잘 쓰인 상가임대차계약이 만드는 풍경

현장에서 마주치는 상가임대차계약 분쟁 4가지

하지만 실제 현장은 다릅니다. 상가임대차계약서 작성 단계에서 한두 줄을 놓치면, 만기에 점포를 비우라는 단순한 요구가 길고 복잡한 분쟁으로 번집니다. 임대인이 가장 많이 마주치는 네 가지 갈등 유형을 짚어보겠습니다.

상가임대차계약서에 꼭 넣어야 할 핵심 조항

아래 조항들은 향후 점유 회수, 즉 명도 단계에서 임대인의 입지를 결정짓는 항목입니다. 상가임대차계약을 작성할 때 빠뜨리면 안 됩니다.

참고로 상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 즉 "2개월 차임 연체 시 즉시 해지"처럼 법정 기준보다 임차인에게 불리한 특약은 무효가 될 수 있습니다. 또한 계약갱신요구권 사전 포기, 권리금 사전 포기 특약도 원칙적으로 무효라는 점을 염두에 두어야 합니다.

계약과 함께 준비할 수 있는 안전장치

상가임대차계약을 체결할 때 임대인이 추가로 활용할 수 있는 제도가 제소전화해입니다. 임대차계약 내용을 법원에서 미리 확정해 두면, 만기 후 임차인이 점포를 비우지 않을 때 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있습니다.

건물명도 공증의 경우 임대차 기간 만료 6개월 이내에만 가능합니다. 일반적인 상가임대차계약은 1년 이상이므로, 계약 체결 시점에는 공증이 어렵고 제소전화해를 활용하는 것이 실무적입니다. 계약 단계에서 변호사에게 검토를 받아 두면 분쟁 자체가 발생할 가능성이 줄어듭니다.

분쟁이 발생했을 때, 명도 진행 흐름

계약서가 아무리 잘 쓰여 있어도, 임차인이 자발적으로 비우지 않으면 임대인은 결국 절차에 따라 점유를 회수해야 합니다. 흐름은 다음과 같습니다.

건물명도와 건물인도는 동일한 의미입니다. 표현은 달라도 절차와 결과는 같습니다. 임대인 입장에서는 계약 단계에서 이 흐름을 미리 알고 있는 변호사를 옆에 두는 것이 가장 큰 안전장치입니다.

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