이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

내 소유의 토지 위에 다른 사람 명의의 건물이나 분묘가 있고, 그 사람이 법정지상권·분묘기지권 같은 정당한 권리를 가지고 있다면 토지 소유자는 그 대가로 지료를 청구할 수 있습니다. 그러나 실제로는 상대방이 지료 지급을 미루거나 아예 응하지 않는 경우가 많고, 토지 소유자 입장에서도 얼마를 어떤 근거로 청구해야 하는지 기준을 잡기 어려워 그냥 넘어가는 경우가 적지 않습니다.

지료 청구는 내용증명 한 장으로 해결되지 않는 경우가 대부분입니다. 상대방이 지급을 거부하면 결국 지료 청구 소장을 작성해 법원에 소송을 제기해야 하고, 이 과정에서 청구취지를 어떻게 구성하는지, 금액을 어떤 근거로 산정하는지가 소송의 승패와 직결됩니다. 청구원인을 부실하게 구성하면 지료청구권 자체를 인정받지 못하는 경우도 있습니다.

이 글에서는 지료 청구 소장의 기본 구성, 청구취지 작성례, 지료를 청구할 수 있는 대표적인 경우, 감정신청 절차와 비용, 소멸시효까지 실무 순서대로 정리했습니다. 개별 사안의 정확한 금액과 절차는 상단 메뉴를 통해 무료 전화상담을 신청하시면 자세히 안내받으실 수 있습니다.

지료 청구 사건은 토지·건물 인도소송이나 가처분과 함께 진행되는 경우가 많아, 부동산 소송 전반을 다뤄 온 경험이 결과에 큰 영향을 미칩니다. 엄정숙 변호사는 MBC, KBS, SBS, YTN 등 방송에 다수 출연해 부동산 분쟁 해법을 안내해 온 변호사로, 지료·인도·가처분이 얽힌 복합 사건을 다수 직접 진행해 왔습니다.

지료 청구 소장, 어떻게 써야 하나요?

당사자 표시는 등기부등본상 토지 소유자를 원고로, 건축물대장 또는 현황상 확인되는 건물·분묘의 소유자·연고자를 피고로 특정합니다. 피고가 여러 명이거나 상속으로 연고자가 불분명한 경우에는 가족관계증명서, 제적등본 등을 통해 피고를 먼저 특정하는 작업이 선행되어야 하는 경우도 있습니다.

청구원인에는 토지 소유권 취득 경위(등기부등본), 피고 소유 건물·분묘의 존재와 위치(건축물대장, 지적도, 현황측량도), 지료청구권이 발생하게 된 원인(법정지상권 성립, 분묘기지권 성립, 무단점유 등), 지료를 청구했음에도 지급받지 못한 경과(내용증명 발송일과 회신 내용)를 시간 순서대로 기재합니다. 이 순서가 뒤엉키면 재판부가 사실관계를 파악하는 데 시간이 걸려 소송이 지연될 수 있습니다.

첨부서류로는 토지등기부등본, 건축물대장 또는 지적도·현황측량도, 내용증명 발송·수령 증빙, 필요하다면 사전에 받아둔 사설 감정평가서 등을 함께 제출하면 청구원인을 뒷받침하는 데 도움이 됩니다. 서류가 충분히 갖춰지지 않은 상태로 소장을 접수하면 이후 변론 과정에서 보정을 요구받아 절차가 늘어질 수 있습니다.

관할법원은 원칙적으로 토지 소재지를 관할하는 법원이나 피고의 주소지를 관할하는 법원이 되는 경우가 많지만, 구체적인 관할은 소가와 사건의 성격에 따라 달라질 수 있습니다. 관할을 잘못 판단해 소장을 접수하면 이송 절차를 거치느라 시간이 지체될 수 있으므로 접수 전에 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

실무에서 가장 어려운 부분은 지료 금액을 얼마로 특정할 것인지입니다. 당사자 간 합의가 없다면 임의로 금액을 정하기보다, 우선 상당하다고 판단되는 금액으로 청구취지를 기재한 뒤 소송 진행 중 법원 감정 결과에 따라 청구취지를 변경하는 방식이 실무상 일반적으로 활용됩니다.

