상가임대차보호법 묵시적갱신은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면, 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다(상가임대차보호법 제10조 제4항).

중요한 점은 묵시적갱신이 되어도 임차인은 언제든 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다는 것입니다(같은 법 제10조 제5항). 그러나 이 규정은 임차인 측 해지에 적용되며, 임대인 측에서 점유를 회수하려면 별도의 절차가 필요합니다.

상가임대차보호법 묵시적갱신이 한번 성립하면, 임대인은 1년이라는 시간을 다시 기다려야 합니다. 그동안 월세 연체가 누적되거나 무단 전대, 영업 중단 등 추가 분쟁이 발생할 가능성도 커집니다. 점유 회수 시점이 그만큼 늦어지는 것입니다.

대법원도 임차인의 갱신거절 통지에는 시기 제한이 없다고 판시했습니다. 결국 상가임대차보호법은 임차인 보호에 무게가 실려 있으므로, 임대인은 더더욱 통지 시점을 놓치지 않아야 하고, 이미 묵시적갱신이 된 후라면 명도소송을 포함한 절차적 대응을 빠르게 검토해야 합니다.

서울에서 1층 상가를 임대해 온 한 임대인은, 임차인의 영업이 부진해지자 재계약을 하지 않을 생각이었습니다. 그런데 만료 2주 전에야 갱신거절 통지를 보냈고, 임차인은 이를 근거로 묵시적갱신을 주장했습니다. 결국 1년이 더 연장된 상태에서 월세 연체까지 발생해 명도소송으로 이어진 사례입니다.

또 다른 사례에서는 임대인이 만료일이 한참 지난 후에야 갱신거절을 통지했고, 임차인이 이미 묵시적갱신이 성립했다고 주장하며 점포를 비우지 않았습니다. 이 경우 임대인은 묵시적갱신 후 해지통고와 명도소송 절차를 단계적으로 진행해야 했습니다.

이미 상가임대차보호법 묵시적갱신이 성립해버렸어도 점유 회수가 불가능한 것은 아닙니다. 차임 연체, 임대차 종료 사유 등에 따라 단계적인 절차로 풀어갈 수 있습니다.

비용은 사안의 난이도와 증거 상태에 따라 달라지므로 정확한 수치는 상담 시 안내됩니다. 일반적인 기준은 다음과 같습니다.

상가임대차보호법 묵시적갱신은 임대인의 침묵을 임차인의 신뢰로 보호하는 제도입니다. 그래서 임대인은 통지 시기를 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절을 정확히 보내고, 그 시기를 놓쳤다면 묵시적갱신이 성립한 후에도 가능한 해지 사유를 점검해 명도 절차로 풀어가는 것이 합리적인 대응입니다.

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