임대차 만기가 다가오면 세입자 나갈때 계약금 문제로 임대인이 곤혹을 치르는 경우가 많습니다. 세입자가 새로 이사할 집을 알아보면서 “보증금에서 10%만 미리 달라”라고 요구하는 상황이 대표적입니다. 임대인 입장에서는 갑자기 거액을 마련해야 한다는 부담과, 거절하면 분쟁이 커질 수 있다는 걱정이 동시에 생깁니다. 이 글은 세입자 나갈때 계약금을 어떻게 처리해야 하는지, 그리고 만약 세입자가 보증금을 받았는데도 나가지 않거나 반대로 만기가 지나도 점유를 풀지 않을 때 임대인이 취해야 할 다음 단계를 명확하게 정리해 드립니다.

세입자 나갈때 계약금, 임대인이 그리는 이상과 마주한 현실

이 두 그림 사이의 간격이 임대인이 느끼는 스트레스의 실체입니다. 그런데 사실 법적으로 보면 임대인이 마주한 현실 쪽 압박이 그렇게 강한 압박이어야 할 이유가 없습니다. 왜 그런지부터 차근차근 짚어 보겠습니다.

결론부터 말하면 — 미리 줄 법적 의무는 없습니다

세입자 나갈때 계약금을 미리 주는 관행이 자리 잡은 이유는 따로 있습니다. 세입자도 다음 집을 잡으려면 계약금 10%가 필요한데, 임대차 만기에 한꺼번에 보증금을 받으면 새 집 계약 타이밍이 어긋난다는 현실적 이유입니다. 그래서 “집이 잘 빠지도록 협조해 주면 일부를 미리 정산해 주는” 형태의 거래가 많아진 것이지, 의무는 아닙니다.

임대인이 선지급을 거절해도 되는 상황

분쟁을 막는 임대인 실무 흐름 4단계

그렇다면 실제로 세입자 나갈때 계약금 요구를 받았을 때 어떻게 응대하면 분쟁 없이 마무리될까요. 실무에서 자주 권장되는 안전한 흐름은 다음과 같습니다.

보증금을 다 줬는데도 세입자가 안 나간다면

임대인 입장에서 가장 곤란한 상황은 사실 “세입자 나갈때 계약금”이 아니라, 보증금 정산이 끝났는데도 세입자가 점유를 풀지 않는 경우입니다. 짐이 그대로 있고 열쇠도 돌려받지 못하면, 임대인은 새 임차인을 받을 수도 없고 자기 부동산을 정상적으로 사용할 수도 없습니다.

점유 회수의 표준 절차

실제 비용은 어느 정도 들까

왜 법도 명도소송센터에 임대인이 모이는가

임대인이 자주 묻는 질문

요약 — 임대인이 오늘 해야 할 일

세입자 나갈때 계약금 요구는 법적 의무가 아닌 시장 관행에 가깝습니다. 임대인이 응하지 않아도 잘못이 아니며, 응하더라도 반드시 영수증과 정산 근거를 남겨야 합니다. 진짜 위험은 보증금을 둘러싼 갈등이 점유 회수 분쟁으로 번지는 순간입니다. 짐이 남아 있는 한 임대인은 그 부동산을 자유롭게 활용하지 못하고, 시간이 길어질수록 새 임차인 모집·시세 손실까지 동시에 떠안게 됩니다. 분쟁의 조짐이 보일 때, 가장 비용을 아끼는 길은 초기에 정확한 절차를 잡는 것입니다.