이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 원룸 건물 전체를 넘겨받아야 하는데 호실마다 세입자가 달라 가처분 비용이 왜 이렇게 커지는지 궁금하다
• 상가 점포 하나만 상대하는 단순한 사건인데도 비용을 얼마나 잡아야 할지 감이 안 잡힌다
• 공장이나 창고처럼 목적물가액이 큰 건물에서 담보 부담이 왜 커지는지 미리 알아두고 싶다
• 부부나 동업자가 함께 점유하고 있어 피신청인을 몇 명으로 잡아야 하는지 헷갈린다
• 담보로 낸 돈을 사건이 끝난 뒤 어떻게 돌려받는지 절차를 알고 싶다

다섯 가지 물음 중 하나라도 해당한다면, 아래에서 자신의 사건이 어느 유형에 가까운지 먼저 확인한 뒤 해당 항목을 중심으로 읽어보는 것을 권한다.

점유이전금지가처분 비용, 정해진 금액표가 없는 이유

점유이전금지가처분은 명도소송을 내기 전이나 소송이 진행되는 중에 점유자가 제3자로 바뀌는 것을 막기 위해 신청하는 보전처분이다. 비용을 문의하는 임대인이 가장 먼저 놓치는 지점은, 이 절차의 비용이 사건 종류와 무관하게 고정된 금액표로 정해져 있지 않다는 사실이다. 법원에 내는 인지대·송달료 같은 실비와 담보 규모는 목적물가액, 피신청인 수, 담보 제공 방식, 그리고 집행이 한 번에 끝나는지에 따라 사건마다 다르게 결정된다.

민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우"에 할 수 있다고 정한다. 점유이전금지가처분은 이 조문을 근거로, 명도소송 판결이 나오기 전에 점유자가 다른 사람으로 바뀌어 판결의 효력이 흔들리는 상황을 미리 막아두는 절차다. 절차의 틀 자체는 어느 사건이든 동일하지만, 그 틀 안에 들어가는 목적물과 상대방의 구성이 사건마다 전혀 다르기 때문에 실제로 드는 비용은 달라질 수밖에 없다.

이 글은 원룸 다호실, 상가 점포 1개, 공장·창고, 부부·동업 공동점유라는 네 가지 대표 유형을 놓고 무엇이 비용을 키우고 무엇이 비용을 줄이는지를 비교한다. 개별 사건의 정확한 금액은 목적물가액과 상대방 수에 따라 산정되므로, 이 글에서는 항목별 구체 숫자보다 '왜 사건마다 비용 구조가 달라지는가'라는 원리에 집중한다.

임대인 입장에서는 옆 건물주가 말하는 비용과 자신이 안내받은 비용이 다르게 느껴질 때가 많은데, 대개는 목적물의 종류와 점유자 수가 다르기 때문이지 어느 한쪽이 잘못 안내받았기 때문이 아니다. 아래에서 네 가지 변수를 먼저 짚고, 이어서 유형별 비교표와 각 유형의 실제 사례를 순서대로 살펴본다.

같은 원룸 건물이라도 호실이 3개인 경우와 10개인 경우는 준비할 서류의 양부터 달라지고, 같은 상가 점포라도 임차인이 한 명인지 동업자 여러 명이 함께 영업하던 곳인지에 따라 신청서에 특정해야 할 대상이 달라진다. 이런 차이를 미리 이해해두면 상담을 받을 때도 자신의 사건이 어느 지점에서 비용이 늘어나는지 구체적으로 질문할 수 있다.

비용을 가르는 4가지 변수

점유이전금지가처분 비용이 사건마다 달라지는 이유는 크게 네 가지로 정리할 수 있다. 아래 네 변수를 미리 파악해두면 자신의 사건이 어느 유형에 가까운지 가늠하는 데 도움이 된다.

네 변수 중 목적물가액과 피신청인 수가 비용을 가장 크게 움직인다. 담보 방식과 집행 시한은 준비하기에 따라 조율할 수 있는 여지가 있지만, 목적물가액과 피신청인 수는 사건의 성격 자체에서 정해지는 값이라 임대인이 임의로 바꿀 수 없다는 점이 다르다. 이 차이를 이해하고 나면, 이어지는 유형별 비교표와 사례를 훨씬 수월하게 따라갈 수 있다.

