건물주로부터 명도소송 소장을 받으면 많은 임차인이 가장 먼저 당황하는 부분이 “답변서를 어떻게 써야 하는가”입니다. 소장에는 임대인 쪽 주장만 담겨 있을 뿐, 임차인이 무엇을 어떻게 방어해야 하는지는 나와 있지 않기 때문입니다. 답변서는 단순한 형식적 서류가 아니라, 이후 진행될 소송 전체의 방향을 결정짓는 첫 방어선입니다. 이 글에서는 답변서를 처음 써보는 임차인의 눈높이에 맞춰 제출 기한, 구성 방법, 그리고 실제로 다퉈볼 수 있는 주장들을 정리했습니다.

• 명도소송 소장을 받았는데 답변서를 어떻게 써야 할지 막막한 경우
• 답변서 제출 기한이 임박했는데 무엇부터 준비해야 할지 모르는 경우
• 계약 갱신, 권리금, 보증금 문제로 다퉈볼 부분이 있는지 확인하고 싶은 경우
• 답변서를 내지 않으면 어떤 불이익이 있는지 궁금한 경우

답변서는 정해진 양식이 없어 인터넷에서 찾은 예시를 그대로 베끼는 경우가 적지 않습니다. 그러나 명도소송은 임대차 계약 기간, 차임 연체 여부, 상가임대차보호법상 갱신요구권과 권리금 규정 등 사건마다 쟁점이 다르기 때문에, 다른 사건의 답변서를 그대로 옮기면 정작 자신에게 유리한 항변을 놓치기 쉽습니다. 아래에서는 답변서의 기본 구성과 실제로 쓰이는 문장 예시, 그리고 임차인이 검토해볼 수 있는 항변 유형을 순서대로 설명합니다.

명도소송 답변서, 제출 기한은 언제까지인가요?

소장 부본을 송달받은 날의 다음 날부터 기간이 진행되며, 예를 들어 8월 1일에 송달을 받았다면 초일을 산입하지 않으므로 8월 2일부터 30일을 세어 8월 31일까지가 제출 기한이 됩니다. 이 기간 안에 우편이나 전자소송 시스템을 통해 법원에 도달해야 하며, 단순히 발송한 날짜가 아니라 법원에 접수된 날짜가 기준이 된다는 점도 유의해야 합니다. 공휴일이나 주말이 겹치더라도 기간 계산에는 그대로 포함되므로 여유 있게 준비하는 것이 안전합니다.

실무에서는 30일이라는 기간이 생각보다 빠듯하게 느껴지는 경우가 많습니다. 소장을 받고 나서 임대차계약서, 그동안 주고받은 문자나 내용증명, 차임 납부 내역 같은 자료를 정리하고, 법리적으로 다퉈볼 부분이 있는지 검토하는 데에도 시간이 필요하기 때문입니다. 만약 기한 내에 완성도 높은 답변서를 준비하기 어렵다면, 우선 청구취지에 대한 다툼 의사와 핵심 항변 취지만이라도 담은 답변서를 먼저 제출하고, 이후 준비서면을 통해 구체적인 주장과 증거를 보완하는 방법도 실무에서 자주 쓰입니다.

다만 이 방법은 어디까지나 최소한의 방어선을 확보하기 위한 임시방편이며, 처음부터 사실관계와 법리를 촘촘히 담은 답변서를 제출하는 편이 이후 재판부의 심증 형성에 유리합니다. 답변서 작성 단계에서부터 변호사의 조력을 받으면 기한 관리와 쟁점 정리를 동시에 진행할 수 있어, 급박한 상황에서도 놓치는 부분 없이 대응할 수 있습니다.

명도소송 답변서에는 어떤 내용이 들어가야 하나요?

먼저 사건 표시 부분에는 사건번호, 원고와 피고의 성명 및 주소, 사건명(건물명도 등)을 소장에 기재된 그대로 옮겨 적습니다. 이어지는 “청구취지에 대한 답변”에서는 “원고의 청구를 기각한다”, “소송비용은 원고가 부담한다”는 취지를 명확히 밝혀 다툴 의사를 분명히 해야 합니다. 이 부분이 빠지거나 애매하게 적히면 재판부가 다툼의 의사가 없는 것으로 오해할 수 있으므로 반드시 명확하게 기재해야 합니다.

