무허가 건물 철거를 진행하다 보면 절차 자체보다 먼저 궁금해지는 것이 비용 문제입니다. 누가 얼마를 언제 내야 하는지, 상대방에게 받아낼 수 있는지가 실제 진행 여부를 결정짓는 경우가 많기 때문이며, 이는 절차 선택 자체에도 영향을 미칩니다. 이 글에서는 절차의 종류에 따라 비용을 부담하는 주체와 청구·징수하는 방식이 어떻게 달라지는지에 집중해서 정리합니다.

행정대집행과 민사 철거소송(대체집행)은 겉보기에는 모두 무허가 건물을 철거하는 절차이지만, 비용을 누가 먼저 내고 나중에 어떻게 정산하는지의 구조가 근본적으로 다릅니다. 이 차이를 모르고 있으면 계고서에 적힌 금액이나 소송 과정에서 예납하라는 비용의 의미를 오해하기 쉽습니다.

• 관할 구청 계고장에 적힌 비용 개산액이 무슨 의미인지 궁금하다
• 철거 비용을 내가 먼저 내야 하는지, 나중에 청구하면 되는지 헷갈린다
• 상대방이 비용을 내지 않으면 어떻게 되는지 알고 싶다
• 이행강제금과 철거 비용이 같은 것인지 다른 것인지 궁금하다

무허가 건물 철거 비용은 원칙적으로 누가 부담하나요?

철거 비용은 절차의 종류와 관계없이 원칙적으로 위반 상태를 만든 건축주나 현재 소유자, 즉 의무자가 부담하도록 되어 있습니다. 행정대집행의 경우 행정대집행법 제5조에 따라 대집행에 요한 비용은 실비의 범위를 초과할 수 없고, 이 비용을 의무자로부터 징수하는 것이 원칙입니다.

민사 철거소송에서도 결과적으로 비용은 패소한 상대방이 부담하는 구조입니다. 민사소송법 제98조는 소송비용을 원칙적으로 패소한 당사자가 부담하도록 정하고 있고, 강제집행에 필요한 비용 역시 민사집행법 제53조에 따라 종국적으로는 채무자가 부담하는 것이 원칙입니다.

다만 실제로 돈이 오가는 순서는 두 절차가 크게 다릅니다. 행정대집행은 행정청이 먼저 비용을 들여 철거를 실행한 뒤 의무자에게 그 비용을 청구·징수하는 구조인 반면, 민사 대체집행은 철거를 신청하는 토지 소유자, 즉 채권자가 먼저 비용을 예납해야 철거가 진행되는 구조여서 부담의 순서가 정반대에 가깝습니다.

이 순서의 차이를 이해하지 못하면 민사소송을 준비하면서 왜 자신이 먼저 비용을 내야 하는지 의아하게 느낄 수 있습니다. 특히 처음 상담을 받는 분들 중에는 행정청처럼 누군가 먼저 비용을 대신 내주고 나중에 청구해 줄 것이라 기대하는 경우가 있는데, 민사 절차에서는 그런 구조가 아니라는 점을 미리 이해해 두어야 합니다. 아래에서 두 절차의 비용 구조를 항목별로 비교해 보겠습니다.

행정대집행 비용과 민사 대체집행 비용은 어떻게 다른가요?

행정대집행에서는 관할 행정청이 계고 단계부터 대집행에 소요될 비용의 개산액을 문서로 통지합니다. 행정대집행법 제3조 제1항에 따라 계고서에는 비용의 개산액에 의한 견적서 성격의 금액이 기재되며, 실제 철거를 마친 뒤에는 실비를 기준으로 정산해 의무자에게 청구합니다.

반면 민사 대체집행은 판결이 확정된 뒤 채권자가 법원에 수권결정을 신청하는 절차부터 시작됩니다. 법원으로부터 채무자의 비용으로 철거를 실행할 수 있다는 수권결정을 받더라도, 실제 철거업체를 선정하고 작업을 진행하는 데 드는 비용은 채권자가 먼저 예납하는 것이 실무상 일반적입니다.

