부모님이 남긴 건물을 형제자매가 지분대로 나눠 갖게 되었는데, 한 사람은 팔자 하고 다른 사람은 계속 갖고 있자 하면서 이야기가 좀처럼 좁혀지지 않는 경우가 있습니다. 동업으로 함께 매입한 상가나 재개발 과정에서 여러 사람 명의로 등기된 토지도 사정은 비슷합니다. 공유물분할청구 소송은 이처럼 하나의 부동산을 여럿이 지분으로 소유하고 있을 때, 협의로 정리가 안 되는 공유관계를 법원의 판결로 종료시키는 절차입니다. 아래에서 이 소송을 제기하기 위한 요건과 협의 결렬부터 판결까지의 절차를 순서대로 정리했습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

공유물분할청구 소송은 아래와 같은 사정이 있을 때 특히 많이 문의하시는 절차입니다. 하나라도 해당된다면 협의 단계에서부터 어떤 순서로 접근해야 할지 미리 점검해 두는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

• 부모님이 남긴 부동산을 형제자매와 지분으로 나눠 받았는데 처분 방향에 이견이 있는 경우

• 동업으로 함께 매입한 상가나 건물의 지분관계를 이제는 정리하고 싶은 경우

• 공유자 중 한 사람이 연락을 피하거나 분할 협의 자체에 응하지 않는 경우

• 재개발·재건축 조합원 지위로 여러 사람이 하나의 물건을 공유하게 된 경우

• 공유물을 매도하고 싶은데 다른 공유자가 반대해 처분 자체가 막혀 있는 경우

공유물분할청구 소송이란 무엇인가요?

공유물분할청구 소송은 공유자 중 한 사람이 공유관계 자체를 끝내기 위해 법원에 분할 방법을 정해 달라고 구하는 형성의 소입니다. 협의로 분할 방법이 정해지면 소송 없이 등기 절차만으로 마무리되지만, 협의가 결렬되면 민법 제269조에 따라 법원이 현물분할 또는 경매에 의한 대금분할 중 하나를 판결로 정하게 됩니다.

민법 제262조는 공유를 물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유로 되어 있는 상태로 정의하고 있습니다. 상속으로 여러 상속인이 지분을 나눠 받은 경우, 두 사람 이상이 자금을 합쳐 부동산을 공동매수한 경우, 재개발·재건축 조합원이 분양받은 물건을 지분으로 보유하는 경우 등이 대표적인 공유관계 발생 원인입니다.

공유물분할청구권은 공유관계라는 사실만으로 발생하는 권리이기 때문에, 지분이 아주 적은 소수지분권자라도 다른 공유자를 상대로 얼마든지 행사할 수 있습니다. 다만 실제로 소송까지 가기 전에 내용증명 등으로 분할 협의를 먼저 시도하는 것이 일반적이며, 협의가 이루어지지 않았다는 점이 소송 요건의 핵심이 됩니다.

공유물분할청구 소송의 요건은 무엇인가요?

공유물분할청구 소송을 제기하려면 크게 세 가지 요건이 충족되어야 합니다. 첫째 부동산이 등기부상 여러 사람의 지분으로 되어 있는 공유관계일 것, 둘째 공유자들 사이에 분할을 금지하는 특약이 없거나 있더라도 그 기간이 지났을 것, 셋째 분할 방법에 관한 협의가 성립하지 않았을 것입니다. 이 세 가지가 갖춰지면 공유자 누구나 나머지 공유자 전원을 상대로 재판상 분할을 청구할 수 있습니다.

분할 협의는 어떻게 시도하는 것이 좋나요?

공유물분할청구 소송을 제기하기 전에 협의를 거치는 것이 법으로 정해진 필수 절차는 아닙니다. 그러나 실무에서는 협의를 먼저 시도해 두는 편을 권합니다. 소송으로 넘어갔을 때 법원이 조정이나 화해를 시도하는 과정에서 그동안의 협의 경위가 참작되기도 하고, 무엇보다 상대방의 실제 의사를 확인해 두면 이후 소송 전략을 세우는 데도 도움이 되기 때문입니다.

협의를 시도할 때는 구두로만 이야기를 주고받기보다 내용증명을 활용해 분할 의사와 희망하는 분할 방법(현물분할인지 매각 후 대금분할인지), 회신 기한을 명확히 적어 보내는 방식이 권장됩니다. 이렇게 남긴 내용증명은 나중에 협의가 결렬되었다는 사실을 소장에서 소명하는 자료로도 활용할 수 있습니다.

