임대차 기간이 끝났는데도 세입자가 버티고 있거나, 월세가 몇 달째 밀려 있는 상황이라면 건물주는 결국 명도소송을 고려하게 됩니다. 그런데 막상 명도소송을 준비하면서 변호사에게 상담을 받으면 거의 예외 없이 "점유이전금지가처분신청을 먼저 하거나 동시에 진행해야 합니다"라는 말을 듣게 됩니다. 이 낯선 절차가 도대체 무엇이고, 왜 명도소송의 필수 단계로 자리 잡았는지 임대인의 입장에서 실무 기준으로 정리해 드리겠습니다.

소송에서 이겨도 집을 못 비운다면?

실제 현장에서는 드물지 않게 벌어지는 일입니다. 점유자가 소송 진행 중에 지인이나 친척에게 '전대'하거나, 점유 명의만 바꿔치기하는 방식으로 판결의 효력을 피하려는 시도를 하기도 합니다. 이렇게 점유자가 소송 도중에 바뀌면, 건물주는 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 걸어야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 몇 개월이 추가로 소요되고 그 사이 월세 손실은 계속 쌓입니다.

왜 명도소송의 필수 절차로 불릴까

대법원도 점유이전금지가처분 이후에 점유가 이전된 경우, 가처분 채무자는 채권자에 대한 관계에서 여전히 점유자의 지위에 있다는 취지로 판시하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 소유권 자체나 등기 변동을 막는 제도는 아닙니다. 말 그대로 '점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 고정해 두는 장치'입니다. 그래서 건물주 입장에서 얻는 실익은 다음 세 가지로 요약할 수 있습니다.

반대로 점유이전금지가처분 없이 명도소송만 진행했다가 변론종결 전에 점유자가 바뀌면, 새 점유자에게는 판결의 기판력이 미치지 않아 새로 소송을 제기해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그 사이 또 다른 제3자로 점유가 이전될 수도 있으니, 신청 한 번에 드는 비용과 시간을 아끼려다 훨씬 큰 손실을 보는 셈입니다.

신청부터 집행까지, 실제 절차

비용은 얼마나 들까

점유이전금지가처분신청에 드는 비용은 크게 두 갈래로 나눠 생각하면 이해가 빠릅니다. 하나는 법원에 납부하는 실비(인지·송달료·집행비용 등), 다른 하나는 변호사를 선임할 경우의 보수입니다. 인지대는 전자소송 할인율을 감안하면 통상 9,000원 정도이며, 송달료와 집행관 수수료, 열쇠 수리공 비용 등을 모두 합쳐 실무상 50만원에서 100만원 정도의 실비가 들 수 있습니다.

※ 사건의 난이도, 증거 상태, 점유자의 대응 등에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 비용은 무료 전화상담에서 투명하게 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문

엄정숙 변호사가 직접 진행합니다

선임 절차는 4단계로 끝납니다

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