 처음부터 변호사를 통해 서류를 갖추어 신청하는 것을 권해 드립니다.

조정 후 상대방이 다른 사람에게 점유를 넘기면 어떻게 되나요?

민사집행법은 집행권원에 표시된 채무자의 승계인에 대하여 집행을 하려면 그 승계 사실을 증명하는 서류를 붙여 승계집행문을 신청하도록 정하고 있습니다. 등본상 세대주가 바뀌었거나 실제 거주자가 교체된 사실이 확인되면, 그 자료를 첨부해 법원에 승계집행문을 신청하는 절차를 거치게 됩니다.

점유이전금지가처분은 조정이 성립된 이후라도 이행기한이 지나기 전에 미리 신청해 둘 수 있으며, 이를 받아두면 채무자가 점유를 다른 사람에게 넘기더라도 그 사람을 상대로 별도의 승계집행문 없이 집행이 가능해지는 효과가 있습니다. 그래서 조정 성립 단계에서부터 이 가처분을 함께 챙기는 것을 권해 드립니다.

법도는 선임 시 이 점유이전금지가처분 신청 비용을 별도로 받지 않고 진행하며, 법원에 납부하는 인지대는 전자소송 할인을 적용받아 통상 9,000원 수준입니다. 승계 여부가 의심되는 상황이라면 강제집행 신청 전에 미리 점유자 현황부터 확인해두는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

실제로 조정이 성립된 이후 원래 거주자가 나가고 그 지인이나 가족 명의로 전입신고만 바꾸어 계속 점유하는 사례가 종종 발생합니다. 이런 경우 집행관이 현장에 나가서도 조정조서에 표시된 사람과 실제 점유자가 다르다는 이유로 집행을 그 자리에서 진행하지 못하고 절차가 멈추는 일이 생길 수 있으므로, 사전에 점유이전금지가처분을 받아두는 실익이 큽니다.

점유이전금지가처분을 이미 놓친 상태에서 점유자가 바뀐 사실을 뒤늦게 알게 되었더라도 방법이 없는 것은 아닙니다. 주민등록 등본이나 관리비 납부 명의, 우편물 수취인 등 점유 승계를 뒷받침할 자료를 모아 승계집행문을 신청하면 되므로, 당황하지 마시고 자료부터 정리해 상담을 받으시는 것이 우선입니다.

강제집행 신청부터 명도 완료까지 얼마나 걸리나요?