경매 강제집행 뜻, 경매를 여는 강제경매와 낙찰 후 인도집행 — 두 강제집행종류

경매 강제집행이라는 말은 성격이 다른 두 장면을 함께 가리킵니다. 하나는 채권자가 채무자의 부동산을 압류해 매각하는 강제경매이고, 다른 하나는 낙찰자(매수인)가 대금을 낸 뒤 점유자를 내보내는 인도집행입니다. 강제집행 뜻을 넓게 보면 집행권원에 적힌 권리를 국가의 강제력으로 실현하는 절차이고, 강제경매는 그 가운데 금전채권을 부동산 매각으로 실현하는 방식입니다.

두 강제집행종류는 출발 서류부터 다릅니다. 강제경매는 집행권원을 가진 채권자가 강제경매신청서를 내는 데서 시작하고(제80조), 인도집행은 매수인이 인도명령을 신청하는 데서 시작합니다(제136조①). 아래에서는 낙찰자의 인도집행 서류를 중심으로 보고, 채권자 서류는 짧게 덧붙입니다.

담보권 실행을 위한 경매로 낙찰받은 경우도 인도명령의 구조는 같습니다. 「민사집행법」 제268조가 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에 제79조부터 제162조까지의 규정을 준용하므로, 그 범위 안에 있는 제136조 인도명령도 함께 적용됩니다.

경매 강제집행 방법, 인도명령에서 본집행까지 서류가 바뀌는 지점

경매 강제집행 방법은 인도명령 신청, 심문·결정·송달, 집행관에게 집행 위임, 집행 당일 인도의 네 단계로 정리됩니다. 서류가 크게 바뀌는 지점은 법원에 내는 서류에서 집행관에게 내는 서류로 넘어가는 두 번째와 세 번째 단계 사이이고, 낙찰자의 준비가 가장 자주 비는 곳도 이 사이입니다.

인도명령이 집행권원이 되는 근거는 「민사집행법」 제56조 1호입니다. 인도명령은 즉시항고로 다투는 결정이어서 항고로만 불복할 수 있는 재판에 해당하고, 제57조는 이런 집행권원에 기초한 강제집행에 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용합니다. 집행문이나 송달 같은 요구가 이 준용 구조에서 나오지만, 실제로 어떤 서류를 붙일지는 집행법원과 집행관사무소의 안내에 따라 사건마다 달라질 수 있습니다.

기간은 사건 사정에 따라 차이가 크지만, 집행을 신청한 뒤 본집행까지는 약 3개월을 잡는 경우가 많습니다. 심문 여부, 즉시항고 여부, 점유자의 자진 인도 여부가 모두 변수이고, 낙찰자가 직접 줄일 수 있는 부분은 서류를 갖추는 시간입니다.

경매강제집행 서류 체크표 1 — 인도명령 신청 단계

인도명령 신청 단계의 중심 서류는 인도명령 신청서 한 장이지만, 신청서에 적는 내용이 뒤 단계 전체를 좌우합니다. 집행은 집행권원이나 집행문에 성명이 표시된 사람을 상대로 시작되므로(제39조①이 제57조로 준용되는 구조), 피신청인을 빠뜨리면 결정이 나와도 실제 점유자가 따로 남아 다시 신청해야 할 수 있습니다.

점유자가 채무자나 소유자라면 비교적 단순하지만, 임차인이나 그 밖의 점유자라면 법원은 인도명령을 하기 전에 그 점유자를 심문하여야 합니다(제136조④). 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니합니다. 신청 이유 칸에 점유자가 대항할 권원이 없다고 보는 사정을 기록 근거와 함께 정리해 두면 심문 단계에서 그대로 답할 자료가 됩니다.

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강제집행 서류 체크표 2 — 집행 위임 단계(결정정본·송달·집행문·집행신청서)

강제집행 서류는 인도명령 결정이 나온 뒤부터 성격이 바뀝니다. 결정이 났다고 집행관이 저절로 움직이는 것이 아니라, 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니할 때 매수인 또는 채권자가 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있는 구조이기 때문입니다(제136조⑥). 민사집행의 신청은 서면으로 하여야 하므로(제4조), 집행신청서와 첨부서류가 한 묶음으로 준비되어야 합니다.

송달은 이 단계에서 가장 자주 늦어지는 부분입니다. 제57조가 준용하는 범위 안에 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 집행을 개시할 수 있다는 집행개시 요건(제39조①)이 들어 있어, 상대방에 대한 송달이 집행 개시와 바로 연결됩니다. 점유자가 송달을 받지 않거나 주소가 분명하지 않으면 송달 방법을 바꾸는 절차가 필요할 수 있으므로, 결정 직후 송달 결과부터 확인하는 것이 시간을 줄입니다.

강제경매를 신청하는 채권자라면 서류는 무엇이 다른가요?

강제경매를 직접 여는 채권자는 인도명령이 아니라 강제경매신청서에서 출발합니다. 「민사집행법」 제80조는 강제경매신청서에 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적도록 정합니다. 여기에 제81조①에 따라 집행력 있는 정본과, 채무자의 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를 붙입니다.

경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 하고(제83조①), 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조에 따른 등기가 된 때에 효력이 생깁니다(제83조④). 채권자 쪽 강제집행 서류는 여기서 매각과 배당 절차로 이어지며, 낙찰자가 대금을 낸 뒤 준비하는 인도 서류와는 별개의 묶음입니다.

경매 강제집행 비용 계산, 서류와 함께 내는 예납 항목 구조

경매 강제집행 비용 계산은 금액보다 구조를 먼저 잡아야 합니다. 「민사집행법」 제18조①에 따라 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 또한 같습니다. 채권자가 그 비용을 미리 내지 아니하면 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조②).

강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 것이 원칙입니다(제53조①). 흔히 명도집행비용이라고 부르는 항목도 이 구조 안에 들어가지만, 예납은 채권자가 먼저 내는 돈이므로 어떤 항목을 언제 어떤 방식으로 돌려받을 수 있는지는 사건 진행에 따라 따로 살펴야 합니다. 영수증과 예납 고지서를 단계별로 모아 두는 것이 회수를 검토할 때의 출발점입니다.

서류가 막히는 장면은 어디인가요? 즉시항고·점유자 심문·당일 불출석

경매 강제집행이 서류 단계에서 멈추는 장면은 크게 세 가지입니다. 상대방이 인도명령에 즉시항고를 하는 경우, 점유자 심문이 열리는 경우, 집행 당일 채권자 쪽이 출석하지 못하는 경우입니다.

집행 당일 문이 잠겨 있거나 저항이 있는 경우는 서류 문제가 아니라 집행관의 권한으로 처리됩니다. 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고, 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있습니다(제5조①②). 다만 국군의 원조는 법원에 신청하여야 합니다(③). 매수인이 직접 문을 열거나 짐을 옮기면 별개의 분쟁을 부를 수 있어 피하는 것이 안전합니다.

강제집행 계고·법원경매 강제집행 기간, 자주 묻는 질문