협의 과정에서 다른 공유자들이 분할 방법에 동의한다면, 소송 없이 분할협의서를 작성하고 그에 따라 지분이전등기나 분필등기를 진행하는 것만으로 공유관계를 정리할 수 있습니다. 이 경우 소송에 드는 시간과 비용을 아낄 수 있으므로, 협의가 가능한 상황이라면 소송보다 우선적으로 검토해볼 만합니다. 등기 절차만으로 공유관계가 정리되면 감정 비용이나 재판 진행에 드는 기간도 함께 줄일 수 있어, 공유자들 사이에 큰 이견이 없는 사안일수록 협의를 먼저 시도해 볼 가치가 충분합니다.

반대로 상대방이 회신 기한 내에 답이 없거나, 회신은 왔지만 분할 자체를 거부하거나 방법에 관한 입장 차이가 근본적으로 좁혀지지 않는다면 협의가 성립하지 않은 것으로 보고 재판상 분할청구로 넘어가게 됩니다. 협의가 아예 시도되지 않았다는 이유만으로 소송 자체가 부적법해지는 것은 아니지만, 협의 시도 경위를 정리해 두면 소송 진행이 한결 수월해집니다.

협의가 안 되면 어떻게 진행되나요?

공유자들 사이에 분할 방법에 관한 협의가 성립하지 않으면, 어느 공유자든 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다. 이때 원고가 아닌 나머지 공유자 전원을 피고로 삼아야 한다는 점이 중요합니다. 대법원 판례는 공유물분할청구 소송을 공유자 전원이 소송당사자가 되어야 하는 고유필수적 공동소송으로 보고 있어서, 공유자 중 한 사람이라도 당사자에서 빠지면 소송 자체가 부적법하게 됩니다.

관할법원은 원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 지방법원이며, 소장에는 목적물의 표시, 원고와 피고들의 지분비율, 협의가 이루어지지 않았다는 경위, 희망하는 분할 방법 등을 기재하게 됩니다. 공유자가 여러 명이고 그중 한 사람의 주소를 알 수 없는 경우에는 공시송달 절차를 통해 소송을 진행할 수 있으므로, 연락이 끊긴 공유자가 있다는 이유만으로 분할청구 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다.

협의가 결렬된 경위를 소장에 구체적으로 적어야 하는 이유는, 법원이 조정이나 화해권고를 통해 다시 한 번 협의 가능성을 살피는 경우가 많기 때문입니다. 실제로 소송이 진행되는 도중에 분할 방법에 관한 조정이 성립해 판결까지 가지 않고 마무리되는 사례도 적지 않습니다.

공유자가 두 명뿐이라면 나머지 한 사람만 피고로 삼으면 되지만, 삼 남매가 지분을 나눠 받은 경우처럼 공유자가 세 명 이상이면 원고를 제외한 나머지 전원의 이름과 주소, 지분비율을 소장에 정확히 기재해야 합니다. 이 단계에서 등기부상 지분과 실제 협의 내용이 다르게 파악되는 경우도 있어, 소 제기 전 등기 현황을 다시 한 번 점검해 두는 것이 안전합니다.

공유물분할청구 소장에는 어떤 내용을 적어야 하나요?

공유물분할청구 소장에는 목적물의 표시(지번, 지목, 면적 등 등기부에 기재된 사항), 원고와 피고들의 인적사항 및 지분비율, 청구취지, 청구원인이 들어갑니다. 청구취지에는 희망하는 분할 방법을 구체적으로 적기보다 분할을 명해 달라는 취지로 넓게 기재하고, 실제 분할 방법은 재판 과정에서 다투어지는 것이 일반적입니다.

청구원인에는 공유관계가 어떻게 발생했는지(상속, 공동매수, 조합원 분양 등), 분할 협의를 시도했으나 성립하지 않은 경위, 분할금지특약이 없거나 그 기간이 지났다는 사정을 순서대로 적습니다. 첨부서류로는 등기사항전부증명서, 지적도나 건축물대장, 상속관계라면 가족관계증명서나 제적등본 등이 함께 제출되는 경우가 많습니다.

소장을 접수할 때 함께 납부하는 인지대와 송달료는 목적물 가액과 원고의 지분비율을 기초로 산정되는 소가에 따라 달라지며, 구체적인 계산 방법과 비용 부담 기준은 별도로 안내해 드리고 있으니 상담 시 함께 확인하시면 됩니다.

공유물분할 소송의 절차는 어떻게 진행되나요?