다음으로 “청구원인에 대한 답변”에서는 소장에 적힌 개개의 사실관계에 대해 인정하는지, 부인하는지, 알지 못하는지를 항목별로 밝혀야 합니다. 막연하게 “모두 다투겠습니다”라고만 적으면 오히려 구체적인 항변을 놓칠 위험이 있고, 반대로 침묵하거나 애매하게 넘어간 사실은 자백한 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 체결 사실, 차임 액수, 연체 여부, 계약 기간 등 소장에 적힌 사실 하나하나를 확인하며 답변을 준비해야 합니다.

그 다음이 답변서의 핵심이라 할 수 있는 “항변사유” 부분입니다. 단순히 청구를 인정할 수 없다는 입장만으로는 부족하고, 계약기간이 남아 있다거나 계약갱신요구권을 행사했다는 등 구체적인 사실관계와 그 근거를 함께 적어야 합니다. 항변을 뒷받침하는 계약서, 문자메시지, 내용증명, 입금 내역 등은 증거방법 항목에 정리해 첨부하며, 이러한 자료가 충실할수록 답변서의 설득력이 높아집니다.

답변서, 실제로 어떤 문장으로 써야 하나요?

청구취지에 대한 답변은 통상 “1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 라는 판결을 구합니다.”라는 정형화된 문구로 시작합니다. 이는 원고가 소장에서 구하는 판결과 정반대의 결론을 명확히 밝히는 부분으로, 문구 자체는 간단하지만 다툴 의사를 분명히 하는 핵심 문장이므로 누락되어서는 안 됩니다.

청구원인에 대한 답변은 소장에 기재된 사실을 항목별로 짚어가며 인정 여부를 밝히는 방식으로 씁니다. 예를 들어 “소장 청구원인 제1항 기재 임대차계약 체결 사실은 인정합니다. 다만 제2항 기재 차임 연체 사실 중 연체액수는 부인합니다. 피고는 20xx년 x월분까지 차임을 모두 지급하였고, 이를 뒷받침하는 계좌이체 내역을 을 제1호증으로 제출합니다.”와 같이, 인정하는 부분과 다투는 부분을 분명히 나누어 적는 것이 요령입니다.

항변사유는 앞서 인정·부인한 사실을 바탕으로 왜 원고의 청구가 받아들여져서는 안 되는지를 논리적으로 서술하는 부분입니다. 예를 들어 계약갱신요구권을 행사한 경우라면 “피고는 20xx년 x월 x일 원고에게 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 이는 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전 사이에 이루어진 적법한 갱신요구에 해당합니다. 따라서 원고와 피고 사이의 임대차계약은 갱신되었고, 원고의 명도 청구는 이유 없습니다.”와 같은 문장 구조로 작성할 수 있습니다.

보증금 반환과의 동시이행항변을 주장하는 경우에는 “피고는 원고로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있을 뿐, 무조건적인 인도 의무를 부담하지 않습니다.”라는 식으로 보증금 반환 이행과 목적물 인도 의무를 연결지어 기재합니다. 이처럼 항변사유는 결론(청구가 이유 없다는 취지)과 그 근거가 되는 구체적 사실을 순서대로 배치하는 것이 설득력 있는 답변서의 기본 구조입니다.

다만 위 예시 문구는 일반적인 서술 방식을 보여드리기 위한 것으로, 실제 사건에서는 계약서 문구, 통지 방법, 증거 확보 여부에 따라 성립 요건이 달라질 수 있습니다. 특히 갱신요구 기간 계산이나 연체액 산정처럼 숫자가 얽힌 부분은 계산 착오만으로도 항변 전체가 흔들릴 수 있으므로, 초안을 작성한 뒤에는 변호사의 검토를 받아 보완하는 것이 안전합니다.

임차인이 답변서에서 다툴 수 있는 주장은 무엇인가요?

