이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

임대차 계약이 끝났는데도 점유자가 건물을 비워주지 않아 다음 절차를 준비해야 하는 임대인이라면, 지금 어느 단계에 있고 어떤 서류가 필요한지부터 정리해야 합니다. 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 이 글에서 다루는 집행권원 네 가지의 차이를 알아두는 것이 실제 강제집행까지 걸리는 시간을 줄이는 첫걸음이 됩니다.

• 내용증명까지는 보냈는데 다음 단계로 무엇을 밟아야 강제집행까지 이어지는지 막막한 경우
• 점유자가 다투지 않고 순순히 나가기로 했지만 말뿐이라 서면으로 확실히 담보해두고 싶은 경우
• 연체 차임이나 원상복구비용을 두고 다툼이 있어 판결까지 가야 하는지 판단이 필요한 경우
• 계약할 때 받아둔 공정증서로 건물명도까지 집행할 수 있는지 확인해보고 싶은 경우
• 집행권원을 이미 받았는데 실제 강제집행까지 얼마나 더 걸리는지 가늠하고 싶은 경우

많은 임대인이 명도 절차를 진행하면서 "판결을 받아야 하는지, 아니면 다른 방법이 있는지"를 가장 나중에 알아보는 경향이 있는데, 실제로는 내용증명을 보내는 시점부터 어떤 집행권원을 목표로 할지 정해두는 편이 이후 시간과 비용을 크게 줄여줍니다. 상대방의 태도, 계약 만료 시점, 다투는 쟁점의 유무를 먼저 정리한 다음 이 글을 읽으면 지금 상황에 어떤 집행권원이 현실적인지 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.

명도소송 집행권원이란 무엇인가요?

집행권원은 국가의 강제력을 동원해 상대방에게 건물 인도를 강제할 수 있음을 공적으로 증명하는 문서입니다. 명도소송에서는 확정판결, 화해조서, 조정조서가 대표적이며, 여기에 집행문을 부여받아야 실제 강제집행 신청이 가능합니다. 반대로 공정증서는 금전채권에는 강한 집행력을 갖지만 건물인도 자체에는 원칙적으로 집행력이 미치지 않는다는 점에서 구분해 이해해야 합니다.

명도, 즉 건물인도는 임대차 계약이 종료되었는데도 점유자가 건물을 비워주지 않을 때 소유자나 임대인이 되찾아오는 절차를 말합니다. 흔히 명도 내용증명을 보내고, 점유자가 바뀌는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분을 걸어둔 다음, 명도소송을 진행하고, 그 결과로 얻은 집행권원을 가지고 강제집행에 들어가는 순서로 진행됩니다. 이 전체 흐름에서 집행권원은 소송의 최종 결과물이자 강제집행을 신청할 수 있는 유일한 근거라는 점에서 가장 중요한 개념입니다.

집행권원을 확보했다고 해서 곧바로 강제집행이 시작되는 것은 아닙니다. 확정판결이든 화해조서든 조정조서든, 법원에서 집행문을 부여받아야 비로소 관할 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있는 자격이 생깁니다. 이 집행문 부여 절차 자체는 오래 걸리지 않지만, 어떤 집행권원을 준비하느냐에 따라 그 앞 단계, 즉 집행권원을 확보하기까지의 시간과 비용이 크게 달라진다는 점이 이번 글에서 다루려는 핵심입니다.

실무에서는 네 가지 집행권원 중 상대방이 다투는지 여부, 계약이 언제 끝나는지, 이미 준비해둔 서류가 있는지에 따라 어떤 방식이 유리한지가 갈립니다. 아래에서 각각의 획득 경로와 강약을 하나씩 짚어보겠습니다.

네 가지 집행권원은 서로 배타적인 관계가 아니라 사건이 흘러가는 상황에 따라 순서가 바뀌기도 합니다. 예를 들어 확정판결을 목표로 명도소송을 제기했다가 재판 도중 상대방이 태도를 바꾸어 합의 의사를 밝히면 조정으로 방향을 틀어 조정조서를 받는 경우도 흔하고, 반대로 화해기일에 상대방이 나오지 않아 화해가 무산되면 결국 정식 소송으로 넘어가 확정판결을 목표로 다시 준비하는 경우도 있습니다. 그러므로 처음부터 하나의 방법만 고집하기보다 상황 변화에 맞춰 유연하게 대응할 준비를 해두는 것이 실무적으로 더 안전합니다.

