명도소송을 진행하던 중 임차인 쪽에서 갑자기 태도를 바꿔 "나가겠다"며 합의를 제안해 오는 경우가 있습니다. 몇 달째 이어지던 소송에 마침표를 찍을 수 있다는 생각에 반가운 마음이 앞서, 임차인이 요청하는 대로 소취하서부터 서둘러 제출하는 임대인 분들이 적지 않습니다. 그런데 명도소송의 소취하는 생각보다 단순한 절차가 아닙니다. 취하서를 제출하는 시점과 방식에 따라, 합의가 어그러졌을 때 임대인이 다시 처음부터 소송을 시작해야 하는 상황에 놓일 수도 있고, 반대로 별도의 집행권원 없이도 신속하게 대응할 수 있는 상황에 놓일 수도 있습니다. 이 글에서는 실제로 상담에서 자주 나오는 질문을 중심으로, 소취하서 제출 시기와 조건부 취하를 설계하는 방법을 정리했습니다.

명도소송은 대개 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송 본안, 그리고 필요할 경우 강제집행으로 이어지는 여러 단계를 거칩니다. 합의가 이루어지는 시점이 이 가운데 어느 단계인지에 따라 남은 절차와 취하 여부의 판단 기준이 달라집니다. 예를 들어 아직 변론이 거의 진행되지 않은 초기 단계에서 합의가 되었다면 상대적으로 절차가 단순하지만, 이미 여러 차례 변론이 진행되고 판결 선고를 앞둔 시점이라면 취하 여부를 신중히 판단해야 하는 이유가 더 커집니다. 이 글은 그 판단 기준을 구체적으로 짚어 보려는 목적으로 작성되었습니다.

• 명도소송이 진행 중인데 임차인과 합의가 이루어졌다
• 임차인 쪽에서 소취하서를 먼저 요청하고 있다
• 소취하서 양식과 제출 절차, 효과가 궁금하다
• 취하 이후 임차인이 약속을 어길까 봐 불안하다
• 조건부로 안전하게 취하하는 방법을 알고 싶다

명도소송 중 합의가 되면 소취하서를 바로 내야 하나요?

바로 내는 것은 권하지 않습니다. 소취하는 진행 중인 소송을 처음부터 없었던 것처럼 되돌리는 절차이기 때문에, 이후 임차인이 약속한 퇴거일을 지키지 않아도 취하 자체를 되돌릴 수는 없습니다. 취하서를 제출하기 전에 먼저 임차인의 이행을 담보할 수단을 갖추는 순서가 훨씬 안전합니다.

민사소송법 제266조 1항은 소는 판결이 확정될 때까지 원고가 전부나 일부를 취하할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 같은 조 2항에 따라 피고가 이미 본안에 관한 준비서면을 제출했거나 변론준비기일에서 진술을 했거나 변론을 한 뒤에는, 원고 혼자만의 의사로는 취하의 효력이 생기지 않고 피고의 동의를 받아야 합니다. 명도소송은 통상 답변서 제출과 최소 한 차례 이상의 변론이 이루어진 뒤에 합의에 이르는 경우가 많으므로, 실무에서는 피고의 동의 요건이 문제 되는 사례가 흔합니다.

여기서 중요한 것은, 소취하의 효과가 "취하된 부분은 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 본다"(민사소송법 제267조 1항)는 데 있다는 점입니다. 즉 취하서가 접수되고 효력이 발생하는 순간 그동안 쌓아온 소송 절차, 변론 내용, 법원의 심증 형성 과정이 전부 없었던 일이 됩니다. 합의가 진짜로 이행된다면 문제가 없지만, 합의가 깨진다면 임대인은 그동안의 소송 진행 상황을 전혀 활용하지 못한 채 다시 시작해야 하는 셈입니다.

그래서 상담 과정에서는 "합의가 되었다고 곧바로 취하서부터 내지 마시고, 먼저 이행을 확인할 수 있는 절차적 장치부터 만든 다음 취하 여부를 정하시라"고 안내해 드리는 경우가 많습니다. 구체적으로 어떤 장치를 쓸지는 진행 중인 기일, 재판부의 태도, 임차인의 신뢰도에 따라 달라지므로 사안별 상담이 필요합니다.