사건 유형별 비용 구조, 한눈에 비교하면

아래 표는 원룸 다호실, 상가 점포 1개, 공장·창고, 부부·동업 공동점유라는 네 유형을 목적물가액 영향, 피신청인 수, 담보 방식의 특징, 집행 단계 리스크라는 네 기준으로 나란히 놓은 것이다. 항목을 하나씩 나열하기보다 '왜 이 유형에서 비용이 늘거나 줄어드는가'를 확인하는 용도로 참고하면 된다.

표에서 보듯 비용을 가장 크게 좌우하는 변수는 목적물가액과 피신청인 수 두 가지다. 목적물가액이 커질수록 인지대와 담보 규모가 함께 올라가는 경향이 있고, 피신청인이 여러 명이면 그 인원만큼 송달과 서류 작업이 늘어난다. 두 변수가 함께 겹치는 사건, 예를 들어 목적물가액이 크면서 피신청인도 여럿인 공장형 공동점유 사건은 네 유형 가운데 준비할 것이 가장 많은 편이다. 반대로 상가 점포 1개처럼 두 변수 모두 단순한 사건은 신청부터 결정까지 걸리는 준비 부담이 가장 적다. 자신의 사건이 표의 어느 행에 가까운지 먼저 확인해두면, 상담을 받을 때도 필요한 서류와 예상 절차를 훨씬 구체적으로 안내받을 수 있다.

원룸 다호실, 호실마다 점유자가 다르면 비용이 늘어난다

원룸이나 다세대 건물을 통째로 넘겨받아야 하는 임대인은 호실마다 세입자가 다르다는 점부터 정리해야 한다. 점유이전금지가처분은 결정문에 표시된 점유자를 상대로만 효력이 미치므로, 호실마다 점유자를 따로 특정해 신청해야 한다.

피신청인이 여러 명이면 그 수만큼 송달 서류가 늘어나고, 한 명이라도 서류상 점유자와 실제 거주자가 다르면 그 호실만 집행이 되지 않을 위험이 생긴다. 전입세대 열람이나 현장 확인으로 실제 점유자를 미리 파악해두는 절차가 원룸 다호실 사건에서 특히 중요한 이유다.

목적물가액도 호실 단위로 산정되는 경우가 많아, 호실 수가 늘어나면 전체 담보 규모도 함께 커질 수 있다. 다만 정확한 산정 기준과 액수는 사건마다 달라 이 글에서 일률적인 숫자를 제시하기는 어렵고, 상담을 통해 확인하는 것이 정확하다.

실무에서는 임대인이 계약서만 보고 점유자를 특정했다가, 정작 현장에는 전대차나 무단 동거인이 있어 신청서를 다시 손봐야 하는 경우도 있다. 이런 사정은 원룸처럼 세대 수가 많을수록 발생 빈도가 올라가므로, 신청 전 현장 확인이 결과적으로 비용을 아끼는 지름길이 된다.

결국 원룸 다호실 사건에서 비용을 관리하는 핵심은 애초에 점유자를 정확히 특정해 한 번에 신청하는 것이다. 뒤늦게 특정이 잘못된 것을 발견해 재신청하면 인지대·송달료·담보까지 그만큼 시간과 비용이 두 번 드는 구조가 된다.

호실 수가 많을수록 임대인 혼자 모든 세대의 점유 현황을 파악하기는 현실적으로 어렵다. 관리인이나 중개인을 통해 확보한 정보와 등기·전입 정보를 함께 대조해두면, 신청서를 낼 때 점유자 특정에서 막히는 상황을 줄일 수 있다.

상가 점포 1개, 가장 단순한 비용 구조

상가 점포 하나만 대상으로 하는 사건은 네 유형 가운데 상대방 특정이 가장 단순하다. 임차인이 개인이든 법인이든 한 명 또는 하나의 법인만 피신청인으로 지정하면 되므로 송달 대상이 늘어날 일이 적다.