비용을 회수하는 방식도 다릅니다. 행정대집행은 비용을 납부하지 않는 의무자에 대해 행정대집행법 제6조에 따라 국세징수법의 예에 의한 강제징수, 즉 체납처분이 가능합니다. 반면 민사 대체집행에서 채권자가 먼저 지출한 비용은 집행비용액확정결정과 같은 별도의 절차를 통해 채무자로부터 상환받아야 하며, 채무자에게 재산이 없으면 실제 회수가 지연되거나 어려워질 수 있습니다.

구분	행정대집행	민사 대체집행
비용 선지급자	행정청	채권자(토지 소유자)
청구 근거	행정대집행법 5·6조	민사집행법 53조, 민사소송법 98·110조
미납 시 조치	국세징수법 예 강제징수(체납처분)	집행비용확정결정 후 별도 강제집행
사전 고지	계고서에 비용 개산액 기재	철거업체 견적으로 예납액 추산

정리하면 행정대집행은 공적 권한을 가진 행정청이 비용 회수의 강제력을 스스로 갖추고 있는 구조이고, 민사 대체집행은 개인인 채권자가 먼저 위험을 부담하고 사후에 회수 절차를 밟아야 하는 구조입니다. 이 차이 때문에 토지 소유자 입장에서는 상대방의 자력을 미리 파악해 두는 것이 민사 절차를 선택할 때 특히 중요한 고려 요소가 됩니다.

행정대집행 비용을 내지 않으면 어떻게 되나요?

행정대집행이 완료되면 행정청은 실비를 기준으로 산정한 비용을 의무자에게 납부하도록 고지합니다. 의무자가 정해진 기한 내에 임의로 납부하지 않으면 행정대집행법 제6조에 따라 국세징수법의 예에 의하여 강제로 징수할 수 있습니다.

국세징수법의 예에 의한 징수란 세금을 체납했을 때와 마찬가지로 재산을 압류하고 공매 등을 통해 환가한 뒤 그 대금으로 비용에 충당하는 절차, 이른바 체납처분 절차를 의미합니다. 별도의 민사소송을 거치지 않고도 행정청이 스스로 강제집행에 준하는 조치를 취할 수 있다는 점이 행정대집행 비용 징수의 큰 특징입니다.

또한 행정대집행법은 대집행에 요한 비용에 대해 행정청이 국세징수의 예에 의한 선취권을 가진다고 정하고 있어, 의무자의 다른 재산에 여러 채권자가 있는 경우에도 행정청이 비교적 우선적으로 비용을 회수할 수 있는 지위에 놓입니다. 이는 개인이 소송을 통해 비용을 회수해야 하는 민사 절차와 뚜렷이 대비되는 부분입니다.

결국 행정대집행 비용을 통지받았다면 임의 납부 여부와 관계없이 강제징수로 이어질 수 있다는 점을 전제하고 대응 방향을 정하는 것이 현실적입니다. 이의가 있다면 비용 산정 근거나 절차상 하자를 다투는 방법을 별도로 검토해야 합니다.

민사소송에서 철거 비용은 상대방에게 어떻게 청구하나요?

민사 철거소송에서 발생하는 비용은 크게 소송비용과 집행비용으로 나뉩니다. 소송비용은 인지대, 송달료, 감정료 등 소를 제기하고 진행하는 데 드는 비용이고, 집행비용은 판결 확정 후 실제로 철거를 실행하는 대체집행 단계에서 드는 비용입니다.

소송비용은 판결에서 그 부담 비율이 정해지며, 통상 패소한 당사자가 부담하도록 선고됩니다. 이후 구체적인 금액은 민사소송법 제110조에 따른 소송비용액확정신청을 통해 정할 수 있고, 확정된 금액을 상대방이 임의로 지급하지 않으면 이를 집행권원으로 삼아 별도의 강제집행을 신청할 수 있습니다.

집행비용, 즉 철거업체를 선정해 실제 철거를 진행하는 데 든 비용은 채권자가 먼저 지출한 뒤 민사집행법 제53조에 따라 집행비용액확정결정을 신청해 채무자로부터 상환받는 절차를 거칩니다. 이 결정 역시 채무자가 임의로 지급하지 않으면 채무자의 다른 재산에 대해 강제집행을 신청하는 방법으로 회수해야 합니다.