확정판결 – 다툼이 있을 때 가장 확실한 집행권원

확정판결은 명도소송, 즉 건물인도청구소송을 정식으로 제기해 법원의 심리를 거쳐 얻는 집행권원입니다. 소장을 접수하면 재판부가 배정되고, 서류에 보정할 사항이 있으면 재판부 배정 이후 보정명령이 내려질 수 있습니다. 이후 변론기일이 한 차례 이상 진행되고 판결이 선고되며, 선고일로부터 2주의 항소기간이 이의 없이 지나면 판결이 확정되어 비로소 집행권원으로서 효력을 갖습니다.

확정판결이 필요한 대표적인 경우는 점유자가 명도 자체를 다투거나, 연체된 차임의 액수 혹은 원상복구비용의 상계를 주장하는 등 합의로 정리되지 않는 사안입니다. 예를 들어 상가 임대차에서 차임 연체를 이유로 계약을 해지하려면 연체액의 합계가 3기의 차임에 이르러야 한다는 요건이 자주 다투어지는데, 이런 쟁점은 당사자 합의로 넘어가기 어려워 결국 판결로 결론을 내야 하는 경우가 많습니다.

소요 기간은 사안의 난이도와 법원의 사건 부담에 따라 달라지며, 다툼이 크거나 항소로 이어지면 그만큼 길어질 수 있어 사안에 따라 다르다는 점을 전제로 상담을 통해 예상 기간을 가늠하는 편이 현실적입니다. 확정판결의 가장 큰 강점은 기판력, 즉 더 이상 다툴 수 없는 확정력을 가진다는 점이며, 상대방이 끝까지 협조하지 않는 사안에서도 유일하게 강제집행까지 밀어붙일 수 있는 수단이라는 점에서 다른 세 가지 집행권원과 근본적으로 다릅니다.

다만 시간과 비용, 그리고 감정적 대립이 심화될 수 있다는 점은 단점으로 꼽힙니다. 그래서 다투지 않아도 되는 사안이라면 굳이 판결까지 가지 않고 아래에서 설명할 화해조서나 조정조서로 더 빠르게 집행권원을 확보하는 편이 유리할 수 있습니다.

또한 확정판결을 목표로 하는 사건은 목적물의 소가에 따라 관할 법원이 정해지고, 사건이 어느 재판부에 배정되는지에 따라서도 진행 속도에 차이가 생길 수 있습니다. 그래서 소장을 접수하기 전에 관할과 절차를 한 번 더 점검해두면 이후 보정명령 등으로 시간을 허비하는 일을 줄일 수 있습니다. 판결까지 가는 사건일수록 초반 서류 준비가 전체 기간을 좌우한다는 점을 기억해두는 것이 좋습니다.

화해조서도 확정판결과 같은 효력이 있나요?

네, 화해조서는 민사소송법상 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력을 가지며 별도의 소송 없이도 강제집행의 근거가 됩니다. 임대인과 임차인이 다툼 없이 명도에 합의했다면 제소전화해 절차로 화해조서를 받아두는 방법이 판결보다 빠르고 부담이 적습니다. 다만 건물명도에 관한 공증·화해는 계약 만료가 임박한 시점, 통상 만료 6개월 이내에 활용하는 것이 일반적이며 계약을 처음 체결하는 시점에는 제소전화해 방식을 준비해두는 경우가 많습니다.

제소전화해는 소송을 제기하기 전 단계에서 당사자 쌍방이 화해신청서를 함께 법원에 접수하고, 화해기일에 출석해 합의 내용을 확인받아 화해조서를 작성받는 절차입니다. 다툼이 없다는 전제가 충족되면 소요 기간은 확정판결에 비해 짧은 편이어서, 다툼 없는 명도 사안에서는 상대적으로 신속하게 집행권원을 확보하는 방법으로 활용됩니다.