목적물가액도 해당 점포의 규모를 기준으로 산정되기 때문에, 여러 호실을 합산해야 하는 원룸 다호실 사건보다 산정 과정이 비교적 단순하다. 다만 상가는 업종에 따라 시설·집기가 많은 경우가 있어, 가처분 신청 단계보다는 이후 강제집행 단계에서 동산 처리가 관건이 되는 경우가 더 많다.

상가 임차인이 폐업했거나 연락이 닿지 않는 경우에도 점유이전금지가처분 자체는 신청할 수 있지만, 상대방이 누구인지 정확히 특정하는 절차는 여전히 필요하다. 사업자등록 명의와 실제 영업자가 다른 경우도 있어, 이 부분만 확인이 되면 나머지 절차는 비교적 순조롭게 진행되는 편이다.

상가 점포 1개 사건이라 하더라도 담보를 어떤 방식으로 제공할지는 여전히 선택의 문제다. 민사소송법 제122조가 정한 대로 금전이나 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하는 방법, 또는 대법원규칙에 따른 지급보증위탁계약 문서를 제출하는 방법 가운데 자금 상황에 맞는 쪽을 고르면 된다.

비용 구조가 단순하다고 해서 신청서 작성까지 가볍게 볼 것은 아니다. 목적물 표시나 신청취지 한 문장이 잘못되면 상가 점포 사건도 결국 재신청이 필요해지므로, 단순한 유형일수록 오히려 처음부터 정확하게 작성해 한 번에 끝내는 편이 유리하다.

상대적으로 단순한 만큼 상가 점포 1개 사건은 임대인이 셀프로 진행해보려는 경우도 많다. 다만 담보제공명령에 대응하는 기한, 신청취지의 문구 하나까지 결과에 영향을 줄 수 있어, 절차 자체가 단순하다는 것과 실수 없이 진행하기 쉽다는 것은 별개의 문제라는 점을 기억해둘 필요가 있다.

공장·창고, 목적물가액과 부속 동산이 변수

공장이나 창고 건물은 대지와 건물 면적이 넓은 경우가 많아 목적물가액 자체가 커지는 경향이 있다. 목적물가액이 인지대와 담보 규모를 정하는 기준이 되는 만큼, 같은 절차라도 공장·창고 사건에서는 준비할 자금 규모가 커질 수 있다.

민사집행법 제280조②③은 원래 가압류에 관한 조문이지만 제301조에 따라 가처분에도 준용되어, 청구채권이나 가처분 이유를 충분히 소명하지 못했더라도 손해에 대한 담보를 제공하면 법원이 가처분을 명할 수 있고, 소명을 마쳤더라도 법원이 담보 제공을 조건으로 가처분을 명할 수 있다. 즉 소명 여부와 무관하게 담보 제공이 사실상 기본값이 되는 구조여서, 목적물가액이 큰 사건일수록 이 담보 부담을 미리 감안해두어야 한다.

공장·창고는 기계 설비나 재고 같은 부속 동산이 많다는 점도 특징이다. 가처분 신청·결정 단계의 비용 자체는 부동산 목적물가액을 기준으로 산정되지만, 이후 강제집행 단계에서 부속 동산까지 처리 범위에 들어가면 집행 절차가 복잡해질 수 있다는 점은 미리 염두에 두는 것이 좋다.

피신청인은 대체로 임차인 1인이나 1개 법인으로 원룸 다호실보다 단순한 편이지만, 목적물가액이 크다는 점에서 담보 부담은 오히려 커질 수 있다. 결국 공장·창고 사건은 '상대방은 단순하지만 목적물가액이 변수'인 유형으로 정리할 수 있다. 다른 유형과 비교하면 피신청인 특정에 드는 수고는 상가 점포 1개와 비슷하지만, 담보 규모라는 축에서는 원룸 다호실보다도 부담이 커질 수 있어 두 축을 모두 살펴야 하는 유형이라 할 수 있다.

담보를 준비하는 시점도 미리 고려해두는 것이 좋다. 목적물가액이 큰 사건일수록 담보제공명령이 내려진 뒤 짧은 기간 안에 자금이나 서류를 갖춰야 하므로, 금전 공탁과 지급보증위탁계약 중 어느 방식이 자신의 자금 사정에 맞는지 신청 전에 미리 검토해두면 절차가 지연되는 것을 막을 수 있다.