문제는 채무자에게 뚜렷한 재산이 없거나 재산을 파악하기 어려운 경우입니다. 이런 경우에는 확정판결이나 확정결정을 받아 두더라도 실제로 비용을 전부 회수하지 못할 위험이 있으므로, 소송을 준비하는 단계에서부터 상대방의 재산 상황을 함께 파악해 두는 것이 비용 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

위 흐름에서 보듯 민사 절차의 비용은 최종적으로 상대방에게 청구할 수 있는 구조이지만, 그 청구와 회수 자체가 또 하나의 절차를 필요로 한다는 점이 행정대집행과 가장 큰 차이입니다. 회수 가능성까지 감안해 진행 여부를 판단하는 것이 실무적으로 중요합니다. 특히 대체집행 단계에서 지출하는 철거업체 비용은 금액이 작지 않은 경우가 많으므로, 예납 전에 견적을 충분히 비교하고 계약 조건을 명확히 해 두는 것이 뒤늦은 분쟁을 막는 데 도움이 됩니다.

이행강제금과 철거 비용은 같은 건가요?

이행강제금과 철거 비용은 성격이 전혀 다른 개념입니다. 이행강제금은 건축법 제80조에 따라 시정명령을 이행하지 않는 것 자체에 대해 부과되는 금전적 제재로, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회의 범위에서 시정될 때까지 반복해서 부과·징수될 수 있습니다.

반면 철거 비용은 실제로 건물을 철거하는 작업, 즉 인력과 장비를 투입해 물리적으로 철거를 실행하는 데 드는 실비를 의미합니다. 이행강제금이 여러 차례 부과되었다고 해서 철거 비용이 줄어들거나 철거 의무 자체가 소멸하는 것은 아닙니다.

실무에서는 이행강제금을 계속 납부하면서도 정작 철거를 미루다가, 결국 행정대집행이 실행되어 별도의 철거 비용까지 부담하게 되는 경우가 있습니다. 이행강제금과 철거 비용을 합산하면 자진 철거를 진행했을 때보다 부담이 커지는 경우가 많으므로, 두 금액을 별개로 이해하고 조기에 시정 여부를 결정하는 것이 유리할 수 있습니다.

철거 비용은 미리 알 수 있나요?

행정대집행 절차에서는 계고 단계에서부터 비용의 개산액이 문서로 통지되므로, 계고서를 받은 시점에 대략적인 비용 규모를 가늠할 수 있습니다. 다만 개산액은 말 그대로 대략적인 견적이며, 실제 철거 과정에서 예상보다 작업이 복잡해지면 정산 단계에서 금액이 달라질 수 있습니다.

민사 대체집행을 준비하는 토지 소유자라면 소송을 제기하기 전에 철거 대상 건물의 규모와 구조를 파악해 철거업체로부터 대략적인 견적을 미리 받아 두는 것이 도움이 됩니다. 건물의 면적, 층수, 구조재의 종류에 따라 철거 비용의 편차가 크므로 견적 없이 막연히 소송부터 진행하면 예상치 못한 비용 부담에 놓일 수 있습니다.

어느 절차든 정확한 비용은 건물의 규모와 위치, 철거 난이도, 상대방의 대응 태도에 따라 사안마다 달라지므로 일률적인 금액을 단정하기는 어렵습니다. 구체적인 사실관계를 바탕으로 상담을 받아 예상 비용과 회수 가능성을 함께 점검하는 것이 합리적인 준비 방법입니다.

비용을 미리 파악해 두면 절차를 선택하는 단계에서도 도움이 됩니다. 예상되는 철거 비용과 소송비용, 회수 가능성을 함께 따져 보면 행정청의 대집행을 기다리는 것이 나은지, 직접 민사소송을 진행하는 것이 나은지 판단할 수 있는 기초 자료가 되기 때문입니다. 막연히 절차부터 시작하기보다는 비용 측면의 계산을 먼저 해 두는 것이 결과적으로 시간과 비용 모두를 아끼는 방법이 될 수 있습니다.