화해조서를 받아두면 이후 상대방이 약속을 지키지 않고 건물을 비워주지 않더라도, 별도로 명도소송을 다시 제기할 필요 없이 화해조서에 집행문을 부여받아 곧바로 강제집행을 신청할 수 있다는 점이 가장 큰 실익입니다. 임대차 계약을 갱신하지 않기로 미리 합의한 경우, 계약 만료가 다가오는 시점에 화해조서를 받아두면 만료 이후 점유자가 태도를 바꾸더라도 대응이 훨씬 수월해집니다.

다만 화해조서는 상대방의 협조, 즉 화해에 응하겠다는 의사가 전제되어야 성립한다는 한계가 있습니다. 점유자가 화해기일에 출석하지 않거나 합의 자체를 거부한다면 화해조서를 받을 수 없고, 이 경우 결국 확정판결을 목표로 하는 정식 명도소송으로 방향을 바꿔야 합니다.

그래서 제소전화해를 준비할 때는 상대방이 실제로 화해기일에 출석할 의사가 있는지를 사전에 어느 정도 확인해두는 것이 중요합니다. 구두로는 나가겠다고 해놓고 막상 화해신청서에 서명하는 단계에서 태도를 바꾸는 경우도 적지 않기 때문에, 화해신청서 접수와 동시에 뒤이어 명도소송으로 전환할 수 있는 준비도 함께 갖춰두면 시간을 낭비하지 않을 수 있습니다.

조정조서와 화해조서는 어떻게 다른가요?

화해조서가 소송을 시작하기 전 당사자 합의로 성립하는 반면, 조정조서는 이미 진행 중인 명도소송에서 법원의 조정 절차 또는 별도의 조정신청을 거쳐 성립합니다. 두 문서 모두 확정판결과 같은 효력을 가지지만, 조정조서는 소송 계속 중 감정 대립을 낮추고 인도 시기나 이사 비용 같은 세부 조건을 유연하게 조율할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다. 조정이 성립하지 않으면 절차는 다시 정식 변론 절차로 돌아갑니다.

명도소송이 진행되는 도중에도 법원은 사건을 조정에 회부하거나, 당사자가 스스로 조정을 신청할 수 있습니다. 조정 기일에는 법원 조정위원이 관여해 양측의 입장을 듣고 합의점을 찾도록 돕는데, 이 과정에서 밀린 차임 일부를 탕감해주는 대신 인도 기한을 명확히 정하거나, 이사 비용의 일부를 지원하는 조건으로 조기에 명도에 합의하는 식의 유연한 조율이 자주 이루어집니다.

조정이 성립하면 그 내용이 조정조서로 작성되고, 이는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 곧바로 집행문을 부여받아 강제집행의 근거로 쓸 수 있습니다. 반대로 조정이 성립하지 않더라도 그동안 진행된 소송 절차가 무효가 되는 것은 아니며, 그대로 변론 절차로 돌아가 판결을 받는 방향으로 이어지므로 조정을 시도했다고 해서 소송에서 불리해지는 것은 아닙니다.

결국 조정조서는 판결까지 가지 않고도 소송 중에 유연하게 결론을 낼 수 있는 중간 지점의 집행권원이라고 이해하면 됩니다. 다투는 강도가 아주 세지 않고 조건만 조율하면 되는 사안이라면, 판결을 끝까지 기다리기보다 조정을 적극적으로 검토해볼 만합니다.

조정을 진행할 때는 인도 기한을 지나치게 여유롭게 잡아주면 오히려 이후 이행이 늦어지는 경우가 있으므로, 조정 조건에 인도 기한과 함께 기한을 넘길 경우의 처리 방법까지 함께 명시해두는 편이 안전합니다. 조정조서 역시 확정판결과 같은 효력을 가지는 만큼, 조건을 정할 때부터 이후 강제집행까지 이어질 가능성을 염두에 두고 문구를 다듬는 것이 실무적으로 중요합니다.

공정증서만으로 건물 명도 강제집행이 가능한가요?

