점유이전금지가처분 효력, 제3자에게도 미칠까? 승계집행문으로 완벽 대응하는 법
법도명도
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점유이전금지가처분 효력,
제3자에게도 미칠까?
가처분 집행 후 점유자가 바뀌어도 승계집행문으로 완벽 대응
명도소송 800건+ 전문가가 당사자항정효와 승계 요건을 명확히 안내합니다
가처분 효력이 만드는 이상적인 보호막
임대인의 권리가 확실히 지켜지는 상황
가처분 없이 진행했을 때 마주하는 현실
- 명도소송 진행 중 임차인이 친인척이나 제3자에게 점유를 넘겨버리면 승소 판결이 무용지물이 됩니다
- 새로운 점유자를 상대로 처음부터 소송을 다시 제기해야 하므로 시간과 비용이 2배로 증가합니다
- 점유자가 계속 바뀌는 악의적 상황에서는 영구적으로 건물을 회수하지 못할 위험도 존재합니다
- 강제집행 단계에서 집행 불능 상태가 되어 법원 승소에도 불구하고 실제 인도를 받지 못하게 됩니다
점유이전금지가처분 효력의 법적 근거
당사자항정효의 개념
가처분 집행 후 점유가 제3자에게 이전되어도 가처분 채권자와의 관계에서는 원래 채무자가 여전히 점유자로 취급됩니다. 이를 당사자항정효라고 하며, 소송 당사자를 고정시키는 핵심 효력입니다.
제3자에 대한 효력 범위
가처분 효력이 제3자에게 직접 미치는 것은 아닙니다. 다만 승계집행문을 부여받으면 채무자의 승계인인 제3자에 대해서도 강제집행이 가능해집니다. 승계 여부는 법률행위나 법률 규정에 기한 점유 이전이 있었는지로 판단합니다.
불법 침탈자는 승계인 아님
제3자가 채무자의 점유를 불법으로 침탈한 경우 채무자의 승계인으로 볼 수 없습니다. 가처분 사실을 알고 있었더라도 실제로는 승계받고 가장한 것이 아닌 이상 별도 소송을 제기해야 합니다.
공시서 부착의 의미
집행관이 부동산에 공시서를 부착하면 가처분 집행이 완료됩니다. 공시서에는 점유 이전을 금지한다는 취지가 명확히 기재되어 있어 제3자도 가처분 사실을 쉽게 인지할 수 있습니다.
대법원 판례 핵심 요약
점유이전금지가처분이 집행되어 공시된 후 점유가 이전되었다 해도, 가처분 채권자와의 관계에서 채무자는 여전히 점유자 지위에 있는 것으로 취급됩니다. 소유자의 처분 자체를 금지하거나 제3자에게 곧바로 효력이 미치는 것은 아니지만, 본안 판결 집행 시 민사집행법 제31조 제1항의 채무자 승계인에 해당하면 승계집행문으로 제3자 점유도 배제할 수 있습니다.
점유 변경 시 실무 대응 전략
승계집행문 부여 절차
점유이전금지가처분 비용 및 절차
필수 준비 서류
가처분 신청서 1부, 부동산 목록 4부 이상, 목적물 가액 산출내역, 임대차계약서 또는 낙찰대금완납증명원 사본, 등기부등본, 월세 연체의 경우 입금 내역 등이 필요합니다. 서류가 미비하면 보정 명령으로 시간이 지연되므로 초기 상담에서 정확한 서류 목록을 확인하는 것이 중요합니다.
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법도 명도소송센터 엄정숙 변호사
부동산전문·민사전문 변호사(대한변호사협회 등록) | 공인중개사 자격 보유
『명도소송 매뉴얼』 저자 | MBC·KBS·SBS·YTN 출연
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본 내용은 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며 법률 자문이 아닙니다. 점유이전금지가처분의 효력 범위와 승계집행문 부여 요건은 개별 사건의 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 제3자의 점유 취득 경위, 채무자와의 관계, 가처분 인지 여부 등 다양한 요소를 종합적으로 검토해야 하며, 대법원 판례도 사안에 따라 다르게 판단하고 있습니다. 정확한 법률 판단과 사건별 맞춤 전략은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 엄정숙 변호사에게 직접 확인하시기 바랍니다. 상담 가능 시간은 평일 오전 10시부터 오후 6시까지이며 점심시간(12시~1시)과 공휴일은 제외됩니다.
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