공유물분할청구 소송은 협의 시도, 소장 접수, 변론과 감정, 판결, 후속 등기 절차로 이어집니다. 사안의 난이도와 감정 절차 포함 여부에 따라 전체 기간은 크게 달라지므로, 아래 흐름은 일반적인 진행 순서를 정리한 것이며 구체적인 예상 기간은 상담 시 사안별로 안내해 드립니다.

공유물분할청구 소송은 기간이 얼마나 걸리나요?

공유물분할청구 소송의 소요 기간은 공유자 수, 목적물의 종류, 감정 절차 포함 여부에 따라 편차가 매우 큽니다. 협의가 상당 부분 진전된 상태에서 소송이 시작되어 조정으로 비교적 이르게 마무리되는 사건이 있는가 하면, 측량이나 시가 감정을 두고 서로 다투는 사건은 절차가 여러 달 더 길어지기도 합니다. 정확한 예상 기간은 목적물과 공유자 상황을 확인한 뒤 상담을 통해 안내해 드리며, 일반적으로는 최소 여러 달에서 1년 안팎을 예상하고 여유 있게 준비하시는 것이 현실적입니다.

기간을 늘리는 대표적인 요인은 감정 절차입니다. 토지의 정확한 형상과 경계를 확인하는 측량감정, 현물분할 시 지분별 가치 차이를 확인하는 시가감정이 필요하면 감정인 선정과 감정서 작성에 상당한 시간이 소요됩니다. 반대로 목적물이 단순하고 감정 없이도 지분비율에 따른 현물분할이 명확한 사건이라면 절차가 비교적 신속하게 진행되는 편입니다.

또 하나의 변수는 공유자 수입니다. 공유자가 2명뿐이라면 상대적으로 절차가 단순하지만, 공유자가 여러 명이고 그중 일부의 주소를 확인하기 어렵거나 해외에 거주하고 있다면 송달 절차만으로도 시간이 추가로 소요될 수 있습니다. 이런 사정이 예상된다면 소송 제기 전에 미리 상담을 통해 진행 방향을 점검해 두는 것이 좋습니다.

공유자가 여러 명이거나 특수한 사정이 있으면 어떻게 되나요?

공유자가 세 명 이상인 경우에도 절차의 기본 틀은 동일합니다. 다만 분할을 원하는 공유자를 제외한 나머지 공유자 전원을 피고로 삼아야 하므로, 소장 작성 단계에서 공유자 전원의 인적사항과 지분비율을 정확히 확인하는 작업이 먼저 필요합니다. 등기부등본만으로 확인이 안 되는 경우에는 가족관계증명서나 상속관계 서류를 함께 검토하게 됩니다.

공유자 중 미성년자가 있다면 법정대리인이 소송을 대리하되, 법정대리인 역시 다른 공유자인 경우에는 이해관계가 충돌할 수 있어 특별대리인 선임이 필요한 경우도 있습니다. 공유자가 해외에 거주하고 있다면 국외송달 절차를 거쳐야 하므로 국내 송달보다 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 이런 사정들은 사건마다 다르게 나타나므로, 공유자 구성을 먼저 파악한 뒤 절차를 설계하는 것이 바람직합니다.

공유자 중 일부가 이미 사망한 경우에는 그 상속인들이 지분을 다시 공유하는 형태가 되어 당사자가 더 늘어날 수도 있습니다. 이처럼 공유관계가 여러 세대에 걸쳐 복잡해진 사안일수록 소장 작성 전 당사자 확정 작업에 공을 들여야, 소송 중간에 당사자를 추가하거나 정정하는 절차가 반복되는 상황을 줄일 수 있습니다.

현물분할과 대금분할(경매)은 어떻게 다른가요?

법원은 공유물분할 방법을 정할 때 현물분할을 원칙으로 삼습니다. 다만 물건의 성질상 현물로 나눌 수 없거나, 나누면 가치가 현저히 떨어질 우려가 있는 경우에는 경매를 명하여 그 대금을 지분비율대로 나누는 대금분할 방법을 택합니다. 두 방법의 차이를 정리하면 다음과 같습니다.

실무에서는 하나의 필지를 도로에 접한 부분과 안쪽 부분으로 나누는 것처럼 위치와 형상에 따라 가치 차이가 크게 벌어지는 경우가 많아, 감정 결과를 바탕으로 대금을 일부 정산하는 가액배상 방식이 함께 검토되기도 합니다. 어떤 방법이 유리한지는 목적물의 종류, 위치, 공유자 수와 지분비율에 따라 달라지므로 사안별 검토가 필요합니다.

