연체나 기간 만료 사실, 해지 의사와 퇴거 요구를 서면으로 분명히 남기는 단계입니다. 문자 한 통이 아니라 등기(내용증명)로 보내 ‘언제, 무엇을 통보했는지’ 증거를 확보해 둡니다.

특히 기간 만료로 내보내려면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절을 통보해 묵시적 갱신을 막아두는 것이 중요합니다. 이 시기를 놓치면 세입자가 2년 더 거주할 수 있게 됩니다.

소송 도중 세입자가 점유를 다른 사람에게 넘기면, 어렵게 받은 판결문으로도 그 사람을 내보낼 수 없게 됩니다. 이를 미리 막는 보전 조치가 점유이전금지가처분입니다. 집행관이 현장에 고시문을 부착해 ‘점유를 함부로 넘기지 말라’는 효력을 둡니다.

그래서 명도소송 전 가처분은 사실상 필수 절차로 봅니다.

임대차계약서, 연체 내역, 내용증명 등 사실관계를 입증할 자료를 갖춰 법원에 소장을 냅니다. 흔히 건물명도(건물인도)소송이라 부르며, 점유자를 법적으로 내보내고 임대인이 점유를 회복하는 본안 절차입니다.

정당한 해지 사유와 그 증거가 탄탄할수록 절차가 순조롭게 진행됩니다.

소장이 세입자에게 송달되면 재판 기일이 잡히고, 보통 1~2회 변론 뒤 판결이 선고됩니다. 서류가 빠짐없이 갖춰지면 무변론으로 더 빠르게 끝나기도 합니다.

1심 판결에는 통상 가집행 선고가 붙어, 판결이 확정되기 전이라도 곧바로 집행에 착수할 수 있습니다. 항소로 시간을 끄는 세입자에 대한 효과적인 대응 수단이 됩니다.

판결 뒤에도 나가지 않으면, 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출하는 절차로 점유를 회수합니다. 신청부터 본 집행까지는 약 3개월이 걸리며, 부동산인도 강제집행은 명도소송과 별도의 계약으로 진행됩니다.

다만 집행 예고(계고)만으로 세입자가 자진 퇴거하는 경우가 대다수라, 실제로 끝까지 끌어내는 사례는 많지 않습니다.