행정대집행과 민사소송을 함께 진행하면 비용이 이중으로 드나요?

토지 소유자가 행정청의 대집행을 기다리는 동시에 스스로 민사 철거소송을 준비하는 경우, 비용이 겹치지 않을지 걱정하는 경우가 많습니다. 결론적으로 두 절차는 각자 별도의 비용 구조를 가지고 있어, 어느 한쪽이 실제로 철거까지 완료되면 다른 한쪽의 비용 지출은 자연스럽게 필요 없어지는 구조입니다.

예를 들어 행정청의 대집행이 먼저 실행되어 건물이 철거되면, 토지 소유자가 별도로 준비하던 민사 철거소송은 철거를 구하는 부분에서 더 이상 실익이 없어지므로 소를 취하하거나 청구 취지를 변경하는 방법을 검토하게 됩니다. 반대로 민사소송을 통한 대체집행이 먼저 완료되면 행정청 입장에서도 이미 위반 상태가 해소되었으므로 대집행을 실행할 필요성이 사라집니다.

다만 두 절차가 동시에 진행되는 동안에는 각각의 절차에서 요구하는 비용, 예를 들어 민사소송의 인지대·송달료나 감정비용, 행정대집행 대응을 위한 서류 준비 비용 등이 병행해서 발생할 수 있습니다. 따라서 처음부터 어느 절차가 더 빠르게 결론에 이를 수 있는지를 가늠해 자원을 집중하는 것이 불필요한 이중 지출을 줄이는 방법이 됩니다.

행정청 담당 부서에 진행 상황을 미리 확인하고, 대집행 실행 시기가 임박했다면 민사소송의 강제집행 신청 시점을 조율하는 등 두 절차의 진행 경과를 서로 확인하며 진행하는 것이 실무적으로 바람직합니다. 진행 상황을 놓치면 이미 철거된 건물에 대해 별도의 절차를 계속 진행하며 비용만 낭비하는 상황이 생길 수 있습니다. 두 절차 중 하나만 선택해야 한다는 규정은 없으므로, 각 절차의 진행 속도와 비용을 함께 견주어 보고 상황에 맞게 조합해 활용하는 것이 현실적인 전략이 될 수 있습니다.

건물을 매수하거나 상속받았다면 철거 비용도 함께 부담하나요?

무허가 건물을 직접 지은 사람이 아니라 매매나 상속을 통해 나중에 소유권을 취득했더라도, 철거 비용을 부담하는 의무자의 지위에서 벗어나기는 쉽지 않습니다. 행정대집행에서 시정명령과 그에 따른 비용 부담의 상대방은 원칙적으로 현재의 소유자나 관리자를 기준으로 정해지기 때문에, 취득 당시 이미 위반 상태였다면 새로운 소유자도 비용 부담에서 자유롭지 않습니다.

민사 철거소송에서도 마찬가지로, 소송의 상대방과 집행비용 상환 의무의 상대방은 현재 건물을 소유하고 있는 사람을 기준으로 정해집니다. 건물을 지은 사람이 이미 사망했거나 소재가 불분명하더라도, 현재 소유자가 그 지위를 승계했다면 철거 비용을 포함한 집행비용의 부담 주체가 될 수 있습니다.

이 때문에 무허가 건물이 있는 토지나 건물을 매수하려는 사람이라면 계약 전 건축물대장과 항공사진 등을 통해 위반 여부를 확인하고, 매도인과의 계약서에 위반건축물로 인한 비용 부담 관계를 명확히 정리해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법이 됩니다. 확인 없이 매수했다가 뒤늦게 비용 부담 주체가 되었다는 사실을 알게 되는 경우도 실무상 드물지 않으며, 이런 사정을 미리 알았다면 매매가격 협상이나 계약 조건에 반영할 여지가 있었던 경우도 많습니다.

상속으로 여러 명이 지분을 나누어 소유하게 된 경우에는 철거 비용 역시 지분 비율에 따라 나누어 부담하게 되는 경우가 많습니다. 공동상속인 중 일부가 비용을 부담하지 않으면 나머지 상속인이 우선 지출한 뒤 구상권을 행사해야 하는 상황도 생길 수 있으므로, 상속관계를 미리 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 상속등기가 늦어지고 있는 사안이라면 상속관계를 먼저 정리한 뒤 비용 부담 문제를 논의하는 편이 절차상 혼선을 줄일 수 있습니다.