예를 들어 상가 건물 하나를 형제 세 명이 지분대로 공유하고 있다면, 건물을 물리적으로 삼등분하는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 이런 경우에는 경매를 통해 매각한 뒤 대금을 지분비율대로 나누거나, 한 사람이 다른 두 사람의 지분을 가액으로 정산하고 단독소유로 넘겨받는 방식이 함께 검토되는 경우가 많습니다. 반대로 대지 면적이 넓은 나대지라면 위치와 도로 접근성을 고려해 현물분할이 채택되는 경우도 적지 않습니다.

분할금지특약이 있으면 청구할 수 없나요?

공유자들끼리 일정 기간 분할하지 않기로 약정한 분할금지특약이 있다면, 그 기간 동안에는 재판상 분할청구가 제한됩니다. 다만 민법 제268조는 이 특약의 기간을 최대 5년으로 제한하고 있고, 특약을 갱신하더라도 갱신한 날로부터 다시 5년을 넘길 수 없도록 정하고 있습니다. 따라서 특약 기간이 지나면 언제든지 다시 분할을 청구할 수 있습니다.

분할금지특약이 등기부에 기재되어 있다면 새로운 지분 취득자 등 제3자에게도 그 효력을 주장할 수 있지만, 등기가 되어 있지 않다면 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이 원칙입니다. 상속으로 공유하게 된 부동산이라면 애초에 분할금지특약 자체가 없는 경우가 대부분이어서, 상속인 누구나 곧바로 분할을 청구할 수 있는 사례가 많습니다.

분할 이후에 다시 분쟁이 생기지 않으려면 어떻게 해야 하나요?

현물분할로 결정되었다면 분할된 경계가 등기부와 지적도상에 정확히 반영되었는지 확인하는 작업이 중요합니다. 분필등기와 지적 정리가 마무리되지 않은 상태에서는 경계를 두고 새로운 분쟁이 생길 수 있으므로, 판결 확정 후 등기 절차까지 마무리하는 것을 소송의 완료 시점으로 보는 것이 안전합니다.

대금분할로 결정되었다면 경매 매각대금이 지분비율대로 정확히 배분되었는지, 근저당권 등 목적물에 설정된 권리관계가 배분 과정에서 어떻게 정리되는지도 함께 확인해야 합니다. 목적물에 다른 권리자가 있는 경우에는 배분 순서와 방법이 더 복잡해질 수 있어 사전에 등기부상 권리관계를 점검해 두는 것이 좋습니다.

무엇보다 애초에 공유관계를 형성할 때부터 지분비율과 분할 방법에 관해 서면으로 명확히 해두면, 이후 분쟁 소지를 크게 줄일 수 있습니다. 이미 공유관계에 있는 상태에서 갈등이 불거졌다면, 협의 시도 단계부터 소송 절차까지 어떻게 접근하는 것이 유리할지 상담을 통해 미리 점검해 보시길 권합니다. 특히 감정 결과가 나오기 전과 후로 협상 가능한 범위가 달라지는 경우가 많아, 시점별로 어떤 선택지가 있는지 미리 알아두시면 대응이 한결 수월해집니다.

판결이 확정되면 어떻게 되나요?

공유물분할 판결이 확정되면 그 자체로 공유관계를 종료시키는 형성력이 발생합니다. 현물분할로 결정되었다면 확정판결을 원인으로 각자 명의로 지분이전등기 또는 분필등기를 진행하게 되고, 경매에 의한 대금분할로 결정되었다면 경매 절차를 거쳐 매각대금을 지분비율대로 나눠 받게 됩니다.

판결이 확정되었는데도 다른 공유자가 등기 협력이나 목적물 인도에 협조하지 않는 경우에는 별도의 집행 절차를 통해 이를 강제할 수 있습니다. 다만 이는 공유물분할 판결과는 별개의 절차이므로, 판결 확정 이후 이행 단계에서 어려움이 예상된다면 미리 상담을 통해 대응 방법을 확인해 두는 것이 좋습니다.

공유물분할청구 소송과 상속재산분할심판은 어떻게 다른가요?

상속재산분할심판은 가정법원이 상속인들 사이에서 여러 개로 이루어진 상속재산 전체를 어떻게 나눌지 정하는 가사비송 절차이고, 공유물분할청구 소송은 민사법원이 이미 공유로 확정되어 있는 특정 물건 하나의 공유관계만을 정리하는 절차라는 점에서 근본적인 차이가 있습니다. 상속이 개시된 직후 여러 재산을 한꺼번에 나눠야 한다면 상속재산분할심판을, 상속재산분할이 이미 끝나 특정 부동산만 공유 상태로 남아 있다면 공유물분할청구 소송을 이용하게 됩니다.

