월세 세입자 내보내기 3개월을 검색하시는 분들의 마음은 비슷합니다. 월세는 3기째 밀려 있고, 대화는 통하지 않고, 매달 관리비와 대출 이자는 임대인 통장에서 그대로 빠져나가고 있습니다. 그래서 "3개월 안에 깔끔하게 정리하고 싶다"는 생각이 자연스럽게 들게 됩니다.

월세 세입자 내보내기를 3개월 안에 마무리한다는 것은 단순히 소장 한 장 보내는 일이 아닙니다. 내용증명으로 계약 해지를 공식화하고, 점유이전금지가처분으로 세입자가 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 차단하고, 본안 소송에서 인도 판결을 받아내고, 필요하면 강제집행까지 이어지는 일련의 흐름입니다. 이 전 과정을 누가, 언제, 어떤 순서로 움직이느냐에 따라 실제 점유 회복 시점이 달라집니다.

Q. 월세가 정확히 몇 개월 밀려야 명도소송이 가능한가요?

주택은 2기분, 상가는 3기분 월세가 연체되면 계약 해지 및 명도소송이 가능합니다. 중요한 것은 "연속 연체"가 아니라 "누적 미납액"이라는 점입니다. 월세 50만원짜리 주택이라면 누적 미납액이 100만원에 도달한 시점부터 해지 요건이 충족됩니다.

Q. 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

사실상 필수입니다. 이 절차 없이 명도소송만 진행하면, 세입자가 소송 도중 점유를 제3자에게 넘기는 경우 승소 판결을 받아도 새 점유자에게는 효력이 미치지 않습니다. 결국 소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 위험이 발생합니다.

Q. 강제집행까지 정말 가는 경우가 많은가요?

실제 강제집행까지 진행되는 비율은 전체의 약 2% 수준입니다. 대부분의 세입자는 판결 단계 또는 집행 예고(계고) 단계에서 자진 퇴거합니다. 다만 가처분과 본안 소송을 정해진 순서대로 진행해 두지 않으면 자진 퇴거를 유도하는 압박이 약해지므로, 절차의 빈틈을 만들지 않는 것이 중요합니다.

Q. 임차인이 일부 금액을 입금했는데 연체가 해소된 건가요?

일부만 입금했더라도 누적 미납액이 여전히 해지 기준(주택 2기, 상가 3기) 이상이라면 계약 해지 사유는 그대로 유지됩니다. 임차인이 일부 금액을 입금한 것을 보고 "이제 해결됐다"고 판단해 절차를 멈추는 분들이 많은데, 실제 미납 누적액부터 정확히 계산하는 것이 먼저입니다.

Q. 임차인이 영업 중인데 전기·수도를 끊어도 되나요?

안 됩니다. 임대인이 임의로 전기나 수도를 차단하면 오히려 업무방해 등 법적 책임을 질 수 있습니다. 특히 영업 중인 상가의 경우 형사 문제로 번질 가능성이 큽니다. 합법적인 경로는 오직 명도소송과 강제집행입니다.