지료 청구 소장의 청구취지, 어떻게 작성하나요?

제1항은 이미 발생해 확정된 과거 지료를, 제2항은 앞으로 계속 발생할 지료를 매월 정액으로 청구하는 구조입니다. 지연손해금 이율은 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 법정이율이 적용되는데, 이 이율은 법 개정으로 달라질 수 있어 소 제기 시점의 최신 이율을 확인해야 합니다.

장래 지료의 종기를 '인도 완료일'로 할지 '권리 상실일'로 할지도 사안의 성격(법정지상권인지 분묘기지권인지, 상대방이 인도의무를 지는지)에 따라 달라지므로 예시 문구를 그대로 베끼기보다 사건 유형에 맞게 조정해야 합니다. 특히 분묘기지권처럼 상대방에게 인도의무 자체가 발생하지 않는 사안이라면 제2항의 종기 표현을 다르게 잡아야 합니다.

금액을 정확히 특정하기 어려운 단계에서는 우선 상당하다고 판단되는 금액으로 소장을 접수한 뒤, 감정 결과가 나오면 청구취지 확장 또는 감축 신청을 통해 정확한 금액으로 바로잡는 경우도 실무상 많습니다. 이는 소송 초기에 정확한 지료액을 알기 어려운 지료 청구 사건의 특성을 고려한 방식으로, 청구취지 변경이 늦어지면 그만큼 확정 판결도 늦어질 수 있어 감정 결과가 나오는 대로 신속히 반영하는 것이 좋습니다.

한편 판결이 확정된 이후에도 지가나 시세 변동으로 지료가 크게 오르거나 내리는 사정변경이 생길 수 있습니다. 이런 경우에는 민사소송법 제252조에 따른 정기금판결 변경의 소를 통해 이미 확정된 장래 지료액을 다시 조정받는 방법도 있으므로, 확정판결을 받았다고 해서 이후 지료 문제가 완전히 끝나는 것은 아니라는 점도 함께 알아두면 좋습니다.

지료는 어떤 경우에 청구할 수 있나요?

법정지상권과 관습법상 법정지상권은 건물 소유자가 토지를 사용할 정당한 권리를 가지고 있다는 점에서 공통되며, 이 경우 토지 소유자는 그 사용의 대가로 지료를 청구할 수 있습니다. 반대로 아무런 권원 없이 토지를 무단으로 점유하고 있는 경우에는 엄밀히는 지료청구권이 아니라 부당이득반환청구권의 문제가 되지만, 실무에서는 토지 인도청구와 함께 사용료 상당의 부당이득 반환을 구하는 경우가 많아 넓은 의미의 지료 청구로 함께 다뤄지기도 합니다.

분묘기지권의 경우 과거에는 시효로 취득한 분묘기지권자에게 별도 약정이 없으면 지료를 청구할 수 없다고 보는 시각이 있었습니다. 그러나 대법원은 2021년 전원합의체 판결을 통해 시효로 분묘기지권을 취득한 경우에도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그 청구를 받은 날부터는 지료를 지급할 의무가 있다는 법리를 확립했습니다. 따라서 지금은 분묘기지권자를 상대로도 적극적으로 지료를 청구할 수 있는 길이 열려 있으며, 실제로 이 판례 이후 분묘기지권 지료 청구 상담이 눈에 띄게 늘고 있습니다.

어느 경우에 해당하는지는 등기부, 건축물대장, 토지 취득 경위, 분묘 설치 시기 등을 종합적으로 살펴야 정확히 판단할 수 있습니다. 권리 성립 여부를 잘못 판단한 채 소를 제기하면 청구 자체가 기각될 위험이 있으므로, 소장을 작성하기 전에 상대방이 어떤 권원으로 토지를 사용하고 있는지부터 명확히 확인하는 것이 순서입니다.