소취하서 제출, 이 순서를 놓치면 위험합니다

소취하서는 서면으로 작성해 법원에 제출하는 것이 원칙입니다(변론기일에 출석해 말로 진술하는 것도 가능하지만, 실무에서는 서면 제출이 일반적입니다). 문제는 "언제" 제출하느냐입니다. 판결이 선고되기 전이라면 취하로 소송이 종료되고 재소 금지 원칙이 적용되지 않지만, 이미 본안에 대한 종국판결이 선고된 뒤에 취하한다면 이야기가 완전히 달라집니다.

민사소송법 제267조 2항은 "본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다"고 명시하고 있습니다. 다시 말해 1심 판결이 선고된 이후에 항소심에서 취하하거나, 판결 선고 이후 취하하면, 임차인이 이후 약속을 지키지 않더라도 같은 청구로는 다시 소송을 제기할 수 없게 됩니다. 반대로 판결 선고 전 단계에서 취하한다면 이 재소 금지 규정이 적용되지 않으므로, 이론적으로는 처음부터 다시 소송을 제기하는 것이 가능합니다.

따라서 실무적으로는 두 가지를 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 지금 사건이 판결 선고 전 단계인지, 판결이 이미 선고된 뒤인지를 먼저 확인하는 것입니다. 둘째, 화해권고결정이 이미 나와 있는 상태라면 그 결정이 확정되었는지 여부를 확인하는 것입니다. 화해권고결정에 대해 당사자가 정해진 기간 안에 이의를 신청하지 않으면 그 결정은 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 되어, 이후 별도의 취하 여부와 무관하게 그 자체로 집행권원이 됩니다. 이 두 가지를 확인하지 않고 임차인의 요청에 따라 서둘러 취하서를 내는 것이 가장 흔한 실수입니다.

소취하 하면 나중에 다시 소송할 수 없나요?

항상 그런 것은 아닙니다. 재소가 금지되는 것은 본안에 대한 종국판결이 선고된 뒤에 취하한 경우에 한정됩니다. 판결이 선고되기 전 단계에서 취하했다면 같은 청구로 다시 소송을 제기하는 것 자체는 막히지 않습니다. 다만 처음부터 절차를 다시 밟아야 하므로 시간과 비용이 다시 드는 것은 별개의 문제입니다.

임대인 입장에서 헷갈리기 쉬운 부분이 바로 이 지점입니다. "취하하면 다시는 소송을 못 한다"는 이야기와 "취하하면 소송이 원점으로 돌아간다"는 이야기가 뒤섞여 전달되는 경우가 많은데, 정확히는 이렇게 정리할 수 있습니다. 판결 선고 전 취하는 소송이 원점으로 돌아가되 재소는 가능한 상태, 판결 선고 후 취하는 재소 자체가 금지되는 상태입니다. 명도소송은 대개 변론이 여러 차례 진행된 뒤에야 판결이 선고되므로, 합의가 이루어지는 시점이 판결 선고 전인지 후인지는 사건마다 다릅니다.

한 가지 더 유의할 점은, 재소가 가능한 경우라도 그 사이 임대차 관계의 사실관계(연체 차임 액수, 점유 상태, 계약 종료 사유 등)가 달라질 수 있다는 것입니다. 다시 소송을 제기한다면 그 시점의 사실관계를 기준으로 청구원인을 다시 정리해야 하므로, 처음 소송보다 오히려 더 복잡해질 수도 있습니다. 이런 이유로 저희는 재소 가능 여부와 별개로, 애초에 재소 자체가 필요 없도록 조건부 취하를 설계하는 방향을 우선 권해 드립니다.

