“명도란 게 정확히 뭔가요? 퇴거랑 같은 말인가요?” 상담 현장에서 가장 빈번하게 듣는 질문입니다. 명도란 부동산의 ‘점유를 회복하는 모든 과정’을 통칭하는 법률 용어입니다. 임대인이 세입자에게 집이나 상가를 돌려받는 행위뿐 아니라, 그 과정에서 이루어지는 협의·소송·강제집행까지 아우르는 개념이죠. 명도란 절차를 정확히 알면, 불필요한 갈등과 비용을 줄일 수 있습니다.

최근 상담 사례를 보겠습니다. B 임대인은 계약 만료 후에도 보증금 문제가 해결되지 않아 세입자가 버티는 상황이었습니다. 이때 B 씨가 선택한 첫 단계는 ‘점유이전금지가처분’ 신청이었습니다. 명도란 과정에서 가장 빠르게 실행할 수 있는 보호 조치로, 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 사전에 막았습니다. 이어서 B 씨는 내용증명으로 퇴거 기한을 재차 통보했고, 세입자가 응답하지 않자 명도소송을 제기했습니다. 중간에 조정 기일이 열렸지만 합의가 불발되자, 법원은 판결로 점유 이전을 명령했습니다. 결국 확정 판결 이후 강제집행 신청까지 마무리되며, B 씨는 6개월 만에 점유를 회복했습니다.

이 사례에서 알 수 있듯, 명도란 과정은 ‘계약 해지 통보 → 임차인의 응답 확인 → 명도소송 제기 → 판결 → 강제집행’의 구조로 이어집니다. 단계마다 필요한 서류와 전략이 달라지므로, 전체 그림을 먼저 이해하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 임대인은 해지 통보를 서면으로 남기지 않았다가 나중에 ‘통보 사실’을 입증하지 못해 소송이 지연되는 경우가 많습니다.

“명도란 절차를 제대로 밟으면, 소송보다 협의로 끝내는 시간이 더 빨라질 수 있다”는 것이 엄정숙 변호사의 조언입니다. 협의 단계에서 세입자가 명도소송기간중월세 부담을 깨닫고 자진 퇴거를 선택하는 경우가 많기 때문이죠. 반대로 임대인이 감정적으로 접근해 일방 통보만 반복하면, 세입자도 방어적으로 변해 소송이 길어집니다.

명도란 개념을 이해했다면, 다음 체크리스트를 확인해 보세요. ①계약 해지 근거가 확실한가 ②내용증명 발송 기록을 남겼는가 ③점유이전금지가처분을 검토했는가 ④명도소송 청구취지에 부당이득 반환을 포함했는가 ⑤강제집행까지 대비해 집행비용 및 보관료 등을 체크했는가. 이 다섯 가지를 점검하면, 명도란 전체 과정에서 큰 실수를 피할 수 있습니다.

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