원칙적으로 불가능합니다. 공정증서, 즉 집행증서는 금전이나 대체물, 유가증권의 일정한 수량 급부를 목적으로 하는 청구에 한해 집행력이 인정되고, 건물인도처럼 특정 부동산을 넘겨받는 청구에는 집행력이 미치지 않는 것이 원칙입니다. 그래서 계약을 새로 체결하는 시점에 명도까지 담보하려면 공정증서보다 제소전화해를 활용하는 경우가 많고, 계약 만료가 임박한 시점, 통상 6개월 이내에 한해서만 제한적으로 검토됩니다.

공정증서는 공증인가를 받은 공증사무소에서 작성하는 문서로, 임대차 계약을 체결하면서 임차인이 채무를 이행하지 않을 경우 강제집행을 받아들이겠다는 인낙 문구를 함께 넣어두는 방식으로 많이 활용됩니다. 이 방식이 강력한 효력을 갖는 부분은 어디까지나 밀린 차임이나 관리비, 원상복구비용 같은 금전채무이며, 건물을 비워달라는 인도 자체를 강제하는 근거로는 원칙적으로 쓸 수 없다는 점이 실무에서 임대인들이 자주 오해하는 지점입니다.

따라서 임대차 계약을 새로 맺는 단계에서 나중에 있을지 모르는 명도까지 미리 담보해두고 싶다면, 공정증서 한 장으로는 부족하고 화해조서나 조정조서, 또는 확정판결 중 하나를 별도로 확보해야 한다는 점을 처음부터 염두에 두는 것이 좋습니다. 계약 초기 단계라면 제소전화해 절차를 준비해두는 방법이 현실적이고, 계약 만료가 가까워진 시점이라면 그때 가서 화해조서나 조정조서를 새로 받는 방법도 함께 고려할 수 있습니다.

결국 공정증서는 금전 문제를 빠르게 해결하는 데는 유용하지만, 명도라는 목적만 놓고 보면 네 가지 집행권원 중 가장 활용도가 낮은 수단이라는 점을 분명히 알아두어야 시행착오를 줄일 수 있습니다.

실제 상담에서도 "계약할 때 공정증서를 써뒀으니 나중에 명도까지 문제없을 것"이라고 생각했다가, 정작 점유자가 버티는 시점에야 공정증서로는 인도 집행이 되지 않는다는 사실을 알게 되어 다시 처음부터 내용증명과 명도소송을 준비해야 하는 사례가 적지 않습니다. 이런 시행착오를 줄이려면 계약을 체결하는 단계에서부터 공정증서와 별개로 화해조서를 받아두거나, 최소한 계약서에 명도 관련 조항을 명확히 넣어두는 방법을 함께 검토해두는 편이 좋습니다.

집행권원 4종 한눈에 비교

지금까지 살펴본 네 가지 집행권원의 획득 경로와 명도 집행력을 표로 정리하면 아래와 같습니다. 어떤 방식을 택할지는 상대방이 다투는지, 계약이 언제 끝나는지, 얼마나 서둘러야 하는지에 따라 달라지므로 표를 보면서 지금 상황에 가장 가까운 줄을 먼저 짚어보시기 바랍니다.

표에서 보듯 화해조서와 조정조서는 절차만 다를 뿐 명도에 관한 한 확정판결과 같은 효력을 가진다는 공통점이 있고, 공정증서만 유독 건물인도 자체에는 힘을 쓰지 못한다는 점이 가장 자주 놓치는 부분입니다. 상대방과의 관계, 다툼의 정도를 먼저 파악한 뒤 어느 줄에 해당하는지 확인하는 것이 집행권원 선택의 출발점입니다.

확정판결 vs 화해조서, 무엇을 선택해야 할까요?

임차인이 구두로는 나가겠다고 해놓고 서면 약속만으로는 불안하다면 화해조서 쪽이, 연체 금액이나 원상복구비용의 액수 자체를 두고 이견이 크다면 확정판결 쪽이 더 안전한 선택입니다. 두 방식 중 어느 쪽이든 결국 집행문을 부여받아야 강제집행으로 이어진다는 점은 같으므로, 지금 단계에서 상대방의 태도가 어느 쪽에 가까운지를 먼저 점검해보는 것이 순서입니다.