취하서만 내고 끝내면 왜 위험한가 — 집행권원의 공백

여기서 "집행권원"이라는 개념을 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 강제집행은 아무 서류나 근거로 할 수 있는 것이 아니라, 확정판결이나 화해조서, 화해권고결정, 조정조서처럼 법이 정한 특정한 서류(집행권원)가 있어야 가능합니다. 소취하는 소송을 원점으로 되돌리는 절차일 뿐, 그 자체로 집행권원을 만들어 주는 절차가 아닙니다. 즉 취하서만 제출한 상태에서는 임대인 쪽에 아무런 집행권원이 남지 않는다는 뜻입니다.

문제는 이 공백이 하필 "합의가 깨졌을 때" 가장 크게 드러난다는 점입니다. 합의가 잘 지켜진다면 애초에 집행권원이 필요 없으니 문제가 되지 않습니다. 하지만 임차인이 퇴거를 미루거나, 이런저런 이유를 대며 인도를 지연시키는 상황이 바로 임대인에게 집행권원이 절실해지는 순간인데, 정작 이 시점에 취하서만 낸 상태라면 아무 근거 없이 다시 소송부터 시작해야 합니다.

실무에서 상담을 하다 보면 "임차인이 나가겠다고 각서까지 썼는데 왜 안심할 수 없느냐"고 묻는 분들이 많습니다. 각서나 합의서 자체는 나중에 소송에서 유리한 증거로 쓰일 수는 있지만, 그 자체만으로 강제집행을 할 수 있는 집행권원은 아닙니다. 각서를 근거로 강제집행을 하려면 결국 그 각서 내용을 다시 소송이나 화해권고결정, 조정 등 법원 절차에 반영해 집행권원 형태로 바꾸는 과정이 필요합니다. 이 과정을 건너뛰고 각서만 믿은 채 소취하부터 하면, 정작 필요할 때 아무 도구도 남지 않게 됩니다.

그렇다고 해서 "합의가 되어도 소송을 끝까지 끌고 가야 한다"는 뜻은 아닙니다. 합의 자체는 임대인에게도 시간과 비용을 아낄 수 있는 좋은 결과입니다. 다만 그 합의를 "취하"라는 형태로 마무리할 것인지, 아니면 "화해권고결정"이나 "재판상 화해" 같은 집행력 있는 형태로 마무리할 것인지를 구분해서 판단해야 한다는 것이 핵심입니다.

가상의 사례로 생각해 보겠습니다. 명도소송이 진행되던 중 임차인이 "다음 달 말까지 나가겠다"며 합의를 제안했고, 임대인은 안도하는 마음에 곧바로 취하서를 제출했습니다. 그런데 약속한 날짜가 지나도 임차인은 이런저런 사정을 대며 점유를 이어갔습니다. 이 시점에서 임대인이 할 수 있는 조치는 처음부터 다시 명도소송을 제기하는 것뿐입니다. 이미 취하로 소송이 종료된 상태이기 때문에, 종전 소송에서 쌓인 변론 내용이나 재판부의 심증은 그대로 이어지지 않고, 내용증명 단계부터 다시 대응 전략을 짜야 하는 경우도 생깁니다. 이런 상황을 피하기 위해 취하 이전에 안전장치를 마련해 두는 것이 이 글에서 강조하는 핵심입니다.

조건부 취하는 실무에서 어떻게 설계하나요?

먼저 용어를 정확히 짚고 넘어가겠습니다. 소취하와 같은 소송행위에는 원칙적으로 조건을 붙일 수 없다는 것이 실무와 학설의 일반적인 태도입니다. 소송절차의 안정성을 위해 소송행위는 명확하고 무조건적이어야 하기 때문입니다. 따라서 이 글에서 말하는 "조건부 취하 설계"는 취하서 문언 자체에 정지조건이나 해제조건을 적어 넣는다는 뜻이 아닙니다. 취하라는 행위를 하기 전에 화해권고결정 확정이나 재판상 화해처럼 집행력을 확보할 수 있는 절차를 먼저 마치고, 그 결과를 확인한 다음에 비로소 필요한 범위에서 취하 여부를 결정하는 순서 설계를 의미합니다. 즉 "조건"은 취하서에 적어 넣는 문구가 아니라, 취하 여부를 판단하는 임대인 쪽의 절차적 순서에 들어가는 것입니다.

