현재 점유자를 '법적으로 고정'시키는 보전처분입니다

점유이전금지가처분이란 명도소송 판결이 나오기 전까지 임차인이 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 법원에 신청하는 임시적인 보전처분을 말합니다. 쉽게 말해 "지금 그 건물을 점유하고 있는 사람이 누구인지"를 법적으로 동결해 두는 제도입니다.

명도소송은 보통 판결까지 4~6개월이 걸립니다. 그 사이 점유자가 다른 사람으로 바뀌어 버리면, 애써 받은 승소 판결이 무용지물이 될 수 있습니다. 바로 이 허점을 막기 위해 만들어진 장치가 점유이전금지가처분입니다.

판결문이 '종잇장'으로 변할 수 있습니다

승소 판결문은 소송 당시 피고로 지정된 특정인에 대해서만 집행력이 생깁니다. 그런데 점유자가 중간에 바뀌어 버리면, 새로운 점유자를 상대로는 그 판결문으로 강제집행을 할 수 없습니다. 결국 소송을 처음부터 다시 시작해야 하는 상황에 몰리게 됩니다.

반면 점유이전금지가처분을 미리 집행해 두면, 중간에 누가 들어오더라도 승계집행문이라는 제도를 통해 판결문의 효력을 그대로 이어갈 수 있습니다. 4~6개월의 소송 기간을 낭비 없이 지킬 수 있는 유일한 안전장치인 셈입니다.

서류 준비부터 현장 대응까지 꼼꼼하게

첫 단계인 신청서 접수에서는 임대차계약서, 차임 연체 내역, 현재 점유 상태를 증명할 사진, 임차인 인적사항, 등기사항증명서가 기본적으로 필요합니다. 서류가 부족하면 담보제공명령 대신 보정명령이 내려오고, 그만큼 일정이 지연됩니다.

두 번째 담보제공은 법원이 "혹시 이 가처분이 잘못되었을 경우 상대방 손해를 보전할 수 있도록 보증금을 걸어두라"는 명령입니다. 대부분 보증보험증권으로 갈음하며, 고지받은 날로부터 7일(또는 법원이 정한 기간) 이내에 제출해야 합니다.

세 번째 결정문 수령 이후가 가장 중요합니다. 결정문을 받은 날로부터 2주 이내에 반드시 집행까지 마쳐야 합니다. 이 기간을 놓치면 인지와 송달료를 다시 납부하고 처음부터 절차를 밟아야 합니다.

마지막 현장 집행에서는 법원 집행관이 건물을 방문해 고시문을 부착하고 채무자에게 가처분 취지를 알립니다. 임차인이 부재중인 경우 증인 2명과 열쇠 수리공을 준비해야 합니다.

법원 실비와 변호사 선임료로 구분됩니다

점유이전금지가처분 비용은 크게 법원에 납부하는 공과금과 변호사 선임료로 나뉩니다. 법원 인지대는 전자소송 할인율을 감안하면 통상 9,000원 수준이며, 여기에 송달료, 담보 보증보험료, 집행관 보수, 열쇠 수리공 비용, 우편료 등이 추가됩니다.

법도 명도소송센터에서는 명도소송과 함께 의뢰하시면 점유이전금지가처분 선임료는 별도로 청구하지 않습니다. 또한 명도 내용증명도 선임 시 함께 무료로 발송해 드립니다. 실제 사건에서는 점유 형태, 대상 건물의 주거·상가 여부, 송달 난이도에 따라 총액이 달라질 수 있습니다.

명도소송 → 판결 → 강제집행으로 이어집니다

점유이전금지가처분 집행이 완료되면, 이제 본게임인 명도소송 본안을 진행합니다. 본안은 통상 4~6개월 소요되며, 재판부 배정 이후 보정명령이 나올 경우 추가 시일이 들 수 있습니다. 판결 확정 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 부동산 인도 강제집행 절차로 넘어갑니다.

강제집행은 신청부터 본 집행 완료까지 일반적으로 약 3개월이 소요됩니다. 법원 소속 집행관이 직접 현장에 출동해 짐을 강제로 반출하는 공적 절차이며, 사전에 계고 단계에서 대부분의 임차인이 자진 퇴거하는 경우가 많습니다. 다만 강제집행은 명도소송 선임과는 별도의 계약으로 진행됩니다.

전화 한 통으로 4단계면 충분합니다

① 1차 전화 상담으로 사건 개요 파악 및 필요 서류 안내 → ② 서류 검토 후 심층 상담 → ③ 선임 계약서 작성(전자 서명 가능) → ④ 내용증명부터 가처분, 소송까지 순차 진행. 이 모든 과정을 방문 없이 전화만으로 진행할 수 있으며, 전국 어디서든 의뢰가 가능합니다.