예를 들어 부모님이 남긴 재산이 예금, 주식, 부동산 여러 건으로 이루어져 있고 아직 상속인들 사이에 어떻게 나눌지조차 정해지지 않았다면 상속재산분할심판 대상이 됩니다. 반면 상속재산분할 과정에서 특정 건물 하나만은 상속인들이 지분대로 공유하기로 이미 합의했거나 심판으로 정해졌는데, 그 이후 그 건물의 공유관계를 다시 정리하고 싶다면 이때부터는 공유물분할청구 소송의 영역이 됩니다.

실무상으로는 상속재산분할심판 절차 안에서도 공유물분할의 법리가 준용되어 현물분할이나 대금분할 방식으로 상속재산이 나뉘는 경우가 많아 두 절차가 겹쳐 보일 수 있습니다. 다만 관할 법원(가정법원과 민사법원)과 절차의 성격(비송사건과 소송사건)이 다르므로, 어느 절차를 이용해야 하는지는 상속 개시 여부와 기존 분할 합의 유무를 기준으로 먼저 확인해야 합니다.

공유물분할청구 소송, 변호사 선임이 꼭 필요한가요?

법적으로 변호사 선임이 강제되는 절차는 아닙니다. 다만 공유물분할청구 소송은 공유자 전원을 상대로 삼아야 하는 고유필수적 공동소송이라 당사자 확정 단계부터 까다롭고, 감정 결과가 나온 뒤에는 현물분할과 대금분할 중 어느 쪽이 유리한지에 따라 이후 대응이 크게 달라집니다. 초기에 지분비율과 목적물 특성을 정확히 짚어두어야 불필요한 절차 반복을 줄일 수 있어, 실무 경험이 있는 곳에서 상담을 받아보는 경우가 많습니다.

엄정숙 변호사는 부동산·민사 소송을 다수 진행해 온 경험을 바탕으로, 공인중개사 자격까지 갖추고 있어 등기 현황이나 감정 쟁점처럼 실무적으로 얽힌 부분까지 함께 살펴보는 편입니다. 상담은 방문 없이 전화로도 가능하며, 전국 어디에서든 사건을 의뢰하실 수 있습니다. 선임 절차는 1차 상담과 서류 확인, 심층 상담을 거쳐 선임계약을 체결하고 이후 소송이 진행되는 순서로 이루어집니다.

특히 형제자매나 친척 사이의 공유관계는 감정이 얽혀 협의가 더 어려워지는 경우가 많습니다. 이런 사건일수록 법률적인 요건과 절차를 객관적으로 짚어주는 조력이 협의 국면에서도 도움이 되는 경우가 많으므로, 소송까지 가기 전 단계에서부터 상담을 받아보시는 것을 권해 드립니다.

공유물분할청구 소송이 조정으로 끝나기도 하나요?

그렇습니다. 소장을 접수해 소송이 시작되었더라도 판결까지 가지 않고 조정이나 화해권고결정으로 마무리되는 사례가 적지 않습니다. 특히 감정 결과가 나온 뒤에는 목적물의 실제 가치와 지분별 몫이 구체적인 숫자로 드러나기 때문에, 오히려 그 시점에서 공유자들이 현실적인 타협점을 찾는 경우가 많습니다.

조정이 성립하면 조정조서가 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 그에 따라 지분이전등기나 매각 절차를 진행하면 됩니다. 다만 조정 단계에서 어느 정도까지 양보할지, 감정 결과를 어떻게 해석해 협상에 활용할지는 사건마다 판단이 달라지는 부분이라 사전에 충분히 검토해 두는 것이 좋습니다. 조정으로 마무리되면 판결 선고까지 기다리지 않아도 되어 전체 절차가 앞당겨지는 효과도 있습니다.

다만 조정은 어디까지나 공유자들의 합의를 전제로 하므로, 한쪽이라도 조건에 동의하지 않으면 결국 판결까지 이어지게 됩니다. 조정 권고안이 나왔을 때 이를 그대로 받아들일지, 아니면 판결까지 다퉈볼지는 감정 결과와 향후 예상되는 판결 방향을 함께 견주어 판단하는 것이 바람직합니다.

공유물분할청구 소송, 자주 묻는 질문