핵심은 "취하" 대신 집행력 있는 다른 종결 방식을 먼저 검토하는 것입니다. 실무에서 흔히 쓰이는 방법은 재판부에 화해권고결정을 요청하거나, 재판상 화해(화해조서 작성)로 절차를 마무리한 뒤 그 이행이 실제로 끝난 것을 확인하고 나서야 필요하다면 나머지 절차를 정리하는 방식입니다. 순수한 소취하는 임차인 쪽에서 강하게 요구하고, 다른 대안이 도저히 여의치 않을 때 최후의 수단으로 검토하는 편이 안전합니다.

화해권고결정은 법원이 소송 중인 사건에 대해 직권으로 화해를 권고하는 결정을 내리는 제도입니다. 당사자가 결정서를 송달받은 날로부터 정해진 기간 안에 이의를 신청하지 않으면 그 결정은 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 되고, 이는 확정판결과 마찬가지로 그 자체가 집행권원이 됩니다. 즉 임차인이 이후 약속을 지키지 않더라도 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다는 장점이 있습니다.

아래 표는 명도소송이 합의로 마무리될 때 선택할 수 있는 방식들을 비교한 것입니다. 사건의 진행 단계와 재판부의 태도에 따라 어떤 방식이 가능한지가 달라지므로, 실제 적용 여부는 반드시 소송대리인과 상의해 결정해야 합니다.

표에서 보듯, 임차인이 정말로 퇴거 의사가 확실하다면 굳이 "취하"라는 형식을 고집할 이유가 없습니다. 화해권고결정이나 재판상 화해로 마무리해도 소송은 종결되고, 임차인 입장에서도 실질적으로 달라지는 부담은 거의 없습니다. 오히려 임대인 입장에서는 만약을 대비한 안전장치를 하나 더 갖추게 되는 셈이므로, 합의 단계에서 상대방에게 이 방식을 먼저 제안해 보는 것이 실무적으로 합리적입니다.

합의서에는 어떤 문구를 넣어야 나중에 안전한가요?

합의서나 각서 자체에 "이행하지 않으면 강제집행을 인낙한다"는 문구를 넣어도, 건물 인도(명도)와 같은 청구에는 그 문구만으로 집행력이 인정되지 않는 것이 실무의 일반적인 설명입니다. 따라서 합의서에는 이행 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 구체적인 조건을 담아 두고, 이를 근거로 화해권고결정이나 재판상 화해로 전환하는 절차를 함께 진행하는 것이 실질적으로 안전합니다.

구체적으로 합의서에 담아 두면 좋은 항목은 다음과 같습니다. 첫째, 퇴거 예정일을 연·월·일 단위로 명확히 특정합니다. "빠른 시일 내"처럼 모호한 표현은 나중에 이행 여부를 다투는 원인이 됩니다. 둘째, 약속한 날짜까지 인도하지 않을 경우의 지연손해금이나 위약벌 액수를 정해 둡니다. 셋째, 합의금(이사비, 명도 협조금 등 명목은 사건마다 다릅니다)의 지급 시점과 부동산 인도 완료 시점의 선후 관계를 분명히 합니다. 넷째, 열쇠·출입카드의 인도 방법과 미납 관리비·공과금 정산 방법을 함께 명시합니다.

• 퇴거 예정일을 연·월·일 단위로 특정했는가
• 미이행 시 지연손해금·위약벌을 정해 두었는가
• 합의금 지급과 인도의 선후 관계를 명시했는가
• 인도확인서·열쇠 인계 방식까지 정해 두었는가

이렇게 조건을 구체화한 합의서를 준비한 다음에는, 그 내용을 법원에 화해권고 신청이나 조정 신청 형태로 반영해 화해권고결정이나 조정조서로 전환하는 절차를 함께 진행하는 것이 실무에서 권장되는 방식입니다. 합의서만 서랍에 넣어 두고 취하서부터 제출하는 것보다, 합의 내용을 법원 절차 안으로 끌어들여 집행력을 갖춘 문서로 만드는 편이 임대인에게 훨씬 안전합니다.