두 가지를 동시에 진행할 수는 없어도, 화해를 먼저 시도해보고 여의치 않으면 곧바로 명도소송으로 전환하는 순차적 접근도 얼마든지 가능합니다. 다만 화해를 시도하는 기간만큼 전체 일정이 늘어질 수 있으므로, 상대방이 진지하게 협조할 의사가 있는지를 먼저 가늠해본 다음 어느 쪽으로 힘을 쏟을지 정하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

집행권원 확보 후 강제집행까지 절차

어떤 집행권원을 확보했든, 이후 실제로 건물을 되찾아오기까지는 몇 단계의 절차가 더 남아 있습니다. 아래 다섯 단계를 순서대로 밟게 되며, 전체적으로는 대략 3개월 정도가 소요되는 편입니다.

여기서 짐을 옮기는 주체는 이삿짐센터가 아니라 법원 소속 집행관이며, 계고 단계에서 붙이는 문서 역시 흔히 오인되는 명칭과 달리 정식으로는 고시문이라고 부릅니다. 강제집행은 별도의 계약으로 진행되는 절차이므로, 집행권원을 확보한 다음에는 이 부분도 함께 준비해두어야 전체 일정이 늘어지지 않습니다.

집행권원 선택할 때 흔히 하는 실수 네 가지

네 가지 오해 모두 집행권원과 강제집행을 하나의 절차로 뭉뚱그려 생각하는 데서 비롯됩니다. 집행권원은 강제집행을 신청할 수 있는 자격을 만들어주는 문서일 뿐, 그 자체로 건물을 즉시 비워주는 효과를 갖는 것은 아니라는 점을 구분해서 이해하면 전체 일정을 훨씬 현실적으로 계획할 수 있습니다.

이런 오해를 줄이는 가장 좋은 방법은 절차 초반에 전체 일정표를 한 번 그려보는 것입니다. 지금이 내용증명 단계인지, 가처분까지 마쳤는지, 소송이 진행 중인지에 따라 남은 단계와 예상 기간이 달라지므로, 현재 위치를 정확히 파악한 다음 앞으로 어떤 집행권원을 거쳐 강제집행까지 갈지 순서대로 그려두면 중간에 다시 처음으로 돌아가는 시행착오를 크게 줄일 수 있습니다. 특히 여러 채의 건물을 관리하는 임대인이라면 사건마다 진행 단계가 다르기 쉬우므로 사건별로 별도의 일정표를 관리하는 것을 권합니다.

집행권원 확보, 비용은 얼마나 들까요?

선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작되며, 선임을 진행하면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명 비용은 별도로 청구되지 않습니다. 여기에 인지대·송달료 같은 법원 실비가 대략 50만원에서 100만원 정도 추가되는 구조로 이해하면 됩니다. 어떤 집행권원을 목표로 하느냐에 따라 절차와 실비 구성이 조금씩 달라지므로 정확한 견적은 상담에서 사안별로 확인하는 편이 정확합니다.

• 선임료(사안별 산정)200만원부터
• 점유이전금지가처분(선임 시)0원
• 명도 내용증명(선임 시)0원
• 명도 내용증명 단독 진행20만원
• 가처분 인지대(전자소송 할인 적용)통상 9,000원
• 법원 실비 합계(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)대략 50만~100만원

선임 절차는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며 방문 없이 전화로도 선임이 가능해 전국 어디서든 진행할 수 있습니다. 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 엄정숙 변호사가 부동산 소송 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상을 진행하며 쌓은 실무 경험을 바탕으로 집행권원 종류별 유불리를 사안에 맞게 안내해 드립니다.

비용을 아끼려다 오히려 시간을 더 허비하는 경우도 있습니다. 예컨대 내용증명만 혼자 보내고 이후 절차를 미루다가 점유자가 태도를 바꾸어 처음부터 소송으로 가야 하는 상황이 되면, 초기에 화해조서나 조정조서를 준비했을 때보다 전체 비용과 기간이 늘어나는 결과로 이어지기도 합니다. 어떤 집행권원을 목표로 할지 초반에 방향을 잡아두는 것이 결과적으로 가장 경제적인 선택입니다.

자주 묻는 질문