토지가 여러 명의 공유로 되어 있는 경우에는 공유자 각자가 자신의 지분 비율에 따라 개별적으로 지료를 청구할 수 있는지, 아니면 공유자 전원이 함께 청구해야 하는지도 쟁점이 될 수 있습니다. 이런 사건은 공유물의 보존행위와 관리행위 구분 문제까지 얽혀 있어 다른 지료 청구 사건보다 검토할 부분이 많으므로 별도의 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

지료 청구 전에 무엇을 확인하고 준비해야 하나요?

권원 확인 — 등기부등본, 건축물대장, 토지·건물의 종전 소유관계를 대조해 상대방이 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권 중 어디에 해당하는지, 혹은 아무런 권원이 없는 무단점유인지부터 가려야 합니다. 이 판단이 틀리면 청구 자체의 근거가 흔들리므로 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.

위치·면적 확인 — 지적도, 현황측량도, 필요하다면 경계복원측량을 통해 실제 사용 중인 토지의 위치와 면적을 특정해야 감정신청 시 정확한 대상 범위를 제시할 수 있습니다. 건물이나 분묘가 토지 경계를 걸쳐 있는 경우에는 측량 결과에 따라 청구 범위가 달라질 수 있어 더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다.

독촉 이력 정리 — 그동안 구두로라도 지료를 요구한 적이 있는지, 내용증명을 보낸 적이 있는지를 시점별로 정리해두면 소멸시효 중단 여부를 판단하고 청구원인에 반영하는 데 도움이 됩니다. 독촉 이력이 전혀 없다면 오래된 지료분은 시효로 소멸했을 가능성도 함께 검토해야 합니다.

이 다섯 가지가 정리되어 있으면 소장 초안을 잡는 시간이 크게 단축되고, 재판부가 청구원인을 이해하는 데 걸리는 시간도 줄어듭니다. 서류가 일부 부족하더라도 상담 과정에서 어떤 서류를 어디서 발급받아야 하는지 안내받을 수 있으니, 처음부터 완벽하게 갖추지 못했다고 해서 상담을 미룰 필요는 없습니다.

지료 감정신청은 언제, 어떻게 하나요?

감정에는 별도 비용이 들고, 감정인의 현장조사 일정에 따라 소송 기간이 다소 길어질 수 있습니다. 그럼에도 감정 없이 당사자 주장만으로 지료 금액을 인정받기는 쉽지 않으므로, 정확한 금액을 받아내려면 감정 절차를 거치는 것이 실무상 사실상 필수에 가깝습니다.

감정 신청 시점과 감정사항을 어떻게 정하느냐에 따라 결과에 차이가 날 수 있습니다. 예를 들어 감정 기준일을 언제로 잡는지, 인근의 어떤 토지를 비교 대상으로 삼는지에 따라 산정 금액이 달라질 수 있어, 소송 대리인과 충분히 상의한 뒤 감정신청서를 작성하는 것이 좋습니다. 02-591-5657로 문의하시면 사건 자료를 바탕으로 감정신청 방향을 함께 검토해 드립니다.

감정 결과에 이의가 있으면 어떻게 하나요?

감정평가서의 산정 근거(비교 대상 토지 선정, 기초가격 산정 방식, 감정 기준일 등)에 의문이 있다면 감정인에게 사실조회를 신청하거나 감정보완을 요청해 구체적인 설명을 요구할 수 있습니다. 이 단계에서 감정인이 납득할 만한 설명을 내놓으면 별도의 재감정 없이도 다툼이 정리되는 경우가 많습니다.

감정 방법이나 기준에 명백한 오류가 있다고 판단되면 재감정을 신청할 수 있으나, 법원은 특별한 사정이 없는 한 기존 감정 결과를 존중하는 경향이 있어 재감정이 실제로 받아들여지는 사례는 많지 않습니다. 추가 감정에는 그만큼 시간과 비용이 더 들어간다는 점도 함께 고려해야 합니다.

