경매 낙찰후 순서 한눈에 — 8단계 플로우

경매 낙찰후 순서는 법원이 진행하는 단계와 매수인이 직접 신청해야 움직이는 단계가 번갈아 나오는 구조입니다. 매각허가결정 선고, 대금지급기한 통지, 등기 촉탁, 배당기일 지정은 법원이 하지만 대금 납부와 인도명령 신청, 집행 위임은 매수인이 하지 않으면 시작되지 않습니다. 낙찰자가 일정을 놓치는 지점은 대부분 법원이 알아서 해 주리라 믿고 기다린 매수인 몫의 단계입니다.

입찰법정에서 이름이 불린 낙찰자는 법적으로 아직 최고가매수신고인입니다. 매각허가결정을 받아야 매수인이 되고, 그 결정이 확정되어야 대금을 낼 수 있으며, 대금을 다 낸 때 비로소 권리를 취득합니다. 아래 8단계는 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매에도 같은 뼈대로 적용되는데, 「민사집행법」 제268조가 부동산 담보권 실행 경매절차에 제79조부터 제162조까지의 규정을 준용하기 때문입니다.

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   매각결정기일 · 매각허가결정 선고제109조① · 제126조①

   매각기일부터 1주 이내로 정한 기일에 법원이 허가 여부를 선고합니다.

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   즉시항고 기간과 확정제15조② · 제126조③

   고지받은 날부터 1주의 불변기간, 결정은 확정되어야 효력을 가집니다.

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   대금지급기한 통지제142조①

   법원이 기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다.

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   대금 납부제142조② · 제135조

   매각대금을 다 낸 때 매각의 목적인 권리를 취득합니다.

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   등기 촉탁제144조①

   법원사무관등이 소유권이전과 말소 등기를 촉탁합니다.

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   인도명령 신청제136조①

   매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청합니다.

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   배당기일제146조

   대금이 지급되면 법원이 기일을 정해 이해관계인 등에게 통지합니다.

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   인도 · 집행제136조⑥

   인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 위임할 수 있습니다.

경매 낙찰후 순서 중 6단계와 7단계의 앞뒤는 고정되어 있지 않습니다. 인도명령은 대금을 낸 날부터 신청할 수 있고 배당기일은 법원이 정하므로, 실제 사건에서는 인도명령 결정과 배당기일이 서로 엇갈려 진행될 수 있습니다. 그래서 매수인 몫의 신청은 법원 일정을 기다리지 말고 먼저 해 두는 것이 안전합니다.

경매 낙찰 후 절차 ①: 매각허가결정과 즉시항고

경매 낙찰 후 절차의 첫 관문은 매각결정기일입니다. 「민사집행법」 제109조①은 "매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 한다"고 정하고, 같은 조 ②에 따라 매각결정절차는 법원 안에서 진행됩니다. 법원은 이 기일에 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정을 선고하여야 합니다(제126조①).

매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고, 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 합니다(제128조①). 이 결정은 선고하는 외에 대법원규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 합니다(제128조②). 낙찰자는 결정에 적힌 매각가격과 특별매각조건이 입찰 때 확인한 내용과 같은지 이 단계에서 다시 대조해 두는 것이 좋습니다.

매각허가결정은 확정되어야 효력을 가집니다(제126조③). 확정을 늦추는 것이 즉시항고입니다. 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있고(제129조①), 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인, 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있습니다(제129조②). 항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 합니다(제15조②).

매각허가결정은 선고로 고지되므로 항고 기간은 결정기일을 기준으로 따지는 것이 일반적이지만, 확정 여부는 사건 진행 내역에서 확인하는 것이 안전합니다.

대금 납부 — 기한을 넘기면 재매각

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 합니다(제142조①). 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급하여야 하고(제142조②), 매수신청의 보증으로 금전을 냈다면 그 금전은 매각대금에 넣으므로(제142조③) 실제로는 나머지 금액을 준비하게 됩니다. 기한이 언제로 잡히는지는 사건마다 법원이 정하므로 통지서를 받는 즉시 날짜를 일정표에 적어 두십시오.

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(제135조). 등기부에 이름이 오르기 전이라도 권리 취득 시점은 대금 완납 때이고, 인도명령 신청 기한 6월도 대금을 낸 뒤부터 계산합니다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있습니다(제142조⑥).

매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 합니다(제138조①). 다만 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 법원은 재매각절차를 취소하여야 합니다(제138조③).

재매각절차로 넘어가면 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다(제138조④). 경매 낙찰후 순서에서 갈림길 2는 대금 마련 일정입니다. 잔금 대출 승인이 늦어질 조짐이 보이면 기한 전에 금융기관 일정과 법원 기한을 다시 맞춰 보는 것이 보증을 지키는 현실적인 방법입니다.

