세입자월세미납, 보증금 바닥나기 전에 끝내는 명도소송 절차와 비용
법도명도
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세입자월세미납,
버티는 사이 새는 돈을
지금 멈추셔야 합니다
통장에 찍혀야 할 월세는 보이지 않는데, 대출이자와 관리비, 재산세는 매달 어김없이 빠져나갑니다. 세입자월세미납이 한두 달 쌓이는 사이 손해는 조용히 불어나고, 임차인은 "조금만 기다려 달라"는 말만 반복합니다. 기다릴수록 회수할 수 있는 돈은 줄어듭니다.
하나라도 해당된다면, 지금이 시작할 때입니다
세입자월세미납 문제는 시간이 해결해 주지 않습니다. 막연히 기다리는 동안 손해의 크기만 달라질 뿐입니다. 아래 상황 중 하나라도 해당된다면 더 미룰 이유가 없습니다.
두 달 넘게 월세가 들어오지 않고, 독촉을 해도 그때뿐이다
계약은 끝났는데 보증금을 핑계로 집을 비워 주지 않는다
연락이 끊겼거나, 문자에 답이 없고 만남 자체를 피한다
법으로 풀어야 한다는 건 알지만 어디서부터 손대야 할지 막막하다
전화나 문자로만 독촉하다 보면 나중에 "그런 연락 받은 적 없다"는 주장에 휘둘리기 쉽습니다. 지금부터는 기록이 남는 공식 절차로 옮겨 가야 임대인의 권리가 제대로 보호됩니다.
월세 몇 개월이 밀려야 계약을 해지할 수 있나
세입자월세미납으로 계약을 끊으려면 법이 정한 연체 기준을 넘어야 합니다. 주택과 상가는 기준이 다릅니다.
주택 (주거용)
밀린 월세가 2개월분에 이르면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 별도의 특별 규정이 없어 민법이 적용됩니다.
민법 제640조상가 (상업용)
상가 임차인의 연체액이 3개월분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 기준입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8'2기·3기'는 횟수가 아니라 '쌓인 금액'입니다
가장 많이 오해하는 부분입니다. 연속으로 두 달(또는 석 달)을 밀려야 하는 것이 아니라, 중간중간 일부만 내더라도 누적 미납액이 기준 금액에 도달하면 해지 사유가 됩니다. 또한 보증금이 남아 있다고 해서 밀린 월세가 자동으로 깎이는 것도 아니므로, 연체는 그대로 성립합니다.
세입자월세미납, 해결 순서는 이렇게 흘러갑니다
감정 싸움이 아니라 정해진 절차를 순서대로 밟는 것이 가장 빠르고 확실합니다. 단계마다 임대인이 해야 할 일이 분명합니다.
내용증명 발송 선임 시 0원
밀린 월세와 계약 해지 의사를 우체국이 공식 증명하는 문서로 통보합니다. 향후 소송의 확실한 증거가 되며, 이 단계에서 압박을 느낀 임차인이 자진 퇴거하는 경우도 적지 않습니다.
점유이전금지가처분 선임 시 0원
소송 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막는 절차입니다. 이 조치가 없으면 어렵게 승소해도 새 점유자에게 효력이 미치지 않아 처음부터 다시 소송해야 할 수 있어, 실무에서는 사실상 필수로 봅니다.
명도소송 (본안)
소장을 접수하고 재판을 진행해 법원으로부터 건물 인도 판결을 받습니다. 임차인이 다투지 않거나 사실을 인정하면 더 빠르게 진행되며, 소장 접수부터 판결까지 보통 2~6개월 정도 걸립니다.
부동산 인도 강제집행 별도 계약
판결 후에도 나가지 않으면, 법원 소속 집행관이 임차인의 짐을 강제로 반출하는 방식으로 점유를 회수합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월이 소요됩니다.
내 사건은 어느 단계부터, 얼마나 들까요?
임대차계약서와 연체 내역만 있으면 예상 절차와 비용을 가늠해 드립니다.