소취하서 작성과 법원 제출 절차

그럼에도 불구하고 여러 사정으로 결국 소취하를 선택해야 하는 경우도 있습니다. 이 경우 소취하서에는 사건번호, 당사자 표시, 취하하는 청구의 범위(전부인지 일부인지), 취하 사유, 제출 일자와 서명·날인을 기재하는 것이 일반적입니다. 법원에 서면을 제출하면 법원은 이를 상대방에게 송달하는 절차를 거칩니다.

이 절차에서 실무적으로 자주 놓치는 부분은 3단계, 즉 "동의 여부 확인"입니다. 피고가 답변서만 내고 아직 변론기일에서 아무 진술도 하지 않은 극초기 단계라면 원고 단독으로 취하가 가능하지만, 그렇지 않은 대부분의 명도소송에서는 피고의 동의(또는 동의 간주)를 확인하기 전까지는 취하의 효력이 확정되지 않습니다. 따라서 취하서를 냈다고 해서 곧바로 소송이 끝났다고 단정하지 말고, 법원이 취하의 효력을 인정했는지를 서면이나 재판부를 통해 다시 확인하는 절차가 필요합니다.

명도소송을 유지한 채 합의를 이행시키는 방법

두 방식을 비교해 보면 임대인 입장에서 어느 쪽이 안전한지는 비교적 분명합니다. 다만 실제 진행 과정에서는 재판부가 화해권고결정을 내려 줄 것인지, 임차인 측이 이 방식에 동의할 것인지 등 변수가 있으므로, 소송대리인을 통해 재판부와 상대방에게 이 방식을 제안하고 조율하는 과정이 필요합니다. 저희 사무소에서는 합의 소식이 들어오는 즉시 취하서부터 작성하지 않고, 먼저 이런 대안을 검토한 뒤 의뢰인과 상의해 진행 방향을 정하고 있습니다.

한 가지 더 안내해 드리고 싶은 것은, 명도소송에서 합의가 이루어지는 시점이 사건마다 제각각이라는 점입니다. 내용증명 발송 후 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행으로 이어지는 절차 중 어느 단계에서 합의가 되었는지에 따라 남은 절차와 비용도 달라집니다. 이미 명도소송 판결까지 받아 놓은 상태에서 강제집행 직전에 합의가 이루어졌다면 굳이 판결을 취하할 필요 없이 강제집행만 유예하거나 취소하는 방향으로 조율하는 것이 오히려 더 안전한 경우도 있습니다.

강제집행 단계까지 진행된 상태에서 합의가 이루어졌다면, 판결이라는 집행권원은 이미 확보되어 있으므로 오히려 취하 여부를 고민할 필요가 없는 경우가 많습니다. 이때는 임차인이 약속한 날짜까지 자진해서 인도하면 집행관에게 강제집행 취하 또는 연기를 요청하고, 약속이 지켜지지 않으면 예정대로 강제집행을 진행하면 되므로 임대인 입장에서 오히려 부담이 적은 편입니다. 반대로 아직 판결이 나오지 않은 소송 초·중반 단계에서 합의가 이루어졌다면, 이 글에서 설명한 화해권고결정이나 재판상 화해로 전환하는 절차를 검토하는 것이 훨씬 중요해집니다. 결국 관건은 지금 사건이 어느 단계에 있는지를 정확히 진단하는 것이며, 이 진단에 따라 취하·화해권고결정·강제집행 유예 중 어떤 방법을 택할지가 갈립니다.

자주 묻는 질문

저희 법도종합법률사무소는 부동산 소송 7,000건 이상, 그중 명도소송만 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 진행해 온 경험을 바탕으로, 소취하와 조건부 취하 설계처럼 세부적인 절차 판단이 필요한 사안을 안내해 드리고 있습니다. 상담은 1차 상담과 서류 확인, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 순서로 이루어지며 방문 없이 전화(02-591-5657)로도 진행할 수 있어 전국 어디서든 상담이 가능합니다.