철거 비용 부담을 줄이는 방법이 있나요?

행정대집행 대상이 된 경우라면 계고서에 기재된 이행기한 내에 자진 철거를 완료하는 것이 비용을 가장 확실하게 줄이는 방법입니다. 행정청이 직접 철거를 실행하면 실비 정산 외에도 절차 진행에 따른 부대 비용이 추가로 발생할 수 있는 반면, 스스로 철거하면 이런 부담을 피할 수 있습니다.

이미 이행강제금이 부과되고 있는 상황이라면, 이행강제금이 반복 부과되는 것을 막기 위해서라도 시정명령 이행 여부를 최대한 빨리 결정하는 것이 유리합니다. 이행강제금과 대집행 비용을 모두 부담하게 되는 상황을 피하려면 조기에 자진 이행을 검토하는 것이 실질적인 비용 절감으로 이어집니다.

토지 소유자로서 민사 철거소송을 준비하는 경우에는 소송 전 협의를 통해 상대방이 자진 철거에 합의하도록 유도하는 것이 대체집행 비용 지출 자체를 없앨 수 있는 방법입니다. 내용증명 단계에서부터 자진 철거 시 소송비용을 면제하겠다는 취지를 전달하는 등의 협상이 실제로 비용을 아끼는 데 도움이 되는 경우가 있습니다.

부득이하게 소송과 대체집행까지 진행해야 한다면, 철거업체 견적을 미리 비교해 실비를 합리적인 범위로 관리하고, 소송비용액확정신청과 집행비용액확정결정을 통해 지출한 비용을 최대한 상대방에게 청구해 회수율을 높이는 것이 결과적으로 부담을 줄이는 길입니다. 견적을 한 곳에서만 받기보다 두세 곳의 철거업체로부터 비교 견적을 받아 두면 이후 비용 산정의 적정성을 설명하기에도 유리합니다.

철거 비용을 청구할 권리에도 소멸시효가 있나요?

대집행 비용이든 민사 집행비용이든, 비용을 상대방에게 청구할 수 있는 권리가 영원히 유지되는 것은 아닙니다. 일정한 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 나중에는 청구 자체가 어려워질 수 있으므로, 확정된 비용은 되도록 빨리 실현 절차까지 마치는 것이 안전합니다.

행정대집행 비용은 국세징수법의 예에 의해 징수하는 공법상 채권의 성격을 가지므로, 행정청이 통지한 납부기한과 후속 절차 일정을 놓치지 않고 관리하는 것이 중요합니다. 기한 내에 강제징수 절차로 넘어가지 않으면 회수가 지연되거나 절차를 다시 밟아야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

민사상 소송비용상환청구권이나 집행비용상환청구권은 일반 채권과 마찬가지로 민법상 소멸시효의 적용을 받을 수 있습니다. 확정판결이나 확정결정을 받아 두었다고 안심하기보다는, 상대방의 재산 상황을 주기적으로 확인하며 실제 집행에 나설 시점을 놓치지 않는 것이 바람직합니다.

결국 비용을 확정받는 절차와 그 권리를 실제로 실현하는 절차는 별개이며, 확정 이후의 절차도 미루지 말고 이어서 진행하는 것이 비용을 온전히 회수하는 데 중요합니다. 오랜 기간 방치하면 상대방의 재산 상태가 바뀌어 회수 가능성 자체가 낮아질 수도 있으므로, 확정 이후에는 정기적으로 상대방의 재산 변동 여부를 점검하는 습관을 들이는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격을 함께 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 무허가 건물 철거 비용 청구와 회수를 포함한 부동산 소송 실무를 다수 진행해 왔습니다. 비용 구조와 회수 가능성까지 함께 짚어드리는 전화 상담이 가능하며, 방문 없이 전국 어디서나 상담과 선임을 진행할 수 있습니다. 무료로 제공되는 실무 자료는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.