월세3개월미납이라는 표현은 일상에서 흔히 쓰이지만, 법적으로는 주거용과 상가용 기준이 다릅니다. 주택임대차보호법은 2기(2개월분), 상가건물임대차보호법은 3기(3개월분) 차임 연체 시 임대인의 계약 해지가 가능합니다.

여기서 핵심은 '연속'이 아니라 누적 연체액이라는 점입니다. 매달 월세가 100만원인 상가에서 띄엄띄엄 연체되어 누적 300만원에 달하면 3기 연체에 해당합니다. 월세3개월미납 상황은 대부분 이 요건에 닿아 있습니다.

그러나 한 가지 함정이 있습니다. 임대인이 해지 통보를 미루는 동안 임차인이 갑자기 일부 금액을 입금하면, 연체액이 법정 요건에 미달해 소송 자체가 어려워지는 사례가 실무에서 흔합니다. 그래서 시점이 결정적입니다.

① 내용증명 단계에서는 단순한 독촉이 아니라 '미납 차임 누적 + 기한 명시 + 미납 시 해지' 의사가 정확히 담겨야 합니다. 구두 통보나 문자만으로는 법적 증거력이 부족합니다.

② 점유이전금지가처분은 임차인이 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 막아두는 절차입니다. 이걸 빠뜨리고 명도소송 판결을 받았다가 점유자가 바뀌어 있으면 다시 처음부터 시작해야 합니다.

③ 명도소송은 통상 3~6개월, 사안 복잡성에 따라 1년 이상 걸리기도 합니다. 임차인이 답변서를 내지 않으면 무변론 판결로 빠르게 종결되는 경우도 있습니다.

④ 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 걸립니다. 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 절차로 진행되며, 강제집행은 별도선임 사항입니다.

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