• 만료가 다가오는데 세입자가 갱신요구권을 쓰겠다는 문자를 보냈다
• 계약서에 "재건축 시 비워 준다"는 한 줄만 있고 공사 일정은 적지 않았다
• 갱신거절 통지를 언제까지 보냈어야 했는지 확실하지 않다
• 상가 세입자가 권리금을 받기 전에는 나갈 수 없다고 한다
• 조합의 관리처분계획인가 소식이 들리는데 세입자가 보상 얘기를 꺼낸다

하나라도 해당한다면 아래 재건축 명도소송 세입자 대응방법을 갈래별로 확인하시면 됩니다. 소장을 받은 세입자도 같은 순서로 자기 주장을 점검할 수 있습니다.

재건축 명도소송 세입자 대응방법, 세입자 주장 6갈래 한눈에

재건축 명도소송에서 세입자 주장은 계약을 이어 가겠다는 주장, 절차가 틀렸다는 주장, 돈을 먼저 달라는 주장, 점유를 흐리는 행동으로 묶이고, 구체적으로는 여섯 갈래로 나뉩니다. 세입자의 말을 여섯 칸 중 어디에 넣을지 정하면 다툴 조문과 서류가 정해집니다.

1. "갱신을 요구했다"7호 가·나·다목으로 맞대응
2. "계약 때 못 들었다"가목의 고지 시점·구체성 다툼
3. "통지를 못 받았다"주택 제6조 제1항·상가 제10조 제4항 법정갱신
4. "권리금부터 달라"상가법 제10조의4 제1항 단서
5. "보상 전엔 못 나간다"도시정비법 제81조 제1항 단서
6. 점유를 넘겨 버림점유이전금지가처분으로 미리 차단

같은 '못 나간다'도 주택·상가, 건물주가 짓는 재건축·조합의 정비사업에 따라 근거 조문이 다릅니다. 주택은 「주택임대차보호법」(이하 주임법), 상가는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법), 정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)이 기준입니다.

"갱신을 요구했다"는 세입자, 7호 가·나·다목 중 어디로 맞대응하나요?

재건축 명도소송 세입자 대응방법의 첫 갈래는 갱신요구로, 건물주가 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 7호 가·나·다목 중 하나에 해당하는 사정을 들어야 합니다. 주임법 제6조의3 제1항과 상가법 제10조 제1항은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 단서에서 거절할 수 있는 경우를 열거합니다. 재건축은 그중 7호로, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.

주택은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 주택 세입자는 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고(주임법 제6조의3 제2항), 상가 세입자는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(상가법 제10조 제2항).

건물주가 흔히 놓치는 지점은 7호 본문의 '전부 또는 대부분'과 '점유를 회복할 필요'입니다. 일부만 손보는 공사이거나 계획이 막연하면 7호 해당 여부가 다퉈질 수 있고, 판단은 공사 범위와 진행 상황에 따라 갈립니다. 한편 주택 세입자가 이미 갱신요구권을 한 번 쓴 뒤라면, 다음 만료 때는 7호가 아니라 주임법 제6조 제1항의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다.

"계약 때 못 들었다"는 대응과 고지 증명

세입자가 계약 때 재건축 얘기를 못 들었다고 하면, 건물주는 가목 증명 자료가 있는지와 나목·다목으로 갈 수 있는지를 함께 따집니다. 가목은 고지 시점이 '임대차계약 체결 당시'로 정해져 있어, 계약 뒤에 보낸 안내문이나 계약 뒤의 구두 설명만으로는 가목을 채우기 어렵다는 반론이 나옵니다.

고지의 정도도 쟁점입니다. 조문은 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하라고 정하므로, 계약서에 '재건축 시 명도한다'는 한 줄만 있으면 그 문구가 구체적 고지로 평가될지 다퉈질 수 있습니다. 충분한지는 특약·계획서와 계약 당시 사정을 함께 보고 판단됩니다.

1차 조치는 고지 자료를 한곳에 모으는 일입니다. 특약 원본, 계약 당시 건넨 계획서, 계약 전후 문자·메일, 일정 변경 경위 문서를 날짜순으로 묶어 두면 가목이 서는지, 다른 목으로 보강할지가 보입니다.

"통지를 못 받았다"면 계약이 자동으로 이어지나요? 주택 제6조 제1항·상가 제10조 제4항

세입자가 갱신거절 통지를 받지 못했다고 하면, 정해진 기간 안에 통지가 도달했다는 증거가 대응의 핵심입니다. 주임법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지나 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

상가법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다. 환산보증금이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 상가에는 제10조 제4항이 적용되지 않으므로, 그 경우 계약이 이어지는지는 민법의 묵시의 갱신 규정 등으로 따로 따집니다.