명도소송이라고 해서 임차인이 무조건 불리한 것은 아닙니다. 사안에 따라 다르지만, 아래와 같은 항변 사유들이 실무에서 자주 활용됩니다. 각 항변은 요건이 다르므로 자신의 상황에 어떤 항변이 적용될 수 있는지 임대차계약서와 실제 경과 사실을 바탕으로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

이 밖에도 진정한 임대인인지, 소유권 관계에 다툼이 있는지 등 당사자적격이나 관할과 같은 소송요건상의 흠결을 다투는 경우도 있습니다. 다만 이러한 절차적 항변은 본안 판단을 늦출 뿐 근본적인 방어책이 되기는 어려운 경우가 많으므로, 실체적 항변과 함께 검토하는 것이 바람직합니다. 항변 사유는 사안마다 적용 요건과 입증 방법이 다르므로, 본인의 상황에 맞는 항변이 무엇인지는 자료를 갖추어 상담을 받아보는 것이 정확합니다.

실무에서는 임대인의 주장과 임차인의 반박이 구체적으로 어떻게 부딪히는지를 살펴보면 답변서 작성 방향을 잡는 데 도움이 됩니다. 아래 두 가지 사례는 실제 상담에서 자주 등장하는 유형을 정리한 것으로, 자신의 사건과 비교하며 참고할 수 있습니다.

위 두 사례처럼, 임대인의 주장을 그대로 받아들이기 전에 실제 사실관계와 날짜, 금액을 하나하나 대조해 보는 작업이 필요합니다. 특히 날짜 계산은 하루 이틀 차이로 항변의 성립 여부가 갈릴 수 있으므로, 통화 기록이나 우체국 발송 확인서 같은 객관적 자료로 날짜를 확정해두는 것이 중요합니다.

권리금 회수기회 침해 주장은 특히 신중하게 접근해야 하는 항변입니다. 임대인이 신규 임차인 물색을 방해했는지, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절했는지는 개별 사정에 따라 판단이 크게 달라지고, 이 주장이 받아들여지더라도 명도 청구 자체가 기각되기보다는 별도의 손해배상 책임으로 이어지는 경우가 많습니다. 따라서 권리금 문제가 걸려 있다면 명도소송 답변서와는 별개로 손해배상청구나 반소를 함께 검토할 필요가 있는지도 상담을 통해 확인해보는 것이 바람직합니다.

답변서를 제출하지 않으면 어떻게 되나요?

무변론판결은 말 그대로 별도의 변론기일을 열지 않고 서면 심리만으로 판결을 선고하는 절차입니다. 답변서 제출 기한인 30일이 지나도록 아무런 서면이 접수되지 않으면, 재판부는 원고 측 주장을 다투지 않는 것으로 보고 곧바로 판결 절차로 넘어갈 수 있습니다. 이렇게 선고된 판결도 확정되면 통상의 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 이후 항소 등을 통해서만 다툴 수 있게 되어 방어의 기회가 크게 줄어듭니다.

다만 공시송달로 진행된 사건이나 소장 부본이 정상적으로 송달되지 않은 경우 등 일부 예외적인 사건에서는 무변론판결이 곧바로 선고되지 않고 변론기일이 지정되기도 합니다. 그렇다 해도 답변서를 제출하지 않은 채 시간을 끄는 것은 매우 위험한 선택입니다. 일단 형식적으로라도 답변서를 제출해 자백간주를 막아두는 것이 방어권을 지키는 가장 기본적인 방법이며, 이후 준비서면으로 구체적인 주장을 보완하면 됩니다.

답변서 작성 시 반드시 유의해야 할 점

답변서는 소송 전체를 통틀어 딱 한 번 제출하는 서면이 아니라, 이후 준비서면을 통해 계속 보완할 수 있는 첫 단계의 서면입니다. 다만 처음부터 쟁점을 정확히 짚어두면 재판부가 사건의 구도를 빠르게 파악할 수 있어 이후 진행이 한결 수월해집니다. 반대로 답변서 단계에서 놓친 사실관계나 항변은 뒤늦게 준비서면으로 보완하더라도 이미 형성된 재판부의 심증을 뒤집기 어려운 경우가 있으므로, 처음부터 꼼꼼히 준비하는 것이 유리합니다.

