① 점유이전금지가처분

뜻: 소송 중 채무자(점유자)가 점유를 제3자에게 돌려넘겨 집행을 피하려는 시도를 막기 위한 임시 보전처분입니다.

시점: 통상 명도소송 제기 전·후 즉시 병행 신청합니다. 늦을수록 회수 난도가 높아집니다.

주의: 신청서에는 목적물 특정, 점유관계, 이전 우려 사유를 구체화해야 하며, 결정 후에는 등기/현황 조사 등 현장 관리가 필수입니다.

② 인도명령

뜻: 점유자가 명백히 무권원인 경우 법원이 간이 절차로 부동산 인도를 명하는 결정입니다.

시점: 경매 낙찰 또는 소송 진행 중에 병행 검토합니다. 요건 충족 시 판결보다 신속할 수 있습니다.

주의: ‘무권원’ 입증과 송달 정확성이 핵심입니다. 점유자 구성이 복잡할 때는 병존 점유 파악이 필요합니다.

③ 집행권원·집행문

뜻: 강제집행을 할 수 있게 하는 법적 근거 문서가 집행권원(판결, 화해조서 등)이며, 이에 집행력을 부여하는 확인이 집행문입니다.

시점: 승소판결, 화해권고결정 확정 등 확정 시 신청합니다.

주의: 당사자 표시, 목적물 특정, 확정증명원 첨부 누락이 잦은 오류입니다. 정정에는 시간 손실이 큽니다.

④ 소가·소송비용

뜻: 소가(訴價)는 사건의 가액으로 목적물의 시가표준액 등을 바탕으로 산정합니다. 이는 인지대·송달료 등 비용과 관할에 영향을 줍니다.

시점: 소장 접수 전 정확한 기준 확정이 필요합니다. 산정 오류는 보정명령과 지연을 부릅니다.

주의: 임대차 보증금·월세 기준으로 단순 계산하지 않습니다. 건물 용도·구조·면적 등에 따른 산정 규칙을 따릅니다.

⑤ 부동산인도 강제집행

뜻: 확정된 집행권원을 바탕으로 집행관이 현장에서 점유를 이전하고 열쇠 인수 등 물건 인도를 실행하는 절차입니다.

시점: 자진 인도가 이뤄지지 않을 때 즉시 신청합니다. 집기 목록 정리, 보관 장소 지정 등 사전 준비가 성패를 가릅니다.

주의: 현장 안정성, 제3자 점유, 유치권 주장 등 변수 관리가 필요합니다. 준비 부족은 재집행을 부릅니다.

흐름 요약: 언제 무엇을 먼저 할까

① 내용증명 발송 → ② 점유이전금지가처분 병행 → ③ 명도소송 제기(소가 산정·관할 점검) → ④ 판결·집행문 → ⑤ 부동산인도 강제집행. 각 단계에서 증거(계약서, 연체 내역, 점유 사진·영상)를 최신 상태로 유지하세요.

자주 묻는 질문

Q. 가처분 없이 소송만 진행해도 되나요?
A. 점유 이전 위험이 낮다면 가능하지만, 이후 점유 명의가 바뀌면 판결의 집행력이 약화됩니다. 사안별 판단이 필요합니다.

Q. 인도명령과 판결은 무엇이 다르죠?
A. 요건·속도가 다릅니다. 무권원이 명백할 때 간이 절차(결정)를 활용하고, 다툼이 크면 정식 판결로 갑니다.

Q. 소송비용은 누가 부담하나요?
A. 통상 승패에 따라 달라집니다. 확정 후 비용확정절차로 상대방 부담 청구를 검토합니다.

※ 모든 사건은 전담 변호사 1인이 책임 진행합니다. 경험 많은 변호사를 선임할수록 전략·속도·현장 대응에서 유리합니다.

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