1차 조치는 만료일 역산 통지표를 만드는 것입니다. 만료일에서 6개월을 거슬러 올라간 날을 시작점으로, 주택은 2개월·상가는 1개월을 거슬러 올라간 날을 끝점으로 적고, 그 사이에 내용증명을 보내 도달 확인까지 남깁니다. 통지 기간이 지났다면 지금의 거절이 이번 만료에 효력이 있는지, 법정갱신된 기간의 만료에 맞춰 다시 준비할지부터 확인합니다.

갱신요구·고지·통지 세 갈래 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자를 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

상가 세입자의 권리금 주장과 상가법 제10조의4 제1항 단서

상가 세입자가 권리금을 받기 전에는 못 나간다고 할 때, 건물주의 대응 근거는 상가법 제10조의4 제1항 단서입니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하면서, 단서에서 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

재건축이 7호에 해당하면 방해 금지 규정이 미치지 않는 구조이지만, 다툼은 결국 7호 요건 충족 여부로 돌아갑니다. 고지 시점·계획의 구체성·실제 공사 진행이 흔들리면 세입자는 7호 자체를 다투며 제10조의4 제3항의 손해배상을 주장할 수 있고, 인정 여부는 사안마다 달라집니다. 그 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항).

세입자가 신규임차인을 주선해 왔을 때 재건축 계획을 이유로 새 계약을 거절했다면, 거절 이유와 계획 자료를 함께 보관해 두어야 방해행위가 아니었다는 설명이 가능합니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금을 넘는 상가에도 적용되므로 보증금 규모만 보고 안심할 일은 아닙니다.

정비사업 세입자의 "보상 전엔 못 나간다" — 도시정비법 제81조 제1항 단서

정비사업 구역 세입자의 보상 주장은 도시정비법 제81조 제1항 단서에 근거가 있습니다. 도시정비법 제81조 제1항 본문은 종전 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자가 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 단서는 사업시행자의 동의를 받은 경우와 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우를 예외로 둡니다.

정비사업 명도의 두 축은 관리처분계획인가 고시가 났는지, 그 세입자에 대한 손실보상이 끝났는지입니다. 보상 기준은 사업 유형과 세입자 요건에 따라 달라지므로, 보상 절차의 진행 정도를 보여 주는 문서를 챙겨 두는 것이 우선입니다.

1. 1
   인가 고시 전제81조 제1항의 사용·수익 정지가 아직 시작되지 않았으므로, 임대차 종료와 갱신거절 사유(7호 다목 등)를 따로 갖췄는지 검토합니다.
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   관리처분계획인가 고시권리자의 종전 건축물 사용·수익이 이전고시가 있는 날까지 정지됩니다(제81조 제1항 본문).
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   손실보상 완료 여부 확인보상이 완료되지 아니한 세입자는 단서에 따라 사용·수익 정지가 적용되지 않으므로 명도 청구의 걸림돌이 됩니다.
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   판결 뒤 인도 집행집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(민사집행법 제258조 제1항).

정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 세입자가 계약을 해지할 수 있고(제70조 제1항), 보증금 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항). 또 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에는 주임법 제4조 제1항과 상가법 제9조 제1항이 적용되지 않습니다(제70조 제5항). 그래서 인가 이후에는 '최소 2년은 보장된다'는 세입자 주장이 그대로 통하기 어렵습니다.

소송 중 점유 이전과 점유이전금지가처분, 주장별 맞대응 표

소송 중 점유 이전을 막는 수단은 점유이전금지가처분입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 재건축 명도에서는 가게를 넘기거나 지인이 들어와 사는 식으로 점유자가 바뀔 염려를 소명합니다.

집행은 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 성명이 표시된 사람을 기준으로 개시되므로(민사집행법 제39조 제1항), 점유자가 바뀐 상태에서 판결을 받으면 현장에서 진행이 막힐 수 있습니다. 가처분 이후 바뀐 점유자에 대한 집행은 판례 법리에 따라 판단되는 부분이라 사안별 확인이 필요하고, 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행이 기본입니다.

판결 뒤 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따르며, 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다. 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지고, 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다.

재건축 명도소송 세입자 대응방법의 마지막 1차 조치는 세입자 주장 기록 양식입니다. 날짜, 수단(문자·통화·내용증명), 세입자 말의 원문, 첨부 자료, 회신을 한 줄씩 적어 두면 주장마다 증거를 바로 붙일 수 있습니다. 부동산 관련사건 7,000건 이상, 명도 사건 800건 이상을 다뤄 온 법도 엄정숙 변호사(『명도소송 매뉴얼』 저자)도 이 기록부터 확인합니다.

재건축 명도소송 세입자, 명도소송에서 자주 묻는 질문