월세미납 임차인, 그대로 두면 어떻게 될까

월세가 한두 달 밀리기 시작하면 임대인은 보통 “보증금이 있으니 괜찮다”라고 생각합니다. 그러나 보증금만 믿고 시간을 끄는 사이, 연체액은 누적되고 임차인은 점유를 유지하며 공실 손해가 동시에 쌓입니다. 보증금이 바닥날 무렵에는 이미 임대인에게 불리한 구조가 굳어지는 경우가 많습니다.

보증금 공제, 법적으로 어디까지 가능한가

대법원은 임대차 보증금에 대해 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격이라고 보고 있습니다. 임대인이 별도의 의사표시를 하지 않아도, 임대차가 끝나고 부동산이 반환될 때까지 발생한 차임·차임상당 손해금·관리비·원상회복비용 등이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 즉 임대인은 미납 월세를 보증금에서 자동으로 차감하고, 남은 금액만 임차인에게 돌려주면 됩니다.

다만 공제 시점이 중요합니다. 임대차 종료 의사표시가 도달한 시점이 아니라, 실제로 부동산을 인도받은 시점(자진 퇴거 또는 강제집행 완료일)까지의 차임 상당액이 산정 대상이 됩니다. 임차인이 판결 후에도 버티면 그 기간만큼 임대인의 손해는 계속 누적되고, 그만큼 보증금에서 더 공제할 수 있습니다.

보증금 정산 예시로 보는 강제퇴거 실무

월세 80만원, 보증금 1,000만원인 주택을 예로 들어 보증금 정산이 어떻게 이루어지는지 살펴보겠습니다. 임차인이 6개월간 월세를 미납했고, 명도소송과 강제집행을 거쳐 다시 4개월이 추가로 걸렸다고 가정합니다.

위 예시처럼 절차가 길어질수록 손해금 공제액이 커집니다. 반대로 임대인이 절차를 빠르게 진행해 강제퇴거를 단축하면, 보증금 잔액이 더 많이 남게 되어 임차인에게 돌려줘야 할 금액도 자연스럽게 줄어듭니다. ‘버티는 만큼 임차인이 손해’라는 구조가 성립하려면 절차가 제때 진행되어야 한다는 점이 핵심입니다.

보증금이 부족하면? 추가 회수 전략

월세 비중이 크거나, 임차인이 1년 가까이 무단점유하는 경우에는 보증금만으로 손해를 메우지 못하는 사례가 많습니다. 이때 임대인이 취할 수 있는 대응은 정해져 있습니다.

월세미납 강제퇴거를 위한 단계별 절차

임차인을 강제로 퇴거시키려면 법원의 판결과 집행관의 집행이 반드시 필요합니다. 임대인이 임의로 문을 열거나 짐을 옮기는 행위는 주거침입·재물손괴로 오히려 임대인이 책임을 지게 되므로, 정해진 순서대로 진행해야 안전하게 보증금 정산과 점유 회수가 동시에 이루어집니다.

실무에서 가장 자주 발생하는 실수는 해지 통지가 부적법하거나, 점유이전금지가처분을 빼먹는 경우입니다. 통지가 잘못되면 절차가 원점으로 돌아갈 수 있고, 가처분이 없으면 판결 후 다른 점유자가 들어와 다시 소송을 걸어야 할 수 있습니다. 처음부터 변호사의 검토를 거치는 편이 시간과 비용 모두 절약됩니다.

월세미납 명도소송, 비용은 얼마나 들까

임대인 대부분이 가장 궁금해하는 비용 구조를 투명하게 안내합니다. 사건의 난이도, 증거 상태, 부동산의 종류에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 금액은 무료 전화상담 시 확인이 가능합니다.

실비용은 사건마다 다르지만, 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등을 모두 합쳐 대략 50만원에서 100만원 정도가 소요됩니다. 선임료에 점유이전금지가처분과 내용증명이 모두 포함되므로, 별도로 따로 의뢰하는 것보다 통합 진행이 비용 효율이 더 좋습니다. 강제집행은 별도 선임 계약으로 진행됩니다.

자주 묻는 질문