부부·동업 공동점유, 피신청인이 여럿이면 무엇이 달라지나

부부가 함께 운영하던 가게나 동업자 두 명이 공동으로 임차한 사무실처럼, 한 목적물을 여러 사람이 함께 점유하는 사건도 있다. 이런 경우 점유이전금지가처분은 실제로 점유하고 있는 사람 전원을 피신청인으로 특정해야 결정의 효력이 온전히 미친다.

임대차계약서에 이름을 올린 사람과 실제로 그 자리를 지키고 있는 사람이 다를 수도 있다. 부부가 이혼 절차를 밟는 중이거나 동업 관계가 틀어진 상태라면 누가 실제 점유자인지부터 확인이 필요한 경우가 많다.

피신청인이 여러 명이면 그만큼 송달 서류와 절차가 늘어나고, 담보를 제공하는 방식도 공동으로 조율해야 하는 경우가 생긴다. 목적물가액 자체는 건물 하나를 기준으로 산정되므로 원룸 다호실처럼 여러 배로 커지지는 않지만, 사람 수에 따른 절차 비용은 늘어난다고 보는 것이 정확하다.

공동점유 사건에서는 신청 전에 실제 점유자 현황을 최대한 정확히 파악해두는 것이 결과적으로 비용을 아끼는 길이다. 한 사람이라도 빠뜨리면 그 사람을 상대로는 결정의 효력이 미치지 않아, 별도 절차를 다시 밟아야 하기 때문이다.

부부나 동업자 사이의 감정적인 갈등이 얽혀 있는 사건일수록 점유자 확인 자체가 늦어지는 경우가 많다. 이럴 때는 신청서 작성 전에 전입세대 열람이나 현장 확인 같은 방법으로 점유 현황을 정리해두는 것이, 뒤늦게 피신청인을 추가하며 절차를 두 번 밟는 것보다 시간과 비용 모두에서 유리하다.

점유이전금지가처분 비용, 아낄 수 있는 부분과 아낄 수 없는 부분

임대인이 비용을 줄이고 싶다면 먼저 어디는 조절할 수 있고 어디는 조절할 수 없는지부터 구분해야 한다. 목적물가액은 건물 자체가 정하는 값이라 임대인이 임의로 바꿀 수 없지만, 신청서 작성의 정확도나 점유자 특정의 정밀도는 임대인과 대리인이 어떻게 준비하느냐에 따라 얼마든지 달라질 수 있다. 이 둘을 구분하지 않고 무작정 비용을 낮춰달라고만 요청하면 정작 아낄 수 있는 부분을 놓치기 쉽다.

조절할 수 없는 부분은 목적물가액에 연동되는 인지대·담보 규모, 그리고 법원이 정하는 담보 제공 기한이다. 이 부분은 민사집행법과 민사소송법이 정한 절차와 사건의 성격에서 정해지므로, 아무리 서류를 꼼꼼히 준비해도 그 자체가 줄어들지는 않는다. 목적물가액이 큰 공장·창고 사건이 상가 점포 1개 사건보다 담보 부담이 커지는 것은 이런 구조 때문이다.

반대로 조절할 수 있는 부분은 점유자 특정의 정확도, 담보 제공 방식의 선택, 그리고 재신청 여부다. 신청 전에 전입세대 열람과 현장 확인으로 실제 점유자를 정확히 파악해두면 원룸 다호실이나 공동점유 사건에서 흔히 발생하는 재신청 위험을 크게 줄일 수 있다. 담보도 금전 공탁과 지급보증위탁계약 중 자금 상황에 맞는 방식을 미리 검토해두면 준비 시일을 아낄 수 있다.