감정 결과에 이의를 제기하려면 구체적으로 어떤 부분이 잘못되었는지, 예를 들어 비교 대상 토지 선정이 부적절했는지, 조사 시점에 오류가 있었는지를 논리적으로 지적해야 합니다. 막연히 "금액이 마음에 들지 않는다"는 식의 이의 제기는 받아들여지기 어려우므로, 이의를 제기하기 전에 감정평가서를 꼼꼼히 검토하는 과정이 반드시 필요합니다.

지료 청구권도 소멸시효가 있나요?

오랫동안 지료를 받지 못한 채 방치해 온 토지 소유자라면 과거분 전체를 한꺼번에 받을 수 있다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 최근 3년분만 인정되는 경우가 많다는 점을 유의해야 합니다. 지료청구권이 있다는 사실을 확인했다면 소멸시효가 완성되기 전에 내용증명 발송, 지급명령 신청, 소 제기 등으로 시효를 중단시켜 두는 것이 중요합니다.

한편 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자는 민법 제287조에 따라 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 분묘기지권에 대해서도 지료 지급을 지체한 정도가 이에 준할 정도로 중대하다면 유사한 법리가 적용될 수 있다는 것이 최근 판례의 흐름이므로, 지료 미지급이 장기화된 경우에는 지료 청구뿐 아니라 권리 자체의 소멸까지 함께 검토해볼 수 있습니다.

시효 중단 여부는 사건마다 판단이 갈릴 수 있는 부분이라, 오래된 지료를 정리하려는 경우일수록 초기 상담에서 그동안의 청구·독촉 이력을 함께 확인해보는 것이 유리합니다.

지료 청구 소송, 비용과 기간은 어떻게 되나요?

지료 청구 소송의 비용은 크게 법원에 내는 인지대·송달료 등 실비와 감정을 진행할 경우의 감정료, 변호사 선임료로 나뉩니다. 인지대는 청구금액(소가)에 따라 산정되고, 송달료는 당사자 수와 절차에 따라 달라지므로 정확한 금액은 사건 접수 시 법원 안내에 따라 확정됩니다. 감정료는 감정 대상 토지의 규모와 감정 항목 수에 따라 사안마다 차이가 커서 일률적으로 말하기 어렵고, 감정인 지정 후 예납 통지를 받아야 정확히 알 수 있습니다.

소요 기간 역시 사안마다 차이가 큽니다. 당사자 사이에 법정지상권이나 분묘기지권 성립 여부 자체에 다툼이 없고 금액만 문제 되는 단순한 사건이라면 비교적 신속하게 진행될 수 있지만, 권리 성립 여부부터 다투는 사건이거나 감정 절차가 길어지는 경우에는 그만큼 기간이 늘어날 수 있습니다. 정확한 예상 비용과 기간은 사건 기록을 확인한 뒤 상담을 통해 안내받는 것이 정확합니다.

엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 부동산 소송 7,000건 이상, 그중 지료·인도·가처분이 얽힌 사건을 다수 직접 진행해 왔습니다. 비용과 기간이 걱정되는 사건일수록 초기 서면 구성에 따라 절차가 단축될 수 있으니 상담 시 구체적으로 안내받으시길 권합니다.

지료를 실제로 지급받게 되면 그 소득에 대해 세금 신고 의무가 발생할 수 있다는 점도 함께 유의해야 합니다. 판결이나 합의로 받은 지료를 어떤 항목으로, 어느 시점에 신고해야 하는지는 개별 사정에 따라 달라지므로 세무 전문가와 별도로 상담하시는 것이 정확합니다.

지료청구소송과 부당이득반환청구, 무엇이 다른가요?

실무에서는 상대방이 법정지상권이나 분묘기지권을 주장하지만 그 성립 요건을 실제로 갖추었는지가 불분명한 경우도 많습니다. 이런 사건에서는 소장 단계에서부터 지료 청구와 부당이득반환청구를 예비적으로 함께 구성해, 법원이 권리 성립을 인정하면 지료로, 인정하지 않으면 부당이득으로 판단받을 수 있도록 청구취지를 설계하는 경우도 있습니다. 어느 쪽으로 결론이 나든 청구 자체가 기각되지 않도록 미리 대비하는 방식입니다.

지료 청구, 이것이 궁금합니다