건물을 임대하고 있는 분이라면 한 번쯤 주택임대차보호법 최우선변제라는 말을 들어보셨을 겁니다. 이 제도는 소액 보증금을 낸 임차인이 주택이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 보호하는 장치입니다.

그런데 이 최우선변제권이 명도소송과 만나면 상황이 복잡해집니다. 임차인이 계약 기간이 끝났는데도 나가지 않거나, 월세를 수개월째 밀린 상태에서 최우선변제권을 근거로 버티는 경우가 발생하기 때문입니다. 임대인 입장에서는 법적 절차를 정확히 알고 대응하지 않으면 시간과 비용을 크게 낭비할 수 있습니다.

주택임대차보호법 최우선변제권이란?

주택임대차보호법 제8조에 따르면, 소액임차인은 임차주택이 경매나 공매로 매각되는 경우 다른 담보물권자(은행 등)보다 먼저 보증금의 일부를 변제받을 수 있습니다. 이를 최우선변제권이라고 합니다.

이 권리가 성립하려면 두 가지 조건을 충족해야 합니다. 첫째, 임차인이 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 상태를 의미합니다. 둘째, 해당 임차인의 보증금이 법에서 정한 소액임차인 기준 금액 이하여야 합니다.

주택임대차보호법 최우선변제 지역별 기준

주택임대차보호법 최우선변제 금액은 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 아래 표는 현행 시행령(2023년 2월 21일 개정) 기준의 소액임차인 보증금 한도와 최우선변제 금액입니다.

여기서 중요한 점은, 주택임대차보호법 최우선변제 금액이 주택가액(매각가격)의 2분의 1을 초과할 수 없다는 것입니다. 또한 소액임차인 해당 여부를 판단할 때는 최선순위 담보물권 설정일 당시에 적용되는 법령을 기준으로 판단해야 합니다. 법령이 여러 차례 개정되어 왔기 때문에 시기별로 기준이 다를 수 있어 주의가 필요합니다.

최우선변제권을 내세워 버티는 임차인, 어떻게 해야 할까

주택임대차보호법 최우선변제권은 임차인의 보증금 보호를 위한 제도이지, 건물에 대한 점유를 영원히 유지할 수 있는 권리가 아닙니다. 주택임대차보호법상 2기 이상의 월세가 연체되었거나, 임대차 기간이 만료되어 갱신 거절 사유에 해당하는 경우, 임대인은 계약 해지를 통보하고 명도소송을 통해 건물을 돌려받을 수 있습니다.

명도소송, 어떤 절차로 진행될까

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점유이전금지가처분은 소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨 판결의 효력을 무력화하는 것을 방지합니다. 인지대는 전자소송 기준으로 통상 약 9,000원 정도입니다. 명도소송 본안은 사안에 따라 약 3개월에서 6개월이 소요되며, 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 걸립니다. 강제집행은 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하는 방식으로 이루어집니다.

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주택임대차보호법 최우선변제와 명도소송, 핵심 실무 포인트

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