세입자월세미납 명도소송, 비용 구조는 명확합니다
비용은 크게 변호사 선임료와 법원에 내는 실비로 나뉩니다. 법도 명도소송센터에서 선임하면 초기 두 단계 비용이 들지 않습니다.
변호사 선임료
사건 난이도·증거 상태에 따라 달라지며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내합니다.
내용증명
명도소송 선임 시 무료. 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우는 20만원입니다.
점유이전금지가처분
명도소송 선임 시 무료로 함께 진행합니다.
법원 납부 실비
인지대·송달료·우편료·열쇠 비용 등을 모두 더한 대략적인 합계입니다.
왜 '보증금이 남아 있을 때' 시작해야 하나
세입자월세미납이 계속될수록 임대인의 손실은 눈덩이처럼 커집니다. 보증금이 다 깎인 뒤에 소송을 시작하면 비용은 그대로 들면서 회수할 수 있는 금액만 줄어듭니다. 일반적으로 보증금이 6개월분 이상 남아 있을 때 절차를 시작하는 것이 손해를 가장 작게 막는 방법입니다. 소송 진행 중에도 임차인과 협의는 얼마든지 가능하므로, 약속이 지켜지지 않는다면 한 박자 빠르게 움직이는 편이 유리합니다.
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상담만 대표가 하고 실제 진행은 다른 사람이 하는 방식이 아닙니다. 명도소송 분야의 경험과 전문성을 갖춘 변호사가 처음부터 끝까지 함께합니다.
엄정숙 변호사
법도 명도소송센터 · 부동산 전문대한변협 등록 부동산전문·민사전문 변호사, 공인중개사 자격 보유
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선임은 이렇게 간단하게 진행됩니다
복잡할 것 같다는 부담은 내려놓으셔도 됩니다. 전화만으로도 네 단계가 자연스럽게 이어집니다.
1차 상담
전화로 사건 개요 파악, 임대차계약서·월세 입금내역 등 서류 안내
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필요한 준비물은 임대차계약서, 연체 내역 정리표, 계좌이체 내역, 메신저 대화 캡처, 건물 등기사항증명서 정도입니다.
세입자월세미납, 가장 많이 묻는 질문
주택은 밀린 월세가 2개월분(2기), 상가는 3개월분(3기)에 이르면 임대인이 계약을 해지하고 명도소송에 들어갈 수 있습니다. 연속으로 밀려야 하는 것이 아니라 누적된 미납 금액이 기준입니다.
가능합니다. 보증금이 있다고 해서 밀린 월세가 자동으로 깎이는 것은 아니므로 연체는 그대로 성립합니다. 오히려 보증금이 다 소진되기 전에 절차를 시작하는 것이 손해를 줄이는 길입니다.
소장 접수부터 판결까지 사안에 따라 보통 2~6개월 정도 걸립니다. 판결 후에도 세입자가 나가지 않아 강제집행까지 가는 경우, 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 소요됩니다.
진행할 수 있습니다. 내용증명이 반송되거나 임차인이 수령을 회피하더라도, 차임 연체 사실만으로 계약 해지의 효력이 인정되므로 명도소송을 정상적으로 진행할 수 있습니다.
실무적으로 사실상 필수입니다. 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 승소 판결을 받아도 새 점유자에게는 효력이 미치지 않아 처음부터 다시 소송해야 할 수 있기 때문입니다.
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막연한 걱정은 줄이고, 회수 가능성은 높이는 것이 첫 통화의 목표입니다.
안내 및 면책 공지
본 콘텐츠는 세입자월세미납 및 명도소송에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 법령 개정, 판례 변경, 개별 사건의 구체적 사정에 따라 실제 적용 결과는 달라질 수 있으며, 내용 중 일부는 작성 시점과 차이가 있거나 사실과 다를 수 있습니다. 따라서 본 글의 내용을 근거로 한 판단과 조치에 대해 법적 책임을 지지 않으며, 정확한 사안 검토와 구체적인 안내는 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 받으시기 바랍니다.
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