소유권이전등기 촉탁과 말소되는 권리

매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 등기를 촉탁하여야 합니다(제144조①). 일반 매매와 달리 매수인이 직접 신청하지 않고 법원이 등기소에 등기를 맡기는 구조입니다. 촉탁되는 등기는 다음 세 가지입니다.

2호의 핵심은 매수인이 인수하지 아니한 부담만 지운다는 점입니다. 매각조건상 매수인이 떠안는 권리는 말소 대상이 아니므로, 등기 촉탁이 끝났다고 모든 권리가 사라졌다고 생각하면 안 됩니다. 어떤 권리가 인수되는지는 입찰 전에 매각물건명세서로 판단한 문제이고, 낙찰 뒤에는 그 판단대로 등기부가 정리되었는지 확인하는 단계입니다.

등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다(제144조③). 잔금을 대출로 마련한다면 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공동으로 신청할 수 있고, 이 경우 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하도록 하는 방법으로 하여야 합니다(제144조②). 잔금 대출을 받는다면 금융기관과 이 공동신청 여부를 미리 확인해 두십시오.

경매낙찰후 명도 절차 — 인도명령은 대금 낸 날부터 6월

경매낙찰후 명도 절차의 중심은 부동산 인도명령입니다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다(제136조①). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다(제136조① 단서).

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 하고, 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 심문한 때에는 예외입니다(제136조④). 인도명령 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고(제136조⑤), 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제136조⑥). 집행을 신청하면 본집행까지 약 3개월을 예상하는 것이 보통이고, 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

점유자 유형 판정이 이 글의 갈림길 3입니다. 다만 상세 판정은 매각물건명세서의 점유 관계, 현황조사 내용, 배당요구 여부를 함께 봐야 하므로 여기서는 두 갈래로만 나눠 둡니다.

점유자 유형이 애매하거나 매각허가결정에 즉시항고가 들어온 사건이라면 매각물건명세서와 사건 진행 내역을 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

경매 낙찰 후 이사는 언제? 배당기일과 점유 임차인

경매 낙찰 후 이사 시점은 매수인 쪽과 점유자 쪽을 나눠 봐야 합니다. 매수인이 실제로 입주할 수 있는 때는 인도를 받은 뒤이고, 배당을 받는 임차인이 나가는 때는 배당기일과 맞물리는 경우가 많습니다. 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 합니다(제146조).

주택 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2③). 그래서 실무에서는 임차인이 이사를 마치고 매수인에게서 인도 사실을 확인받은 서류, 흔히 명도확인서를 갖춰 배당을 받는 경우가 많습니다. 매수인 입장에서는 이 구조 덕분에 배당받는 임차인과는 이사 날짜를 협의로 정할 여지가 큽니다.

반대로 배당을 전혀 받지 못하거나 일부만 받는 임차인, 배당과 관계없는 점유자는 이사를 서두를 이유가 적습니다. 이런 점유자가 매수인에게 대항할 권원 없이 점유한다면, 경매 낙찰 후 명도는 배당기일을 기다리지 말고 대금 납부 무렵 인도명령을 함께 신청해 두는 편이 일정상 유리합니다. 낙찰 직후에는 아래 항목부터 확인해 두십시오.

대금을 내기 전에는 매수인이 아직 권리를 취득하지 않은 시점이므로, 첫 연락은 날짜를 못 박거나 법적 효과를 단정하지 말고 정보를 묻고 다음 연락을 예고하는 정도로 그치는 것이 좋습니다.

경매 낙찰 후 절차 기간 표 — 경매 낙찰 후 명도기간은 법이 어디까지 정했나?

이 일정표의 단계 가운데 조문이 숫자로 정한 기간은 매각결정기일(매각기일부터 1주 이내), 즉시항고(고지받은 날부터 1주), 인도명령 신청(대금 낸 뒤 6월) 세 가지와 재매각 취소 시한 정도입니다. 나머지는 법원이 사건별로 정하거나 상대방 대응에 따라 달라집니다. 오른쪽 칸에 내 사건의 날짜를 적어 두면 그대로 경매 낙찰후 순서 일정표가 됩니다.

경매 낙찰 후 명도기간을 묻는 분이 많은데, 법이 정한 것은 언제까지 인도명령을 신청할 수 있느냐(6월)이지 점유자가 언제까지 나가야 하느냐가 아닙니다. 점유자가 협의에 응하면 배당기일 전후에 인도가 끝나기도 하고, 즉시항고나 송달 문제가 생기거나 집행까지 가면 몇 달이 더 걸립니다. 기한 계산이 애매하다면 사건번호를 알려 주시면 함께 따져 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 — 경매 낙찰 후 명도와 명도소송

승소자료는 상단 메뉴의 무료 승소자료에서 확인할 수 있습니다.