결국 비용을 아끼는 가장 확실한 방법은 처음부터 정확하게 준비해 절차를 한 번에 끝내는 것이다. 목적물가액이나 피신청인 수처럼 이미 정해진 변수를 인위적으로 낮추려 하기보다, 신청서의 정확도를 높여 재신청 위험 자체를 없애는 쪽이 시간과 비용 모두에서 더 효율적인 접근이다. 어느 유형에 해당하든 이 원칙은 동일하게 적용된다. 특히 여러 사건을 함께 진행해 본 대리인일수록 어떤 유형에서 어떤 실수가 반복되는지 알고 있어, 신청서 단계에서부터 재신청 위험을 줄이는 방향으로 서류를 준비할 수 있다는 점도 참고할 만하다.

점유이전금지가처분 비용은 세입자 수에 따라 달라지나요?

그렇다고 볼 수 있다. 점유이전금지가처분은 결정문에 표시된 피신청인을 상대로만 효력이 미치기 때문에, 세입자가 여러 명이면 그 수만큼 신청서에 특정해야 할 대상과 송달해야 할 서류가 늘어난다. 원룸 다호실처럼 호실마다 세입자가 다른 사건이 대표적인 예다. 다만 세입자 수가 늘어난다고 목적물가액까지 반드시 비례해 커지는 것은 아니며, 목적물가액은 건물 자체의 규모와 용도를 기준으로 별도로 산정된다. 정리하면 세입자 수는 주로 서류·송달 작업량에, 목적물가액은 주로 담보·인지대 규모에 영향을 준다고 보면 이해가 쉽다. 예를 들어 세입자가 한 명뿐인 상가 점포는 서류 작업이 단순해도 목적물가액이 크면 담보 부담은 여전히 남고, 반대로 원룸 다호실은 목적물가액이 호실별로 나뉘더라도 세입자 수가 늘어나는 만큼 서류 작업이 늘어난다. 정확한 비용 구조는 사건마다 달라 전화 상담(02-591-5657)을 통해 확인하는 것을 권한다.

담보는 언제, 어떻게 돌려받나요?

점유이전금지가처분을 신청하면서 제공한 담보는 절차가 끝났다고 자동으로 돌아오지 않는다. 민사집행법 제19조③에 따라 가처분 담보에도 민사소송법 제122조·제125조의 담보 규정이 준용되므로, 담보를 돌려받으려면 민사소송법 제125조가 정한 담보취소 절차를 거쳐야 한다.

담보를 제공한 쪽이 그 담보가 필요했던 사유가 사라졌음을 증명하며 취소를 신청하면 법원은 담보취소 결정을 하여야 한다. 명도소송에서 최종적으로 승소하고 강제집행까지 마쳐 더 이상 상대방에게 손해가 발생할 우려가 없어졌다면, 이 사유 소멸을 증명하는 방식으로 취소를 구할 수 있다. 상대방, 즉 담보권리자의 동의를 받았다는 사실을 증명해도 같은 방식으로 취소된다.

소송이 모두 끝난 뒤에는 담보를 제공한 쪽이 신청하면 법원이 담보권리자에게 일정한 기간 안에 권리를 행사하도록 최고하고, 그 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 담보취소에 동의한 것으로 본다. 상대방의 협조를 구하기 어려운 상황에서 담보를 회수하는 통상적인 경로로 이 방식이 쓰인다. 이 결정에 대해서는 즉시항고로 다툴 수 있다. 담보취소 신청 자체는 담보를 제공한 채권자가 하는 것이므로, 명도소송이 확정되고 강제집행까지 마쳤다면 이 시점을 놓치지 말고 취소 신청까지 챙기는 것이 담보를 온전히 회수하는 길이다.

담보 제공부터 취소까지, 시간 순서로 정리하면

법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 부동산 관련사건 7,000건 이상, 점유이전금지가처분을 포함한 가처분 사건 600건 이상을 직접 진행해 왔다. 사건 유형에 따라 달라지는 목적물가액 산정과 담보 방식 선택까지, 상담을 통해 구체적으로 안내받을 수 있다. 원룸 다호실처럼 점유자가 여럿인 사건도, 공장·창고처럼 목적물가액이 큰 사건도 신청 전 상담에서 먼저 구조를 파악한 뒤 절차를 진행하면 재신청으로 인한 이중 비용을 상당 부분 줄일 수 있다.

자주 묻는 질문