또한 답변서와 준비서면은 형식과 기능이 다릅니다. 답변서는 소장에 대한 최초의 응답으로서 다툼의 의사와 기본 항변을 밝히는 서면인 반면, 준비서면은 변론 과정에서 새롭게 드러난 사실이나 증거, 상대방 주장에 대한 재반박을 담는 서면입니다. 두 서면의 역할을 이해하고 단계별로 활용하면, 소송이 진행되는 동안 방어 논리를 일관되게 유지할 수 있습니다.

답변서는 대법원 전자소송 홈페이지를 통해 온라인으로 제출하거나, 작성한 서면을 우편으로 발송하거나, 관할 법원 종합민원실에 직접 방문해 접수할 수 있습니다. 전자소송으로 제출하면 접수 시각이 시스템에 즉시 기록되어 기한 관리에 유리하고, 우편으로 보낼 때는 소장에 표시된 담당 재판부 앞으로 등기우편을 이용해 발송일과 도달일을 증빙해두는 것이 안전합니다. 어떤 방법으로 제출하든 접수증이나 등기 발송 내역은 반드시 보관해 두어야 추후 제출 여부를 둘러싼 다툼을 예방할 수 있습니다. 참고로 답변서 자체를 제출하는 데에는 소장 접수와 달리 별도의 인지대가 들지 않습니다.

답변서를 제출하기 전에는 아래 사항을 다시 한 번 점검해 보시기 바랍니다. 작은 기재 누락이 나중에 큰 방어 공백으로 이어질 수 있으므로, 제출 직전 스스로 점검하는 습관이 중요합니다.

• 청구취지에 대한 답변(기각을 구하는 취지)이 명확히 기재되었는지
• 소장의 사실관계 항목마다 인정·부인·부지 여부를 빠짐없이 밝혔는지
• 항변사유와 이를 뒷받침하는 증거가 함께 첨부되었는지
• 사건번호, 당사자 표시, 날짜 등 기본 정보가 정확한지

답변서 작성부터 변호사와 함께해야 하는 이유

명도소송은 임대차계약, 상가임대차보호법, 민법상 유치권과 동시이행항변 등 여러 법리가 얽혀 있어, 어떤 항변이 실제로 성립하는지 일반인이 스스로 판단하기 쉽지 않습니다. 특히 답변서 단계에서 다퉈볼 만한 사유를 놓치면 이후 변론 과정에서 되돌리기 어려운 경우가 많아, 초기 대응이 소송의 승패를 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다.

답변서 단계에서 위임하는 경우 선임료는 사안에 따라 200만원부터 책정되며, 이후 명도소송이 강제집행 단계까지 이어지더라도 절차별로 선임 시점에 안내받은 범위 내에서 진행됩니다. 정확한 견적은 계약 내용과 쟁점의 난이도에 따라 달라지므로 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다. 특히 답변서 단계에서는 짧은 시간 안에 계약서와 사실관계를 정확히 파악해 어떤 항변이 성립 가능한지 가늠하는 것이 관건입니다. 변호사와 상담할 때는 임대차계약서 원본, 소장 부본, 그동안 주고받은 문자나 내용증명, 차임 입금 내역 등을 미리 준비해 가면 상담 시간을 훨씬 효율적으로 쓸 수 있습니다. 상담 과정에서 어떤 자료가 더 필요한지, 갱신요구권이나 유치권 같은 항변이 실제로 성립하는지를 구체적으로 확인받을 수 있습니다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필했으며, 부동산·민사 분야 소송을 다수 진행해 온 경험을 바탕으로 사안별 항변 가능성을 구체적으로 짚어드립니다. 방문이 어려운 임차인을 위해 전화 상담만으로 사건을 진행할 수 있으며, 전국 어디서든 대응이 가능합니다. 선임 여부는 상담 이후 천천히 결정하셔도 되며, 답변서 제출 기한이 임박한 경우에는 우선 전화로 일정부터 확인하시길 권해 드립니다.

자주 묻는 질문